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住宅ローン控除額(減税額)シミュレーション! 年収別に計算可能

2022年11月18日公開(2024年6月1日更新)
福崎 剛:フリージャーナリスト
監修者 菱田 雅生:ライフアセットコンサルティング 代表

住宅ローン控除額(減税額)が最大いくらになるのか、計算してみよう。「年収」「借入額」「物件タイプ」「入居年」「配偶者のあり・なし」「年収」を入れれば、13年間で合計の減税額がシミュレーションできる。

住宅ローン控除の目安額を、年収別にシミュレーション!最大455万円もおとくになる!

年収
借入金額

hoge

入居時期
新築・中古
住宅の種別
配偶者
配偶者の年収
シミュレーション結果を見る

※子育て・若者夫婦世帯とは、「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」。2024年度税制改正で同世帯への条件緩和が認められ、2025年度も延長が検討されているため、シミュレーションは継続する前提で作成。子どもがいるケース、夫婦でペアローンのケースなどは計算が複雑なので割愛。

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\シミュレーション/

「住宅ローン控除シミュレーション」の計算方法・詳細

・住宅ローン控除シミュレーションはあくまで概算であり、借入額、年収、家族の構成、住民税額(自治体で金額に相違がある)などによって変動する
・保険料控除年間5万円、住宅ローン金利1%、返済期間35年、夫婦の場合は子どもなしで試算
・住宅ローン減税は、新築・買取再販は最大13年(新築住宅<一般>は10年)、中古住宅は最大10年、毎年の年末の住宅ローン残高の0.7%が控除(減税)される。床面積は50㎡以上、所得金額は2,000万円以下が対象(所得金額が1,000万円以下の場合、床面積は40㎡以上50㎡未満も対象)
菱田雅生・ライフアセットコンサルティング代表の監修で作成
※詳細は以下を参照:国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」

住宅ローン控除の仕組みは?

住宅ローン控除 計算
住宅ローン控除は、所定の条件を満たせば、所得税や住民税が戻ってくる制度だ(出所:PIXTA)

 住宅ローンを組んで、ようやく手に入れたマイホーム。毎月の住宅ローン返済のほか、固定資産税の負担もあり、家計の支出が増える心配もあるだけに、減税は非常に助かる。

 住宅ローン控除(減税)制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の0.7%が、最大13年間にわたり所得税から控除されるというものだ。「住宅ローン減税」や「住宅借入金等特別控除」ともいわれている。2021年度までは控除率が1%だったため、メリットが小さくなる印象があるが、一方で控除期間は13年間に延長された。

 住宅ローン控除は、「税額控除」といって、所得税から控除額分が差し引かれる。納税者にとって大きな減税インパクトがあるので、使わない手はない。下表のように、最大で455万円もの減税が受けられるのだ。

物件タイプ別の住宅ローン最大控除額は?
 上段:2022〜23年

 中段:2024年子育て・若者夫婦世帯
 下段:2024〜25年

 ※中古は年による変更なし

住宅タイプ 住宅ローン残高上限
(A)
1年間の控除額
(B)=(A)×0.7%
控除期間
(C)
控除合計額
(B)×(C)
新築 認定住宅

5000万円
5000万円

4500万円

35万円

35万円

31.5万円

13年

455万円

455万円

409.5万円

ZEH

4500万円

4500万円

3500万円

31.5万円

31.5万円

24.5万円

409.5万円

409.5万円

318.5万円

省エネ基準

4000万円

4000万円

3000万円

28万円

28万円

21万円

364万円

364万円

273万円

その他

3000万円

0円※

0円※

21万円

0円

0円

273万円

0円

0円

中古 認定住宅 3000万円 21万円 10年 210万円
その他 2000万円 14万円 140万円

※国土交通省「令和6年度住宅税制改正概要(令和5年12月)」を参考に作成。子育て・若者夫婦世帯とは、「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」。2025年度税制改正でも同様の方向での緩和を検討している。また、新築(その他)については、2024年以降の入居でも、2023年12月31日までに建築確認を受けた、または2024年6月30日までに建築されていれば、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられる。

 ただし、住宅タイプによって、年間控除額も異なるし、新築と中古のケースでは控除期間が違う。さらに「所得税+住民税の一部」がこの金額に達していなければ、フルに減税メリットを得ることができないという、非常に複雑な制度だ。

