じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンの変動金利を2年以内に引き上げる銀行は4行!? 各銀行の変動金利見通しと、リスクを抑える方法を紹介【2022年版】(住宅ローン金利の仕組み・第2回)

2022年4月29日公開(2022年11月24日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

住宅ローンの変動金利について、各銀行はいつ引き上げようと考えているのでしょうか。各銀行はさまざまな固定期間ごとに金利を設定していますが、それを用いると、その銀行が将来、変動金利がどのように推移すると予測しているのかを計算できるのです。また変動金利を借りた場合のリスクを抑える方法も紹介します。(住宅ローンアドバイザー・淡河範明

変動金利がどこまで上がるか試算する方法とは

 各銀行は「5年固定金利」「10年固定金利」など、固定期間ごとに独自の金利を設定しています。これを用いると、その銀行が将来、変動金利がどのように推移すると予測しているのかを計算できるます。

 これは、「インプライド・フォワードレート」と呼ばれるものです。「長期の固定金利が複数設定されていれば、将来の金利が推計できる」という考え方です。

 その計算方法を解説しましょう。まずは次のような金融商品があるとします。

  • ・商品Aは、1年物で金利年1%
  • ・商品Bは、2年物で金利年2%

 という運用があるものとして、例に取ってみます。

 この運用実績は以下のようになります。

  • ・商品Aを100円分購入すると、1年後に101円
  • ・商品Bを100円分購入すると、2年後に約104円

 もし、商品Aを購入した人が、1年後に再び1年間の金利が1%の商品を購入するのなら、101円は、2年後に約102円にしかなりません。しかし、商品Bを購入した人は、2年後に約104円となります。1年後の1年間の金利が1%と分かっていたら、誰も商品Aを買わないでしょう。

 では、1年後に1年間の金利が3%という商品Cがあると想定されたらどうでしょう。

  • ・商品Aを買って、1年後に商品Cを買う人は、100円が2年後に約104円になります。
  • ・商品Bを買った人も、100円が2年後に約104円になります。

 この場合、商品A+C、商品Bのどちらを買っても同じなので、どちらかが有利というような状態にはなりません。

 このケースでは、1年後の1年金利について、約3%のリターンが期待できると考えているから、商品Aは成立しているのです。

インプライド・フォワードレートの考え方

 もし、どちらかがよりもうかると予想する人がいれば、もうかる商品が買われます。買い手が増えれば、利回りは下がって、どこかで落ち着くはずです。取引がたくさん行われて、商品Aと商品Bの利回りが落ち着いたら、「将来の金利について、合意が形成された」と考えるのです。

 つまり、1年と2年の金利があれば、1年後の1年金利の予測ができるのです。この考え方に基づいて将来の変動金利を予想しましょう。なお変動金利は、「半年ごとに金利を見直す」という商品なので、半年固定金利と考えて試算します。

【試算の前提】
 主要な銀行12社13商品について、インプライド・フォワードレートを計算してみました。銀行は、以下の銀行です。

大手銀行=みずほ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ銀行
ネット銀行など=イオン銀行、新生銀行、住信SBI年ネット銀行、ソニー銀行、楽天銀行、りそな銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行
※住信SBIネット銀行は、ネット用の商品と対面用の商品があるので、2商品を対象

 今回は、銀行ごとに金利がどのように推移すると予測しているかを把握するため、各行のサイトに掲載されている固定期間別の店頭基準金利(2022年4月現在)をもとに、変動金利(基準)のインプライド・フォワードレートを計算します。変動金利(基準金利)を算出したら、それぞれの銀行の「金利優遇幅」を差し引いて、変動金利(適用金利)を算出します。※全期間固定は除いて計算。なお、市場金利を用いてインプライド・フォワードレートを計算すると、市場関係者の予測を把握できる

変動金利の上昇時期・上昇幅を試算

 では、関心が最も高いと思われる、金利の上昇時期をどのように想定しているのか、見てみましょう。

変動金利が0.5%以上、上昇するのは何年後?

