住宅ローン控除（減税）額シミュレーション【2026年版】年収別にいくら戻るか計算可能！

住宅ローン控除の仕組みとは

住宅ローン控除は、所定の条件を満たせば、所得税や住民税が戻ってくる制度だ（出所：PIXTA）

　住宅ローンを組んで、ようやく手に入れたマイホーム。毎月の住宅ローン返済のほか、固定資産税の負担もあり、家計の支出が増える心配もあるだけに、減税は非常に助かる。

　住宅ローン控除（減税）制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の0.7％が、最大13年間にわたり所得税から控除されるというものだ。

　「住宅ローン減税」や「住宅借入金等特別控除」ともいわれている。2021年度までは控除率が1％だったため、メリットが小さくなる印象があるが、一方で控除期間は13年間に延長された。

　住宅ローン控除は、「税額控除」といって、所得税から控除額分が差し引かれる。納税者にとって大きな減税インパクトがあるので、使わない手はない。下表のように、最大で455万円もの減税が受けられるのだ。

　ただし、住宅タイプによって、年間控除額も異なるし、新築と中古のケースでは控除期間が違う。さらに「所得税＋住民税の一部」がこの金額に達していなければ、フルに減税メリットを得ることができないという、非常に複雑な制度だ。

　そこで、住宅ローン控除の仕組みを簡単に説明していこう。

1.年末の住宅ローン残高×0.7％が、最低10年間（最大13年間）控除

　会社員なら、給与から基礎控除や社会保険料、生命保険料などの控除が差し引かれ、最終的な所得税が算出されているが、住宅ローン控除を使えば、この算出された所得税から控除分が差し引かれる。

　これが、「税額控除」だ。払い過ぎた税金があれば、年末調整などで差額が還付されることになる。その額は、年間最大31.5万円（子育て・若者夫婦世帯は35万円）だ。

　ただし、その額は住宅タイプによって住宅ローンの年末残高の上限が異なる。借入限度額が「新築」と「中古（既存住宅）」に大別され、さらに住宅の省エネ性能によって細かく区分されている。この金額が住宅ローンの残高の上限にあたる。

　住宅ローン残高がある限り、新築は最大13年間、中古（省エネ基準なし）は10年間、減税されるのだが、具体的にどのような計算になるのか、下記の例で見てみよう。

　この例の場合、翌年の住宅ローン残高が4900万円になっていたとすれば、その0.7％にあたる34.3万円分が所得税から控除され、翌年の所得税は「50万円－34.3万円＝15.7万円」になる。

2.所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される

　住宅ローン控除額（住宅ローン残高×0.7％）が、年間の所得税額よりも大きい場合、所得税は0円になり、控除しきれなかった額は住民税から一部控除される。

　なお、住民税から控除できる金額の上限は9.75万円と決まっている。仮に20万円控除額が余っていたとしても、住民税から差し引けるのは9.75万円まで。さらに余っている控除額は無効となる。

　【例1】【例2】のいずれも、住宅ローン控除によって、所得税が（控除額が余った場合は、住民税も）大幅に減額されたことが分かるだろう。毎年支払う税金が数十万円単位で軽減されるのだから、住宅ローン控除のメリットは非常に大きい。

3.住宅ローン控除の上限（新築）

　住宅ローン控除額は、対象となる住宅のタイプによって上限額が異なる。基本は新築と中古に大別され、新築住宅ではさらに省エネ性能による区分で控除上限額が段階的に設定されている。

　まず、新築から見ていこう。控除期間は13年間になる。認定住宅のほか、「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の区分があり、性能が高いほど借入限度額が大きく設定されている。

　1）認定住宅とは、行政から認定を受けた住宅のことで「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の2つの種類がある。

　認定長期優良住宅とは、長く安心して住める家として一定の基準を満たしている住宅のこと。劣化対策やバリアフリー対策の有無、長期修繕計画の策定などが条件だ。一方、認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出量を抑える設備が整った住宅で、生活していくうえでの消費エネルギー量が認定基準となる。どちらも所管行政庁（都道府県、市または区）に申請・認定を受けることが必要だ。

　認定住宅だと、省エネ基準適合住宅と比較して、一般世帯で13年間に最大227.5万円も控除額が増える。高性能で長く住める住宅を国が後押ししているからだ。

　2）ZEH水準省エネ住宅は、2022年度から設けられた区分だ。

　ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）のことで、簡単に説明すると「快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備により、できる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電などによりエネルギーを創ることで、1年間で消費する住宅の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」（一般社団法人住宅性能評価・表示協会）となり、ZEHマークが適用される。

　3）省エネ基準適合住宅は、住宅の窓や外壁などの外皮性能、設備機器等の一次エネルギー消費量において一定の基準を満たしたものにあたる。2026年版では借入限度額が2,000万円（子育て・若者夫婦世帯は3,000万円）となっており、認定住宅との控除額差は最大227.5万円にのぼる。

　4）その他一般新築住宅は、2026年以降は住宅ローン控除の対象外となった。省エネ基準を満たす住宅の取得が、実質的に控除を受けるための最低条件となっている。

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4.住宅ローン控除の上限（中古）

　2026年の改正で、中古住宅（既存住宅）の住宅ローン控除が大幅に拡充された。省エネ性能が高い中古住宅については、控除期間が10年から13年に延長され、借入限度額も大きく引き上げられた。新築との格差が大幅に縮小している。