 そこで、住宅ローン控除の仕組みを簡単に説明していこう。

1.年末の住宅ローン残高×0.7%が、最低10年間控除

 会社員なら、給与から基礎控除や社会保険料、生命保険料などの控除が差し引かれ、最終的な所得税が算出されているが、住宅ローン控除を使えば、この算出された所得税から控除分が差し引かれる。これが、「税額控除」だ。払い過ぎた税金があれば、年末調整などで差額が還付されることになる。その額は、年間最大35万円だ。

 ただし、その額は住宅タイプによって住宅ローンの年末残高の上限が異なる。借入限度額が「新築(新築住宅・買取再販)」と「中古(既存住宅)」に大別され、さらに住宅の性能によって細かく区分されている。この金額が住宅ローンの残高の上限にあたる。具体的に試算してみよう。

 住宅ローン残高がある限り、最低10年間は減税されるのだが、具体的にどのような計算になるのか、下記の例で見てみよう。

【例1】所得税が50万円、年末の住宅ローン残高が5000万円だった場合

 住宅ローン残高の0.7%にあたる35万円が住宅ローン控除額として計上できるので、最終的な所得税は「50万円-35万円=15万円」しかかからない。

 この例の場合、翌年の住宅ローン残高が4900万円になっていたとすれば、その0.7%にあたる34.3万円分が所得税から控除され、翌年の所得税は「50万円-34.3万円=15.7万円」になる。

2.所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される

 住宅ローン控除額(住宅ローン残高×0.7%)が、年間の所得税額よりも大きい場合、所得税は0円になり、控除しきれなかった額は住民税から一部控除される。

【例2】所得税が30万円で、年末の住宅ローン残高が5000万円の場合

 住宅ローン残高の0.7%にあたる35万円が、所得税から差し引かれるので、「30万円-35万円=-5万円」となり、所得税は0円。さらに、余った控除額は住民税から差し引かれるので、住民税が12万円だとすれば、翌年の住民税は「12万円-5万円=7万円」
 所得税と住民税で税額負担は7万円となる。

 なお、住民税から控除できる金額の上限は9.75万円と決まっている。仮に20万円控除額が余っていたとしても、住民税から差し引けるのは9.75万円まで。さらに余っている控除額は無効となる。

 【例1】【例2】のいずれも、住宅ローン控除によって、所得税が(控除額が余った場合は、住民税も)大幅に減額されたことが分かるだろう。毎年支払う税金が数十万円単位で軽減されるのだから、住宅ローン控除のメリットは非常に大きい。

3.住宅ローン控除の上限(新築)

 住宅ローン控除額は、対象となる住宅のタイプによって上限額が異なる。基本は新築と中古に大別され、新築住宅ではさらに細かな分類で住宅ローン控除の上限額が段階的に設定された。ここが2021年度までのケースと大きく変わった点だ。

 まず、新築から見ていこう。控除期間は13年間になる。認定住宅のほか、「ZEH」「省エネ基準」の2つが区分として加わっているのも新しい。

  • 新築の減税対象の借入限度額(2022〜2023年、カッコ内は2024〜2025年)
  • 1)認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅):借入限度額5000万円(4500万円)
  • 2)ZEH水準省エネ住宅:借入限度額4500万円(3500万円)
  • 3)省エネ基準適合住宅:借入限度額4000万円(3000万円)
  • 4)その他一般新築住宅:借入限度額3000万円(0円)


 1)認定住宅とは、行政から認定を受けた住宅のことで「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の2つの種類がある。

 認定長期優良住宅とは、長く安心して住める家として一定の基準を満たしている住宅のこと。劣化対策やバリアフリー対策の有無、長期修繕計画の策定などが条件だ。一方、認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出量を抑える設備が整った住宅。生活していくうえでの消費エネルギー量が認定基準となる。どちらも、所管行政庁(都道府県、市または区)に申請、認定を受けることが必要だ。

 認定住宅だと、新築(一般住宅)の場合よりも、13年間で最大182万円も控除額が増える。これは、「長く住める住宅・省エネ対策につながる住宅を増やそう」という方針があり、国が購入を後押ししているからだ。

 2)ZEH水準省エネ住宅は、2022年度から追加された。

 ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)のことで、簡単に説明すると「快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備により、できる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電などによりエネルギーを創ることで、1年間で消費する住宅の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」(一般社団法人住宅性能評価・表示協会)となり、ZEHマークが適用される。