 日銀による「異次元緩和」が解除されると、現在の変動金利は少なくとも0.5%は上昇すると私は予想しています。日銀による金融政策導入のタイミングで大手銀行の変動金利は0.5%程度下落しているからです。また試算の結果は、絶対的なものではなく、あくまでも参考値だと思ってください。

 試算した結果、以下のようになりました。

  • ■変動金利が0.5%以上、上昇する時期は?
  • ・2年以内:三菱UFJ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行
  • ・3~7年以内:みずほ銀行、楽天銀行
  • ・8~10年以内:ソニー銀行、auじぶん銀行、イオン銀行
  • ・11~15年以内:住信SBI年ネット銀行、PayPay銀行、新生銀行

「2年以内に変動金利が0.5%以上上昇する」、言い換えると、「2年以内に質的・量的金融緩和の完全解除が起こる」と予測している銀行は、12社中4社あることが分かりました。これを多いとみるか、少ないとみるかは、人によって分かれると思いますが、金融緩和解除をこんなにも早く予測している銀行があることを、認識しておいて損はないでしょう。

「3~10年以内に上昇する」と考えている銀行は5社でした。金融緩和解除はすぐには行われないが、10年以内にはあるかもしれない、という想定なのでしょう。このように考えている銀行も多いことがわかります。

「11~15年以内に上昇する」は3社となり、多くないことがわかります。この数値から、少なくともこの10年に金融緩和の完全正常化は行われないが、部分的な解除はあると予想しているようです。ただ、この数値だけを見て、本当に将来予測を織り込んだ金利なのかは、分かりません。

 この、当面は金利は上昇しないという予測は、「今後とも、金融政策、財政政策の実効性を疑問視している」のか、「金融緩和を続けることによって起こる弊害が小さいと見込んでいる」のか、「営業的な観点のみで金利を設定している」のか、断定はできません。いずれかだと思いますが、個人的には、「営業的な側面で予測よりも低めの想定にしている」のが主たる理由と考えます。ないとは思いますが、「上司にいわれて適当に金利設定をしている」のかもしれません。

 ちなみに、各銀行の2年後の変動金利を試算すると以下のようになりました。あくまでも現在の固定金利からの試算なので、確定した情報ではありません。

  • ■2年後の変動金利は?(2022年4月金利で試算)
  • 【上昇幅が0.5%以上】
  • 三菱UFJ銀行    1.224%
  • りそな銀行    1.206%
  • 三井住友信託銀行    1.146%
  • 三井住友銀行    1.080%
  • 【上昇幅が0.5%以下】
  • 楽天銀行    0.844%
  • 新生銀行    0.813%
  • イオン銀行    0.805%
  • auじぶん銀行    0.586%
  • みずほ銀行    0.585%
  • PayPay銀行    0.495%
  • ソニー銀行    0.411%
  • 住信SBIネット銀行(ネット)    0.382%
  • 住信SBIネット銀行(対面)    -0.182%

変動金利が1%以上、上昇するのは何年後?

 変動金利が1%程度上昇する、というのは、先程の異次元緩和の解除(0.5%上昇?)からさらに一歩踏み込み、日銀による「ゼロ金利政策」の解除が検討される水準ではないかと想定しています。質的・量的金融を解除はするものの、景気の好循環に向かうための準備段階であり、本格的な回復期には至っていないという段階です。

  • ■変動金利が1.0%以上上昇する時期は?
  • 3年以内 三井住友銀行
  • 4~5年以内 三菱UFJ銀行
  • 6~7年以内 りそな銀行
  • 8~10年以内 ソニー銀行、イオン銀行
  • 11~15年以内 みずほ銀行、三井住友信託銀行、住信SBIネット銀行、PayPay銀行
  • 16~20年以内 auじぶん銀行
  • そんなことは起こらない 新生銀行、楽天銀行

 5年以内にゼロ金利解除を予想しているのは、たった2社しかありません。それだけ景気回復が正常なサイクルに入るのが難しいと考えているのでしょう。 6~10年以内であっても、たった3社しかありません。

 銀行は、融資業務を通じて日本の経済実態を観察しているでしょうから、今後も日本の経済成長について期待していないということなのかもしれません。

 新生銀行、楽天銀行などは、金利は1%以下をキープすると考えています。これは、住宅ローンの金利水準が変わってしまった、または、日本の経済成長はゼロ成長のまま、と考えているのでしょう。確かに、「住宅ローン金利にもニューノーマルが来てしまった」という恐れは否めないところです。

