住宅ローン控除のメリット額（減税額）を、年収別・借入額別にシミュレーションしてみた。2022〜2023年度の税制改正では住宅ローン控除が大きく変更され、控除率が1％から0.7％へ引き下げられた一方、控除期間は13年に延長された。また物件タイプによっては上限額が引き下げらた。2022〜2023年度の住宅ローン控除でどの程度、税金が戻ってくるのか、解説していこう。（フリージャーナリスト：福崎剛） 

住宅ローン控除の仕組みは？

住宅ローン控除は、所定の条件を満たせば、所得税や住民税が戻ってくる制度だ（出所：PIXTA）

　住宅ローンを組んで、ようやく手に入れたマイホーム。毎月の住宅ローン返済のほか、固定資産税の負担もあり、家計の支出が増える心配もあるだけに、減税は非常に助かる。

　住宅ローン控除（減税）制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の0.7％が、最大13年間にわたり所得税から控除されるというものだ。「住宅ローン減税」や「住宅借入金等特別控除」ともいわれている。2021年度までは控除率が1％だったため、メリットが小さくなる印象があるが、一方で控除期間は13年間に延長された。

　住宅ローン控除は、「税額控除」といって、所得税から控除額分が差し引かれる。納税者にとって大きな減税インパクトがあるので、使わない手はない。下表のように、最大で455万円もの減税が受けられるのだ。

※国土交通省「令和4年度国土交通省税制改正概要（令和3年12月）」を参考に作成。中古住宅は、2022〜2025年で制度変更なし

　ただし、住宅タイプによって、年間控除額も異なるし、新築と中古のケースでは控除期間が違う。さらに「所得税＋住民税の一部」がこの金額に達していなければ、フルに減税メリットを得ることができないという、非常に複雑な制度だ。

　そこで、住宅ローン控除の仕組みを簡単に説明していこう。

1.年末の住宅ローン残高×0.7％が、最低10年間控除

　会社員なら、給与から基礎控除や社会保険料、生命保険料などの控除が差し引かれ、最終的な所得税が算出されているが、住宅ローン控除を使えば、この算出された所得税から控除分が差し引かれる。これが、「税額控除」だ。払い過ぎた税金があれば、年末調整などで差額が還付されることになる。その額は、年間最大35万円だ。

　ただし、その額は住宅タイプによって住宅ローンの年末残高の上限が異なる。借入限度額が「新築（新築住宅・買取再販）」と「中古（既存住宅）」に大別され、さらに住宅の性能によって細かく区分されている。この金額が住宅ローンの残高の上限にあたる。具体的に試算してみよう。

　住宅ローン残高がある限り、最低10年間は減税されるのだが、具体的にどのような計算になるのか、下記の例で見てみよう。

　この例の場合、翌年の住宅ローン残高が4900万円になっていたとすれば、その0.7％にあたる34.3万円分が所得税から控除され、翌年の所得税は「50万円－34.3万円＝15.7万円」になる。

2.所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される

　住宅ローン控除額（住宅ローン残高×0.7％）が、年間の所得税額よりも大きい場合、所得税は0円になり、控除しきれなかった額は住民税から一部控除される。

　なお、住民税から控除できる金額の上限は9.75万円と決まっている。仮に20万円控除額が余っていたとしても、住民税から差し引けるのは9.75万円まで。さらに余っている控除額は無効となる。

　【例1】【例2】のいずれも、住宅ローン控除によって、所得税が（控除額が余った場合は、住民税も）大幅に減額されたことが分かるだろう。毎年支払う税金が数十万円単位で軽減されるのだから、住宅ローン控除のメリットは非常に大きい。

3.住宅ローン控除の上限（新築）

　住宅ローン控除額は、対象となる住宅のタイプによって上限額が異なる。基本は新築と中古に大別され、新築住宅ではさらに細かな分類で住宅ローン控除の上限額が段階的に設定された。ここが2021年度までのケースと大きく変わった点だ。

　まず、新築から見ていこう。控除期間は13年間になる。認定住宅のほか、「ＺＥＨ」「省エネ基準」の2つが区分として加わっているのも新しい。

　1）認定住宅とは、行政から認定を受けた住宅のことで「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の2つの種類がある。