 3)省エネ基準適合住宅は、簡単にいえば住宅の窓や外壁などの外皮性能、設備機器等の一次エネルギー消費量において一定の基準を満たしたものにあたる。新築住宅でも省エネ基準に適合していれば、税制面で優遇されることになる。住宅ローン控除額の上限が4000万円になっており、一般住宅の住宅ローン控除額上限と比べても控除額が1000万円も違うのは大きい。

 なお2024〜2025年以降に入居する住宅を購入した場合は、住宅ローン控除の上限額が下がるので、注意が必要だ。住宅購入をする場合、住宅ローン控除の適用が最大限活用できるように入居のタイミングを考えたい。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利0.7%以下なら、税金の戻りが多く、「打ち出の小槌」状態に

4.住宅ローン控除の上限(中古)

 中古住宅については、認定住宅とその他の住宅に区分され、どちらも住宅ローン控除期間が10年になる。新築と比べて、3年間も控除期間が短くなる。

  • 中古の減税対象の借入限度額
  • 1)認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅):借入限度額3000万円
  • 2)その他:借入限度額2000万円

 住宅ローン控除額の上限がそれぞれ3000万円、2000万円となっており、中古の認定住宅で住宅ローン控除額は10年間で最大210万円、一般の中古住宅なら10年間で最大140万円の控除額となる。新築物件よりも住宅ローン控除額の上限が低く設定されているだけに最大控除額も抑えられている。

5.住宅ローン控除制度の要件

 住宅ローン控除の対象となるのは、新築・中古住宅の購入だけではなく、大規模なリフォームも含まれている。

【住宅ローン控除の対象】

・新築(注文住宅、建売住宅、分譲マンション)
・中古(戸建住宅、分譲マンション)
・リフォーム(増改築、省エネ改修、バリアフリー改修)
・土地(土地のみは不可)

 なお、リフォームについては工事費が100万円以上であることが必要だ。また、土地のみの取得の場合は、たとえ住宅ローンを組んで購入した場合でも、住宅ローン控除は適用されない。リフォームの住宅ローン控除は、一般の住宅で借入限度額が2000万円、認定住宅等の省エネ住宅では3000万円。控除期間はどちらも10年間。

 また、下記の要件も加わる。

【住宅ローン控除の適用要件】

・自身が居住する住宅であること
・床面積が40㎡以上(※50㎡未満の場合は、1000万円の所得制限がある)
・(中古住宅の場合)築年数が一定年数以下、もしくは耐震性能がある
・住宅ローンの借入期間が10年以上
・その年の合計所得金額が2000万円以下

※対象となる物件が新耐震基準適合住宅(1982年以降に建築された住宅)であることに緩和した

 セカンドハウスや親のために建てた物件など、住宅ローンを組んだ本人が居住する住宅でないものは対象外になる。また、住宅ローン控除を受けるためには、所得要件が2021年度では合計所得が3000万円以下が対象だったが、2022〜2025年度はそれが合計所得が2000万円に引き下げられた合計所得が2000万円を超える年は、住宅ローン控除を受けることができないので注意しよう。

 なお、2021年度の税制改正から、床面積40㎡以上の住宅に対しても適用を認めているが、これは継続された。ただし、50㎡未満の場合、1000万円の所得制限を設けている。

6.住宅ローン控除を受け取るには、確定申告が必要!

 ところで、住宅ローン控除を受けるためには、確定申告して必要書類を提出しなければならないので、住宅を購入したら忘れずに手続きをしておこう。会社員の場合、住宅を購入した初年度に確定申告をしておけば、次年度以降は、年末調整で対応することができるので、手軽な制度だと言えるだろう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン控除に必要な確定申告はいつから?申告期限、必要書類、ネット申告の方法を紹介

住宅ローン控除の減税額を、「年収」「借入額」から試算

 それでは、住宅ローン控除を使うと、どれぐらいお得になるのだろうか? 試算してみよう。

>>自分の条件でのシミュレーションはこちら

減税額を試算(新築住宅<認定住宅>、2024〜25年)