 ちなみに、各銀行の5年後の変動金利を試算すると以下のようになりました。

  • ■5年後の変動金利は?(2022年4月金利で試算)
  • 【上昇幅が1.0%以上】
  • 三菱UFJ銀行 2.126%
  • 三井住友銀行 1.987%
  • 【上昇幅が1.0%以下】
  • りそな銀行 1.145%
  • 三井住友信託銀行 1.126%
  • 楽天銀行 0.914%
  • ソニー銀行 0.831%
  • PayPay銀行 0.767%
  • イオン銀行 0.733%
  • 新生銀行 0.642%
  • auじぶん銀行 0.596%
  • みずほ銀行 0.582%
  • 住信SBIネット銀行(ネット) 0.544%
  • 住信SBIネット銀行(対面)0.451%
  •  

「何%まで金利上昇があると考えているか」

■最大1.5%以内 新生銀行1.23%、楽天銀行1.26%

 新生銀行、楽天銀行は、金融緩和解除は行われると考えているようですが、ゼロ金利の解除はないと予測しているようです。おそらく金融政策の効果はないまま失敗に終わり、財政政策も適切に講じられないという悲観的な見通しなのでしょう。「日本経済はゼロ成長のまま浮上しない」とさえ考えているのではないでしょうか。

■最大2.0%以内 イオン銀行1.60%、三井住友銀行1.98%、auじぶん銀行2%

 イオン銀行、三井住友銀行、auじぶん銀行は、「ゼロ金利は解除されるか、少なくとも解除が検討される程度には、景気が回復する」と想定しているようです。ただ、経済はゼロ成長または低成長にとどまるとも、考えているようです。

■最大3%以内 みずほ銀行2.16%、PayPay銀行2.39%、ソニー銀行2.74%

 みずほ銀行、PayPay銀行、ソニー銀行は、「経済成長はゼロ成長を脱することができるが、力強さはない」と予想しているのでしょう。短期プライムレートもおそらく上昇することを想定しているようです。

■最大4%以内 三井住友信託銀行3.40%

 三井住友信託銀行は、日銀が目指す「景気の好循環に入っていく」ことを想定しているのでしょう。このあたりからは、日本経済に明るさが戻ってくると考えているようです。

■最大5%以内 りそな銀行4.02%、三菱UFJ銀行4.49%

 りそな銀行、三菱UFJ銀行は、景気の好循環に入り、日本経済の課題の多くが解決されることが予想されているようです。おそらく、「賃金は上昇し、物価も適切な範囲での上昇に収まり、労働生産性も高められる」という想定なのでしょう。現在の経済環境からは、かなり想像しづらい未来のようです。

最大6%以内 住信SBIネット銀行5.36%、5.42%

 住信SBIネット銀行は、「景気の好循環に入り、経済成長も復活し、先進国の中でも相対的に高い成長性を実現できる」と予想しているか、「金融引き締め時期がきて、人為的に金利が上げられる」ことを見越しているようです。はたまた、営業的な観点から金利を設定しているだけで予測が入っているわけではないのかもしれません。

「X年後の変動金利」を銀行ごとに試算

 銀行により固定金利の最長固定期間が、10年、20年、30年or35年と3パターンあるので、3つに分けてグラフを作成してみました。

【10年まで固定金利を提示している銀行】

X年後の変動金利を試算(10年固定までの銀行)

 三井住友銀行は、5年という期間で急速に金利は上昇し、2%までの上昇を見込んでいるのが特徴です。それ以降は景気後退局面を予測しているのか、金利が低下していきますが、ゼロ金利などの金融政策は不要なレベルまでしか、景気は後退しないと考えているようです。

 イオン銀行、楽天銀行は、10年かけて、緩やかに1.3~1.6%程度までの予想で、5年以内に「マイナス金利やイールドカーブ・コントロールの制限解除」くらいしか想定していないようです。6~10年以内に、金融緩和の正常化となり、経済成長が徐々に始まるイメージなのでしょう。

【20年まで固定金利を提示している銀行】

X年後の変動金利を試算(20年固定までの商品がある銀行)

 三菱UFJ銀行は、「2年以内に1%超に達する」想定で、量的・質的金融緩和の解除も想定しているのでしょう。更に、3~5年以内に2%以上に上昇すると見込んでいるので、ゼロ金利も解除し、景気が好循環に戻るところまで想定しているようです。その後も、景気は好況と不況を繰り返し、11~15年以内には金利が4%超となるのを見込んでいて、金利が経済成長率を上回る正常な状態になると想定しているのでしょう。理想的な経済成長を想定しているようです。

 りそな銀行は、「2年以内に量的・質的金融緩和の解除による金利上昇」を見込んでいるようですが、金利は緩やかな上昇となり、6~7年以内に景気が好循環に転じると予想しているようです。その後も、持続的な経済成長により金利は4%程度まで上昇するという予想です。やや不自然なくらいに右肩上がりの金利上昇となっていて、10年以降は営業的な観点から数値をつけにいったにおいがしますが、このようになったらと願わずにはいられません。

