土地売却で税金はいくらかかる? 計算シミュレーションと節税できる特別控除を解説

2021年6月25日公開(2021年6月25日更新)
竹内英二

不動産売却の中でも土地は比較的高い税金が発生するケースが多い。そのため、税金に関する知識を知っておくことが大切だ。この記事では「土地売却の税金」について、税金の発生するケースとしないケースや計算方法、節税できる特別控除や特例、確定申告に必要な書類など、税金で損をしないための知識について解説する。

土地売却で税金が発生するケースとしないケース

土地を売った利益に対して税金がかかる(出所:PIXTA)

 土地売却では、税金が「発生するケース」と「発生しないケース」がある。具体的には、譲渡所得がプラス(譲渡益という)のときは税金が発生し、譲渡所得がマイナス(譲渡損失という)のときは税金が発生しない。

 譲渡所得とは売却額のことではなく、利益を表したものとなる。譲渡所得は以下の式で計算される。

譲渡所得=譲渡価額※1-取得費※2-譲渡費用※3

※1譲渡価額は売却価額のこと
※2取得費は土地の購入額のこと
※3譲渡費用は仲介手数料や印紙税、測量費、取り壊し費用などの売却に直接要した費用のこと

 譲渡所得の計算の結果、土地を売却しても譲渡損失が発生すれば税金は発生しないことになる。例えば、バブル時代に購入した土地などは取得費が高いため、売却すると譲渡損失が発生するケースがよくある。

 譲渡所得の計算にあたっては、取得費の判明の有無がポイントである。取得費は、売却する土地の「購入当時の売買契約書」があれば、そこに記載されている金額を用いることになる。

取得費が不明の場合は?

 一方で、相続で引き継いだ物件のように昔から持っている土地の場合、購入当時の売買契約書が存在せず、取得費が不明のケースがある。取得費不明のケースでは、「概算取得費」と呼ばれるものを用い、「譲渡価額の5%」で計算される。

 概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きく計算されてしまうため、税金が高くなる結果となる。土地の売却では、購入当時の売買契約書の存在が最大の節税策となるため、購入当時の売買契約書がないかどうかは必ず確認してほしい。

▼ポイント

・土地を売って利益が出たら税金が発生する
・土地を売って損失が出たら税金は発生しない
・譲渡所得(利益か損失か)を求めるには購入時の価格が必要
・購入価格が不明な場合は、売却価格の5%で計算
・購入価格が不明な場合は、税金が高くなるので注意

税金の計算に必要な税率は、土地の所有期間によって異なる

 先述の通り、譲渡益が発生する場合には税金が生じる。税金は、以下のとおり譲渡所得の税率を乗じて求められる。

税金=譲渡所得×税率

 税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」とされている。それぞれの税率は下表のとおりである。

  短期譲渡所得 長期譲渡所得
所有期間 5年以下 5年超
所得税率 30% 15%
住民税率 9% 5%
復興特別所得税率※4 所得税×2.1% 所得税×2.1%

※4復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための施策実施に使われる税金。2037年まで所得税に上乗せされる。

 上表の通り、税率は短期譲渡所得のほうが高くなるため、土地を売却する場合は、5年以上経ってから売却したほうが節税になる。

▼ポイント

・税金は売却額に税率を掛けて求める
・税率は長期譲渡所得(5年以上)と短期譲渡所得(5年以下)で異なる
・長期譲渡所得のほうが税金が安くなる

売却時の税金をシミュレーション

 ここからは、土地売却時にかかる税金をシミュレーションしてみよう。なお、土地の売却益にかかる税金は分離課税のため、給与所得などほかの所得とは別に計算する。

 土地売却では取得費が不明のケースも多いため、ここでは取得費が不明のケースをシミュレーションしてみよう。取得費が判明している場合には、「概算取得費」の部分を「判明している取得費」に入れ替えてもらえれば、ほかの計算方法は同じである。

【前提条件】

譲渡価額:3,000万円
取得費:不明
譲渡費用:100万円
所有期間:少なくとも5年超<相続物件は被相続人(亡くなった人)の所有期間を引き継ぐ。>

【計算シミュレーション】

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
    =3,000万円-3,000万円×5%-100万円
    =3,000万円-150万円-100万円
    =2,750万円

所得税=譲渡所得×税率
   =2,750万円×15%(長期譲渡所得の税率)
   =412.5万円

復興特別所得税=所得税×税率
       =412.5万円×2.1%
       ≒8.7万円

住民税=譲渡所得×税率
   =2,750万円×5%(長期譲渡所得の税率)
   =137.5万円

税額 =所得税+住民税+復興特別所得税
   ≒412.5万円+137.5万円+8.7万円
   ≒558.7万円

▼ポイント

・取得費が不明の場合は概算取得費(譲渡価額の5%)を用いる

土地売却の節税対策に利用できる主な特別控除

 ここからは、土地売却の節税対策で利用できる、主な特別控除について解説する。なお、それぞれの詳しい要件は国税庁のHPを参照してほしい。

平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円の特別控除

 不動産市況が芳しくなかった平成21年および平成22年中に取得した土地を売却する場合には、1,000万円の特別控除を利用できる。

 特例を利用した場合の譲渡所得の計算式は、以下のようになる。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-1,000万円

