住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説【2026年】

2026年9月の住宅ローンの金利推移・動向は、変動型は据え置き、10年固定、35年固定は引き上げとなっています。フラット35（買取型）は3.460％で前月から引き上げとなりました。変動型は政策金利の利上げとともに上昇しています。本記事では、住宅ローンの金利推移を中心に最新の金利動向も解説します。

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住宅ローンの金利推移（変動金利、フラット35）

　住宅ローン金利の過去約40年分の長期推移を見てみましょう。

　下グラフの通り、1990年代の変動金利は8.0%超という時期もありましたが、バブル崩壊以降、住宅ローン金利はほぼ一貫して下落。全期間固定金利の「フラット35（2003年以前は住宅金融公庫）」の金利も同様にほぼ一貫して下落してきました。

　しかし、2024年の政策金利の利上げ以降、金利は上昇傾向となっています。現在の変動金利は多くの銀行で0.9%程度となっており、今後も上昇が見込まれます。

住宅ローン金利の長期推移（1986年〜現在）

 

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　それでは、変動金利、10年固定金利、35年固定金利それぞれの金利推移や動向、最新のランキングを見ていきましょう。

住宅ローン「変動金利」推移、動向、最新のランキングは？

 「実質金利」ベースで本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう（表面金利が低くても、諸費用が高ければ意味がありません。両者を合計したのが実質金利です）。

　最新の変動金利ランキングは以下のような結果となりました。

　2026年9月の「変動金利（新規・借り換え）」の実質金利ランキングについては、りそな銀行がトップとなりました。調査した主要14銀行の住宅ローン金利について、4行が引き上げ、10行が金利を据え置きました。

上位銀行の変動金利の推移

　以下は、新規借入の上位銀行の変動金利（表面金利）推移（前月比）です。

　2026年9月の「変動金利（新規借入）」の上位5銀行の住宅ローン金利については、5行が据え置きとしました。

変動金利の推移(主要銀行)

　以下は、主要銀行の変動金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。変動金利はもっとも利用者が多い金利タイプで、金利競争の主戦場となっています。

　2026年6月には日銀の政策金利の引き上げがありました。2024年10月以来、4回目の引き上げとなっており、金利の上昇傾向が次のグラフにもはっきりと表れています。

変動金利の推移(主要銀行)

変動金利の動向は？

　2024年7月の日銀金融政策決定会合でゼロ金利政策が解除され、「金利のある時代」に突入。2026年6月には追加利上げにより、政策金利は1.0%まで上昇しました。

　これにより、多くの銀行は2026年10月から住宅ローンの変動金利の基準金利を引き上げます。実際の支払いに影響するのは2027年1月です。なお、9月時点で変動金利は0.9％以上が過半となっています。

　日銀はいまだ利上げスタンスを堅持していると見られ、年内にあと1回か2回利上げをすると見られています。したがって、2026年内の変動金利の動向は1.25％程度まで上昇すると考えておくといいでしょう。

【関連記事】>>住宅ローンの10年後の変動金利を予想

住宅ローン「10年固定金利」推移、動向、最新のランキングは？

　2026年9月の「10年固定金利（新規借入）」実質金利は、みずほ銀行が1位でした。調査した主要13銀行の住宅ローン金利について、13行が引き上げとしました。

上位銀行の10年固定金利推移

　以下は新規借り入れの上位銀行の10年固定金利の推移（前月比）です。

　2026年9月の上位5銀行の住宅ローン金利については、5行が引き上げとしました。

10年固定金利の推移(主要銀行)

　以下は、主要銀行の10年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。

10年固定金利の推移(主要銀行)

10年固定金利の動向

　住宅ローンの10年固定金利は、長期金利（10年国債利回り）をベースにしている銀行が多いと考えられます。

　長期金利は2026年1月以降、上昇が続いています。6月には日銀が政策金利を引き上げたこともあり、長期金利は31年ぶりの高水準となっています。長期金利は日銀の国債買入れ減額計画や利上げ期待を背景に上昇トレンドが鮮明であり、引き続き金利上昇圧力は高いと見ています。