 ソニー銀行は、7年以内はほぼ横ばいから微増なので、「質的・量的金融緩和の解除が行われない」と予想しているようです。その後は、一気に金融政策は正常化され、8~10年以内には、景気が好循環するところまで改善すると見込んでいます。その後は、景気循環が正常化し、ゼロ金利政策などが不要なレベルで推移すると見込んでいるようです。

 みずほ銀行は、「5年以内に金融緩和の解除は部分的にしか行われず、6~7年以内にやっと金融政策の正常化が起きる」と予想しているようです。その後も、金利上昇は緩やかで、11~15年以内にようやく景気は好循環が始まるという、緩やかな成長を予想しているようです。

 新生銀行は、「10年かけて金融緩和の正常化をゆっくりと行い、変動金利は1.2%程度まで緩やかに上昇していく」と予想しています。日本経済に対して、かなり期待をもっていない予想です(1年固定の数値は無視)。

【30年以上まで固定金利を提示している銀行】

X年後の変動金利を試算(30or35年固定までの商品がある銀行)

 三井住友信託銀行は、「2年以内に質的・量的金融緩和が解除される」と見込んでいるようです。その後は、経済成長がゆっくり進むと予想しているようで、ゼロ金利解除まで15年以内とみているようです。その後、景気は好循環に入り、変動金利は3%超まで上昇すると予想していて、比較的明るい予想です。

 住信SBIネット銀行は、他の銀行と異なって、変動金利がマイナスになったり、5%超まで金利が上昇したりするという結果になっています。かなり極端な結果ですが、おそらくこれは予想ではなく、営業的な金利設定により生じたゆがみではないかと思われます。金融緩和正常化が11~15年以内とかなり将来になると、悲観的な予想をしているのに、その後、10年以内に金利が5%まで急上昇するというのは、不自然だと考えます。

 auじぶん銀行は、住信SBIネット銀行と同じように、「金融正常化は11~15年以内」と悲観的な予想です。ただ、その後は金利が2%超になると予想しています。ゼロ金利解除は20~30年以内で、30~35年以内にようやく景気が好循環になると予想しているようです。

 PayPay銀行も、金融正常化は11~15年以内と悲観的な予想です。ただ、その後も成長スピードが上がり、一気に景気が好循環になると予想しているようです。

2年以内の変動金利上昇も想定すべき

 以上のように、銀行によって変動金利の金利の見通しはかなり違います。また繰り返しになりますが、あくまで固定金利の金利差から試算したものであり、確定的な情報ではありません。

 とはいえ、「2年以内に変動金利を上げるかもしれない」と考えている銀行が一定数あることはお分かりいただけたかと思います。

変動金利のメリット・デメリットは?

変動金利のメリットは、10年固定金利や35年固定金利といった、他の金利タイプより金利水準が低いことです。また、現在のような低金利であれば借りられる金額が増えるので、不動産が高騰しているときには、有力な選択肢になります。

 一方、変動金利にはデメリットもある。金利が上昇すると、当然ながら支払わなければならない利息が増え、毎月返済額が増加するので家計を圧迫します。

 実際には、大半の銀行のルールとして変動金利は半年に一度(4月と10月)、その時点の市場金利に合わせて見直され、3カ月後(7月と翌年1月)から適用されあす。ただし、あまりにも金利上昇が急激な場合に備えて、激変緩和措置が用意されています。以下の2つがその激変緩和措置です。

(1)毎月の返済額は5年間変更しない
(2)返済額の引き上げは、1回につき1.25倍が上限

 こうした激変緩和措置を用意しているものの、金利が大きく上昇した場合は、結果的に総返済額が膨らんでしまうため、支払いに困ってしまう人も出てきます。

 そこで、金利が上昇した場合、毎月の返済額がどれくらい増加するのか、シミュレーションしてみました。日本では、ここ10年近く、超低金利状態が続いており、変動金利の住宅ローン金利も低いままです。しかし、過去には変動金利が8%を超えていたこともあるため、金利上昇のリスクはゼロではありません。そこで、金利が上昇する2ケースをシミュレーションしてみました。