 今回は、年収と借入額別にどれだけ住宅ローン控除を受けられるのか、試算してみた。共働き夫婦で、住宅ローンは固定金利のフラット35Sを借りた前提で計算した。

年収別、借入額別の住宅ローン控除額は?(新築の認定住宅)
2024〜2025年に、新築住宅(認定住宅)を購入したケース。保険料控除年間5万円、住宅ローン金利1%、返済期間35。控除は13年間、共働き夫婦のケースで試算

住宅ローン借入額 2000万円 4000万円 6000万円
年収300万円 144万円 - -
年収400万円 150万円 210万円 -
年収500万円 150万円 253万円 -
年収600万円 150万円 298万円 338万円
年収700万円 150万円 300万円 403万円
年収800万円 150万円 300万円 403万円

>>自分の条件でのシミュレーションはこちら

 借入額が2000万円の場合、年収が300万円であれば、13年間の合計控除額は144万円。記事冒頭で掲載した最大控除額をみると、新築の認定住宅は455万円が最大だが、借入金額が少ないため、そこまで減税額は大きくない

 借入額4000万円の場合、年収700万円以上では300万円の控除を受けられる。年収400万円の場合は210万円の控除にとどまる。年収差で控除額が90万円も違ってくる。支払っている税金が少ないため、減税枠をすべて使いきれなかったのだ。

 借入額6000万円になると、そもそも住宅ローンの審査で年収が600万円程度以上なければ借りることができない。しかし、年収が700万円以上あれば、13年間の控除額は最大403万円になる。

 このように、年収が多く、借入額が多いほど、住宅ローン控除がもたらすインパクトは大きいのだ。

減税額を試算(中古住宅、2022〜25年)

 中古住宅を購入したケースもシミュレーションしてみよう。こちらも共働き夫婦、固定金利のフラット35Sを借りたと想定して計算した。

年収別、借入額別の住宅ローン控除額は?(中古の認定住宅)
2022年以降に、中古住宅(認定住宅)を購入したケース。全期間固定金利のフラット35Sを想定。金利1.3%、借入期間35年、控除は10年間、共働き夫婦のケースで試算

住宅ローン借入額     2000万円 4000万円 6000万円
年収300万円 121万円 - -
年収400万円 121万円 184万円 -
年収500万円 121万円 210万円 -
年収600万円 121万円 210万円 210万円
年収700万円 121万円 210万円 210万円
年収800万円 121万円 210万円 210万円
年収900万円 121万円 210万円 210万円
年収1000万円 121万円 210万円 210万円

>>自分の条件でのシミュレーションはこちら

 中古住宅の場合、控除対象となる住宅ローン残高の上限が3000万円(認定住宅)で、年間の最大控除額はその0.7%にあたる21万円。なお、新築住宅の場合と違い、住宅ローン控除期間は10年間になる。そのため控除合計額は最大で210万円にとどまる。

 そのため、いくら年収や借入額が多くても、ある程度の水準で最大額に達するという計算になる。

自分の減税額をシミュレーション

 それでは、自分のケースでは減税額が最大いくらになるのか計算してみよう。「年収」「借入額」「物件タイプ」「入居年」「配偶者のあり・なし、年収」を入れれば、13年間で合計の減税額がシミュレーションできる。※ただし、子どもがいるケース、夫婦でペアローンのケースなどは計算が複雑なので割愛している。

住宅ローン控除は今なお、メリットが大きい制度

 税金を多く支払っている人にとってメリットが大きい「住宅ローン控除制度」。2022〜2025年度は住宅ローン残高の上限が段階的に刻まれ、より省エネで高性能な住宅を優遇していることが分かる。認定住宅は一般住宅よりも価格は割高になるが、住宅ローン控除の大きさなどを考慮して検討するのもいいだろう。

 以前よりは減税幅が少ないものの、住宅ローン控除制度は、多くの人に住宅購入を後押しする内容になっている。住宅ローン控除を見る限り、住宅の買い時はまだ継続していると言えるだろう。

 なお、子育て・若者夫婦世帯は、2024年度税制改正での減税拡大が認められ、2025年についても同様の方向での緩和を検討している。

■住宅ローン控除は、年収が多い人が得をしやすい制度
 ちなみに、この試算からも分かるように、住宅ローン控除は年収が多い人が得をしやすい制度になっている。年収が多いと所得税も増えるため、住宅ローン控除のメリットも増えるからだ。
 つまり、課税所得がある程度なければ、住宅ローン控除を税額控除しても大きなメリットは感じられないだろう。また、住宅ローン残高の0.7%が控除額となることから、住宅ローンの借入額が大きいほど、減税額が大きくなる。