　認定長期優良住宅とは、長く安心して住める家として一定の基準を満たしている住宅のこと。劣化対策やバリアフリー対策の有無、長期修繕計画の策定などが条件だ。一方、認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出量を抑える設備が整った住宅。生活していくうえでの消費エネルギー量が認定基準となる。どちらも、所管行政庁（都道府県、市または区）に申請、認定を受けることが必要だ。

　認定住宅だと、新築（一般住宅）の場合よりも、13年間で最大182万円も控除額が増える。これは、「長く住める住宅・省エネ対策につながる住宅を増やそう」という方針があり、国が購入を後押ししているからだ。

　2）ZEH水準省エネ住宅は、2022年度から追加された。

　ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）のことで、簡単に説明すると「快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備により、できる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電などによりエネルギーを創ることで、1年間で消費する住宅の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」（一般社団法人住宅性能評価・表示協会）となり、ZEHマークが適用される。

　3）省エネ基準適合住宅は、簡単にいえば住宅の窓や外壁などの外皮性能、設備機器等の一次エネルギー消費量において一定の基準を満たしたものにあたる。新築住宅でも省エネ基準に適合していれば、税制面で優遇されることになる。住宅ローン控除額の上限が4000万円になっており、一般住宅の住宅ローン控除額上限と比べても控除額が1000万円も違うのは大きい。

　なお2024〜2025年以降に入居する住宅を購入した場合は、住宅ローン控除の上限額が下がるので、注意が必要だ。住宅購入をする場合、住宅ローン控除の適用が最大限活用できるように入居のタイミングを考えたい。

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4.住宅ローン控除の上限（中古）

　中古住宅については、認定住宅とその他の住宅に区分され、どちらも住宅ローン控除期間が10年になる。新築と比べて、3年間も控除期間が短くなる。

　住宅ローン控除額の上限がそれぞれ3000万円、2000万円となっており、中古の認定住宅で住宅ローン控除額は10年間で最大210万円、一般の中古住宅なら10年間で最大140万円の控除額となる。新築物件よりも住宅ローン控除額の上限が低く設定されているだけに最大控除額も抑えられている。

5.住宅ローン控除制度の要件

　住宅ローン控除の対象となるのは、新築・中古住宅の購入だけではなく、大規模なリフォームも含まれている。

　なお、リフォームについては工事費が100万円以上であることが必要だ。また、土地のみの取得の場合は、たとえ住宅ローンを組んで購入した場合でも、住宅ローン控除は適用されない。リフォームの住宅ローン控除は、一般の住宅で借入限度額が2000万円、認定住宅等の省エネ住宅では3000万円。控除期間はどちらも10年間。

　また、下記の要件も加わる。

　セカンドハウスや親のために建てた物件など、住宅ローンを組んだ本人が居住する住宅でないものは対象外になる。また、住宅ローン控除を受けるためには、所得要件が2021年度では合計所得が3000万円以下が対象だったが、2022〜2025年度はそれが合計所得が2000万円に引き下げられた。合計所得が2000万円を超える年は、住宅ローン控除を受けることができないので注意しよう。

　なお、2021年度の税制改正から、床面積40㎡以上の住宅に対しても適用を認めているが、これは継続された。ただし、50㎡未満の場合、1000万円の所得制限を設けている。

6.住宅ローン控除を受け取るには、確定申告が必要！

　ところで、住宅ローン控除を受けるためには、確定申告して必要書類を提出しなければならないので、住宅を購入したら忘れずに手続きをしておこう。会社員の場合、住宅を購入した初年度に確定申告をしておけば、次年度以降は、年末調整で対応することができるので、手軽な制度だと言えるだろう。

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住宅ローン控除の減税額を、「年収」「借入額」から試算

　それでは、住宅ローン控除を使うと、どれぐらいお得になるのだろうか？　試算してみよう。

＞＞自分の条件でのシミュレーションはこちら

自分の減税額をシミュレーション

　それでは、自分のケースでは減税額が最大いくらになるのか計算してみよう。「年収」「借入額」「物件タイプ」「入居年」「配偶者のあり・なし、年収」を入れれば、13年間で合計の減税額がシミュレーションできる。※ただし、子どもがいるケース、夫婦でペアローンのケースなどは計算が複雑なので割愛している。