(1)変動金利が10年ごとに1%上昇するケース
1年目〜 1%
11年目〜 2%

21年目〜 3%
31年目〜 4%

(2)変動金利が10年ごとに2%上昇するケース
1年目〜 1%
11年目〜 3%

21年目〜 5%
31年目〜 7%

(2)のケースは、31年後には金利が7%に到達するが、過去の金利上昇から考えれば、あながち高すぎる金利ではありません。


拡大画像表示 前提条件は、借入金額3000万円、借入期間35年としてシミュレーション

変動金利が1%で変化しないケース

  まず最初に確認したいのが、変動金利が1%で変化しないケース。毎月返済額は8.5万円で一定だ。

(1)変動金利が10年ごとに1%上昇したケース

(1)変動金利が10年ごとに1%上昇したケースでは、以下のようになりました。

【毎月支払額の推移】
当初〜 8.5万円
11年目〜 9.5万円
21年目〜 10.2万円
31年目〜 10.5万円

 このように、当初と比べると、およそ2万円も増加します。

 借入額や借入期間によって毎月返済額は変動するが、例えば期間35年で、借入額が2倍の6000万円だったとすると、毎月返済額はこの2倍になるので、およそ4万円も毎月返済額が増加することになる。

(2)変動金利が10年ごとに2%上昇したケース

 一方、(2)変動金利が10年ごとに2%上昇したケースでは、支払額は急激に増加する。

【毎月支払額の推移】
当初〜 8.5万円
11年目〜 10.6万円
16年目〜 10.7万円
21年目〜 12.2万円
31年目〜 12.8万円

 毎月支払額は当初8.5万円で一緒だが、31年目は12.8万円となります。変動金利が変化しなかったケースに比べて毎月支払額は4.3万円アップしており、およそ1.5倍です。家計にとって相当大きな痛手となります。

変動金利のリスクを抑える3つの方法

 この変動金利の金利上昇リスクにどう対応すればいいのでしょうか。そこで、以下の3つの方法を考えてみました。

(A)繰上返済(返済額軽減型)を行う

 繰り上げ返済には、「返済額軽減型」「期間短縮型」の2つの方式がありますが、まずは、A)繰上返済(返済額軽減型)でどの程度の効果があるかシミュレーションしてみましょう。

 「返済額軽減型」は、返済期間は短縮せずに、繰上返済した分は毎月支払額を減らすことに使うというもの。毎月の支払額をなるべく上げたくないという人に向いています。

 先ほどの(1)10年ごとに1%上昇するケースで検証してみます。

 繰上返済は毎月の支払いに加えて、繰り上げ返済をすることになるので、家計がギリギリのケースではなかなか対応できません。そこで金利が上昇する前に繰り上げ返済することにしましょう。

 当初の10年間について、毎月2万円を家計からひねり出して、年に一回繰上返済します。繰り上げ返済する金額は合計で以下のように240万円です。

2万円✕12カ月✕10年=合計240万円

 試算すると、この繰上返済(返済額軽減型)で総支払額が95万円も安くなります。

 繰上返済(返済額軽減型)の効果を試算
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1%から10年ごとに1%アップ。繰上返済は毎年24万円×当初10年)
繰上返済 繰上返済
なし
繰上返済
(返済額軽減型)
返済期間 35年 35年
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年〜/8.5万円
11年~/8.5万円
21年~/9.1万円
31年~/9.3万円
総支払額 4014万円 3919万円
(-95万円)

 もし、金利が上昇しても、毎月支払額はそれほど増加せず、31年目以降の毎月支払額は9.3万円と、当初に比べて0.8万円のアップですんでいます。この程度なら、家計への負担も小さいといえます。

(B)繰上返済(期間短縮型)を行う

 繰上返済(期間短縮型)は、繰上返済したお金を返済期間の短縮に使うというものです。毎月支払額が多少増えてもいいから、とにかく総支払額を少なくしたい、という節約家の人には、「期間短縮型」がおすすめです。

 試算した結果は以下のとおりで、総支払額は繰上返済しなかった場合に比べて210万円も少なくなりました。240万円を繰上返済することで、210万円もの効果を生むことができるのです。

 繰上返済(期間短縮型)の効果を試算
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利1%から10年ごとに1%アップ。繰上返済は毎年24万円×当初10年)
繰上返済 繰上返済
なし
繰上返済
(期間短縮型)
返済期間 35年 31年11カ月
(-3年1カ月)
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年~/8.5万円
11年~/9.4万円
21年~/9.9万円
31年~/10.0万円
総支払額 4014万円 3804万円
(-210万円)