　住宅ローン控除額の上限をまとめると以下の通りだ。

• 　なお、省エネ性能がない「その他」の中古住宅は、依然として控除期間が10年、借入限度額も2,000万円にとどまり、新築との差は依然として大きい。

　省エネ性能の証明書（建設住宅性能評価書の写しまたは住宅省エネルギー性能証明書）が取得できる物件を選ぶことで、控除額が大きく変わる点は押さえておきたい。

　また、中古住宅については引き続き新耐震基準適合住宅（1982年以降に建築された住宅）であることが要件となっている。

5.住宅ローン控除を受け取るには、確定申告が必要！

　ところで、住宅ローン控除を受けるためには、確定申告して必要書類を提出しなければならないので、住宅を購入したら忘れずに手続きをしておこう。

　申告後、通常は1カ月程度、遅くても2カ月くらいで指定した口座に所得税から控除された分の還付金が振り込まれる。

　なお、住民税から控除される還付金は、確定申告した年の5月～6月に届く「住民税決定通知書」で確認でき、翌年度に支払う住民税から控除される。

　会社員の場合、住宅を購入した初年度に確定申告をしておけば、次年度以降は、年末調整で対応することができるので、手軽な制度だと言えるだろう。

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住宅ローン控除の適用条件や対象の住宅は？

　住宅ローン控除の対象となるのは、新築・中古住宅の購入だけではなく、大規模なリフォームも含まれている。

　なお、リフォームについては工事費が100万円以上であることが必要だ。また、土地のみの取得の場合は、たとえ住宅ローンを組んで購入した場合でも、住宅ローン控除は適用されない。

　リフォームの住宅ローン控除は、借入限度額2,000万円（省エネ・バリアフリー等の認定住宅化リフォームは3,000万円）で、控除期間はどちらも10年間だ。

　また、下記の要件も加わる。

　セカンドハウスや親のために建てた物件など、住宅ローンを組んだ本人が居住する住宅でないものは対象外になる。

　また、住宅ローン控除を受けるためには所得要件があり、2022年度の税制改正以降、合計所得金額2,000万円以下に統一されている（2030年まで継続）。合計所得が2,000万円を超える年は、住宅ローン控除を受けることができないので注意しよう。

　なお、2026年度の税制改正から、床面積40㎡以上の緩和措置が既存住宅（中古住宅）にも拡大された。ただし、合計所得金額1,000万円超の方および子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置利用者については50㎡以上が必要となる。

住宅ローン控除でいくら戻るのか、減税額を「年収」「借入額」から試算

　それでは、住宅ローン控除を使うと、いくら戻ってきて、どれぐらいお得になるのだろうか？　試算してみよう。

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住宅ローン控除の3つの注意点とは

　住宅ローン控除を受ける際には、以下の3つの注意点を覚えておこう。

手続きは毎年必要

　住宅ローン控除は1年目の確定申告を行えば終わりではない。毎年手続きが必要な点に注意が必要だ。自営業の場合は2年目以降も確定申告が必要。会社員であれば2年目以降は年末調整で手続きが行える。

　もし、住宅ローン控除の手続きを忘れてしまった場合、最大5年間はさかのぼって申請が可能だが、忘れずに手続きを行うようにしたい。

住宅ローンを借り換える際には注意が必要

　住宅ローン借り換え後も、住宅ローン減税は継続して利用できる。ただし、「借り換え後の返済期間を10年以上にする」「借り換え額をなるべく抑える」などの注意点がある。うまく借り換えなければ、住宅ローン控除のメリットが減ってしまうため、借り換える際はよく確認しておきたい。

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ふるさと納税と併用する場合の注意点

　住宅ローン控除はふるさと納税と併用することが可能だ。ふるさと納税とは、任意の自治体に寄付を行うことで、所得税や住民税の控除が受けられる仕組みのこと。手続きには、住民税から寄付金全額を控除される「ワンストップ制度」と、所得税から控除される「確定申告」がある。

　確定申告で所得税から寄付額が控除されると、住宅ローン減税の控除額が減額される可能性があるというわけだ。したがって、ふるさと納税と住宅ローン控除を併用する場合は、控除のメリットが減らないよう確認しておくことが重要だ。

住宅ローン控除は今なお、メリットが大きい制度

　税金を多く支払っている人にとってメリットが大きい「住宅ローン控除制度」。2026〜2030年度は省エネ性能別に借入限度額が設定され、より省エネで高性能な住宅を優遇していることが分かる。認定住宅は一般住宅よりも価格は割高になるが、住宅ローン控除の大きさなどを考慮して検討するのもいいだろう。

　新築住宅については2025年以前と比べて借入限度額が引き下げられた一方、2026年改正の最大のポイントは中古住宅の控除拡充だ。省エネ性能が高い中古住宅の控除期間が13年に延長され、借入限度額も大幅に引き上げられたことで、中古住宅の買い時が到来しているといえるだろう。

　なお、2026年度税制改正では適用期限が2030年12月31日まで5年間延長された。子育て・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置も継続されており、引き続き住宅取得を後押しする制度設計となっている。

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