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住宅ローン控除(減税)シミュレーション FAQ

Q控除額が間違っているシミュレーションが多い?
A

住宅ローン控除の制度は毎年のように変更になっている。そのため、一部のシミュレーションは、古い計算方法のまま放置されていることがあるので注意しよう。

Q住宅ローン控除を最大化する方法はあるの?
A

住宅ローン控除は、最大で合計455万円の税金が戻ってくるおいしい制度だ。現在の低金利の変動金利を借りれば、金利支払いよりも多額の控除を使える「打ち出の小槌」状態になるだけに、しっかりと理解して控除メリットを最大化すべきだ。
住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利0.7%以下なら、税金の戻りが多く、「打ち出の小槌」状態に

Q対象となる住宅は? リフォームもOK?
A

住宅ローン控除は、新築の住宅だけでなく、中古住宅や、大規模なリフォームも対象となる。特に新築の場合は、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、特定エネルギー消費性能向上住宅、エネルギー消費性能向上住宅など、高性能の住宅ほど減税額が高くなる。

すまい給付金のしくみは?(旧制度)

※以下は、2021年12月現在までの精度で、現在は終了しています。

 住宅ローン控除(減税)は、支払っている所得税などから控除する仕組みなので、高額所得者にとって減税効果が大きい制度である。一方、その減税効果が得られない収入層に対して、給付金を支給することで、消費税率の引き上げによる負担軽減をはかろうという制度が「すまい給付金」なのだ。

 給付額は最大50万円になるので、対象者は申請して受け取ることを忘れずに。
では、その対象からみていこう。

【すまい給付金の対象者】
・住宅の所有者(不動産登記上の持分保有者)
・住宅の居住者(住民票登録)
・収入が一定以下(消費税10%時は、収入額の目安が775万円以下)
・住宅ローンを利用しない場合(現金取得者)のみ年齢50歳以上(収入額の目安は650万円以下) 
 
<新築住宅の場合>
・床面積が40㎡以上であること(50㎡未満の場合は、1000万円の所得制限)
・第三者機関の検査を受けた住宅であること(住宅瑕疵担保責任保険に加入、または建設住宅性能表示制度を利用など)

<中古住宅の場合>
・床面積が40㎡以上(50㎡未満の場合は、1000万円の所得制限)
・建築基準法の耐震基準を満たしていること
・第三者機関の検査を受けた住宅(既存住宅売買瑕疵保険に加入、または既存住宅性能表示制度を利用)

出典:国土交通省「すまい給付金」サイトより一部引用

 すまい給付金は、2021年12月までの措置。住宅ローン控除(減税)制度とも併せて利用できるので、どちらもぜひ活用したい。

 

すまい給付金の給付額と年収

 国土交通省の「すまい給付金」のシミュレーションページでは、住宅取得時の消費税率、所有権、住宅ローンの有無、年収と扶養家族の項目を入力すれば、給付額を試算してくれる。

 厳密には、次のような給付金の計算要素の項目も関係してくるが、所得割額は都道府県によっても算出率が異なることを頭にとどめておきたい。

<すまい給付金の計算要素>
・扶養家族の有無、人数
・所得割額
・各種保険控除の利用状況
・住宅の持ち分割合

 さて、給付額と年収の目安を一覧にしたのが下の表だ。実は、給付金の計算要素によって、給付額と年収が若干異なる場合もある。したがって、同じ収入でも給付金が微妙に違うこともある。

 では、具体的にすまい給付金のシミュレーションを活用して、受け取れる給付金額を試算してみよう。ここでは年収と扶養家族の人数が大きな要素になっている。

すまい給付金 給付額一覧
国土交通省WEBサイト「すまい給付金シミュレーション」で試算

 扶養家族が1人なら、年収450万円まで上限の50万円が給付される。扶養家族2人になれば、年収500万円でも50万円のすまい給付金が受け取れる。

 対象者の収入の目安としては775万円以下となっているが、扶養家族の人数など他の要素も加味されて若干変わる。例えば、年収が850万円でも扶養家族が3人いれば、10万円のすまい給付金が受け取れるかもしれない。

 775万円以上の収入だからと諦めずに、市町村に問い合わせて確認してほしい。

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融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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