 期間を短縮した結果、借入期間は3年1カ月短縮できます。借入期間は35年なので、それほど短くなっていないと考えるかもしれませんが、金利が上昇している最後の3年1カ月の支払いがなくなるので、金利上昇に対する効果は大きいと言えます。

 ただし、毎月支払額は、返済額軽減型に比べると上昇します。31年目以降の毎月支払額は10.0万円で、当初に比べて1.5万円アップしました。こうした負担増に耐えられると考えるなら、「期間短縮型」を選択してもいいでしょう。

(C)変動金利と固定金利のミックスローン

 別のリスク軽減策としては、(C)変動金利と固定金利のミックスローンを借りてもいいでしょう。

 「繰上げ返済のような手続きをこまめにしたくない」という人におすすめです。最近は住宅ローン契約は1つでも、ミックスローンを利用できるという金融機関も登場し、使い勝手が良くなっています。

 ミックスローンの内訳は以下のとおりです。

・借入額3000万円
・うち、変動金利で1500万円(金利1%から10年ごとに1%上昇)
・うり、35年固定金利で1500万円(金利1.5%)

 全額を変動金利で借りたケースと、ミックスローンを比較してみましょう。

 ミックスローンは金利上昇の緩和効果が高い!
(借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利は1%から10年ごとに1%アップ
商品 変動金利だけ ミックスローン
(変動金利1500万円+
35年固定1500万円)
返済期間 35年 35年
毎月返済額 1年~/8.5万円
11年~/9.5万円
21年~/10.2万円
31年~/10.5万円
1年~/8.8万円
11年~/9.4万円
21年~/9.7万円
31年~/9.8万円
総支払額 4014万円  → 3935万円
(-79万円)

 ミックスローンは、35年固定金利で借りた分の金利が1.5%と高いため、当初の毎月支払額は8.8万円と、変動金利だけで借りた場合に比べて0.3万円高いくなります。

 ただし、金利が上昇する11年目以降は、状況が一変します。借入額の半分は固定金利で、毎月支払額が変動せず、変動金利の分だけが毎月支払額が増加するので、上昇の仕方が緩やかになるのです。結果として、31年目以降は、毎月支払額が9.8万円となり、変動金利だけの場合にくらべて0.7万円少なくなりました。

 一度借りてしまったら、その後のメンテナンスをしなくても金利上昇リスクをある程度抑えられるので、こまめでない人に向いているといえます

 なお、これまで紹介してきた「繰上返済」と「ミックスローン」を併用してもいいでしょう。この組み合わせによる、変動金利上昇のインパクトを和らげる効果はさらに大きくなります。

全期間固定なら、生活設計が立てやすい

 ちなみに、「変動金利で借りて気をもむのは嫌だ」と考えるのなら全期間固定で借りるしかありません。

 35年固定金利(金利1.5%)だと、毎月支払額は9.2万円、総支払額は3858万円です(借入期間35年、借入額3000万円)。こまごまと繰上返済をする必要がなく、今回の前提条件以上の金利上昇があっても支払額は変わらないので、生活設計が立てやすくて安心です。

 固定金利を選ぶべきか、変動金利を選ぶべきかは、将来の金利予想が難しいだけに正しい答えを求めることはできません。自分がどのくらい毎月支払額の上昇に耐えられるかを考えて、自分に最適な金利を選ぶといいでしょう。ダイヤモンド不動産研究所の返済額シミュレーションでは金利上昇パターンも簡単に試算できるので、利用してみてください。

【関連記事はこちら】>>変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えれば破綻しないで済むのか?

  • RSS最新記事
 
住宅ローン返済額シミュレーション
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】
【来月の金利】
【2022年の金利動向】
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】何%上昇する?
【基礎の8カ条】
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】の基礎
【住宅ローン控除】の基礎
おすすめ記事はこちら 
【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を予測!
【金利】変動金利は今後、何%上昇する?
【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している! 
【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較(年収、勤続年数)

【2022年12月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.479% 0.349% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • <
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

auじぶん銀行の住宅ローン フラット35なら「アルヒ」 住信SBIネット銀行
三菱UFJ銀行の住宅ローンはこちら!
アルヒの住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
がん50%保障も無料付帯で、お得!⇒関連記事はコチラ フラット35の手数料・金利が安い関連記事はコチラ 8疾病+ケガ・病気を無料保障関連記記事はこちら

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

※サイト内の金利はすべて年率で表示

TOP