 適用できる不動産は、個人が平成21年(2009年)1月1日から平成22年(2010年)12月31日までの間に取得した国内にある土地などが対象となる。そのほか、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていることが要件となる。不動産流通促進のために創設された特例のため、要件に当てはまる人は忘れずに申請したい。
参考:国税庁HP「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

低未利用土地等の100万円の特別控除

 一定の要件を満たす不動産のうち、売却価格が500万円以下の物件では、「低未利用土地等※5の100万円の特別控除」が利用できる。
※5低未利用土地等とは、居住の用、事業の用そのほかの用途に利用されておらず、またはその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途もしくはこれに類する用途に利用されている土地の利用の程度に比べ、著しく劣っている土地や当該低未利用土地の上に存する権利のこと

 特例を利用した場合の譲渡所得の計算式は、以下のようになる。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-100万円

 「低未利用土地等の100万円の特別控除」を利用するには、以下の要件を満たす必要がある。

  • 【低未利用土地等の100万円の特別控除の要件】

    1.譲渡した者が個人であること。
  • 2.譲渡の年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
  • 3.譲渡価額の合計が500万円以内であること。
  • 4.譲渡した物件が都市計画区域※6内にあること。
  • 5.譲渡した物件が「低未利用土地等であること」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること。

    ※6都市計画区域とは、都市計画法によって街を一体的に整備・開発・保全することを目的に定められたエリアのことを指す。

 100万円の特別控除の対象は主に低未利用土地であるため、都市計画区域内における所有期間が5年超の更地で、かつ、売却額が500万円以内であれば基本的に利用できる特例となっている。
参考:国税庁HP「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

マイホームまたは相続空き家の3,000万円の特別控除

 土地の売却であっても、マイホームなどを取り壊した後であれば、一定期間内に売却することで3,000万円の特別控除が利用できる。

 特例を利用した場合の譲渡所得の計算式は、以下のようになる。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

 3,000万円の特別控除を利用できる土地は、「元マイホームの土地」または「相続した元空き家」のいずれかである。

 3,000万円の特別控除が適用できる場合の要件は、以下の通りだ。

対象 要件
元マイホームの土地 転居後に家屋を取り壊し、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに売却した場合
災害などにより居住していた家屋が滅失したときに、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その土地を売却した場合
相続した元空き家の土地 被相続人(亡くなった人)が居住していた家屋で、昭和56年5月31日以前に建築された建物を取り壊し、相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合

 特に相続した空き家に関しては、ほかにも細かい要件があるため、利用するにあたっては適用要件をしっかりと確認してほしい。
参考:国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

確定申告から納税までのスケジュール

 土地を売却して譲渡益が生じた場合は確定申告を行い、納税する必要がある。確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日までに行う。確定申告が必要な人と不要な人は、以下の通りである。

確定申告が必要な人 確定申告が不要な人
・譲渡益が生じている人
・特例を利用する人
・譲渡損失が発生している人

確定申告に必要な書類

 確定申告に必要となる基本的な書類には以下のものがある。

  • 【確定申告に必要な書類】

    1.譲渡所得計算証明書
  • 2.売却物件の売買契約書の写し
  • 3.売却物件の購入時の売買契約書の写し
  • 4.媒介報酬や印紙代などの金額が分かる書類
  • 5.特例に必要な書類

 税金が控除される特例に必要な書類は、下表に示す。

特例 必要書類
平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円の特別控除 土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなど、譲渡した土地等が平成21年または平成22年に取得されたものであることを明らかにできる書類。
低未利用土地等の100万円の特別控除 売却した土地等の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「低未利用土地等確認書」
マイホームまたは相続空き家の3000万円の特別控除 (マイホーム)
譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地が異なる場合には、戸籍の附票の写しなど
(相続空き家)
  • ・被相続人居住用家屋およびその敷地等の登記事項証明書など
  • ・売却した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • ・売却した試算に係る売買契約書の写しなどで、その譲渡価額が1億円以下であることを明らかにするもの

 納税のスケジュール

 土地売却の税金を納付するタイミングは以下の通り。例えば2021年4月1日に土地を売却した場合、印紙税が売却日、所得税を翌年の確定申告期間中、住民税を売却の翌年6月までに一括払いまたは、4分割の場合は6月末、8月末、10月末、翌年1月末までに納付する。

土地売却の納税スケジュール

▼ポイント

・土地を売って利益が出たら確定申告が必要
・特例を利用する場合も確定申告が必要
・確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日まで

特別控除で税金を抑えるほか、なるべく高値で売るのもポイント

 以上、土地売却の税金について解説してきた。

 土地売却では、一定の要件を満たせば利用できる特別控除もある。特別控除を利用すれば税金を抑えることができるため、ぜひ利用したい。そのため土地を売却する際は、特別控除の要件にしっかり合致するかどうかを確認した上で売却することをおすすめする。

 また、土地を売却する際は、相場を知って、なるべく高値で売ってくれる不動産会社を選ぶこともポイントだ。そのためには、「不動産一括査定サイト」の利用が便利なので、ぜひ活用していただきたい。

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