　2026年9月時点で多くの銀行の10年固定金利は3%台に達しています。長期金利の上昇が続く限り、この水準はさらに切り上がる可能性があります。

【最新金利】>>住宅ローン10年固定金利ランキング【新規借入】

住宅ローン「全期間固定金利」推移、動向、最新のランキングは？

　2026年9月は、前月に引き続きアルヒが1位となりました。また、調査した主要7行の住宅ローン金利（フラット35除く）について、7行が金利を引き上げとしました。

上位銀行の全期間固定金利推移

　以下は、上位銀行の全期間固定金利の推移（前月比）です。

　2026年9月の「全期間固定・35年固定金利（新規借入）」の上位5行について、5行が金利を引き上げとしました。フラット35（買取型）の金利は前月から引き上げで、3.460％でした。

35年全期間固定金利の推移(主要銀行)

　以下は、主要銀行の35年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。

35年固定金利の推移(主要銀行)

35年全期間固定金利の動向

　フラット35の金利は、前月から引上げとなりました。また、10年国債とのヒストリカルスプレッド（これまでの金利差）は0.6％を割り込むばかりか、その資金調達のために発行される住宅金融支援機構債券がフラット35の金利を上回るなど、異常な状態が継続してきました。

　しかしながら、長く続いてきたこの状況は解消されつつあり、長期固定金利は今後も上昇していくと見ています。フラット35の利用を検討している方は急いだほうがよいかもしれません。

【最新金利】>>住宅ローン35年全期間固定金利ランキング！132銀行を比較【新規借入】

市場金利（長期金利）の動向と推移

　住宅ローン金利に影響を与える日本の市場金利も見ておきましょう。

市場金利と住宅ローンの関係は？

　住宅ローンの変動金利は、短期金利との連動性が高いと言われており、その短期金利は日銀の政策金利を指標としています。

　全期間固定（フラット35）、10年固定金利などは、10年国債金利と連動性が高いと言われています。

　2024年以降、政策金利は毎年引き上げられています。また同年、長期金利は上限目標が撤廃されました。下表で日銀の金利誘導目標（短期金利、長期金利）の推移を確認しましょう。

期間	短期金利	長期金利
～2024年4月20日	-0.1%	上限1.0%
2024年7月	0.25%	上限撤廃
2025年1月	0.50%	上限なし
2025年12月	0.75%	上限なし
2026年6月～現在	1.00%	上限なし

　最新の金利動向は、2026年6月の金融政策決定会合で、日銀は政策金利について＋0.25%の利上げを決定しました。2026年9月現在の政策金利は1.00%です。

　これにより、多くの銀行が住宅ローンの変動金利を2026年10月から0.25%程度引き上げます。銀行によりますが、返済額への適用は2027年1月以降となります。

　このように、日銀の政策次第で住宅ローン金利は将来的に上昇していく可能性があるため、金利タイプは慎重に選ぶ必要があります。「住宅ローンの金利タイプの選び方は？」の項目を参考にしてください。

長期金利は上昇傾向

　長期金利（10年国債利回り）は、全体として上がりやすい流れが続いています。背景にあるのは、日銀が国債の買い入れを減らす方向にあることに加え、「今後も利上げがあり得る」という見方が残っているためです。

　2026年9月1日の日本の10年国債金利は2.994％を推移しています。同日の取引時間中には一時3.0％台まで上昇。これは1996年9月以来、約30年ぶりの高水準となります。日銀による追加利上げ観測の高まりや、大型財政予算による国債増発懸念が売り圧力を強めた一方、同日午後の国債入札が無難な結果となったこと、中東情勢の緊迫化に伴う安全資産としての買い戻しにより、利回りは大台直前でやや上昇が一服しました。しかし、インフレ懸念や金利上昇圧力を背景に、基調としての高止まり傾向は続いています。

　長期金利は住宅ローンの固定金利に影響を与えます。したがって、短期的な上下はあっても、中期的には固定金利は上昇が続く見通しです。

　世界的な金利高の中で、日銀は今なお低金利政策を継続しています。そのため円安が進んでいるのが現状です。円安はインフレを加速する可能性があり、今後の金利動向は予断を許しません。

　なお、市場金利が上昇することで、銀行の資産運用のスタンスが変更となる可能性があります。

　これまでは国債金利が0％近辺であったため運用の魅力が乏しく、住宅ローンを積極的に獲得してきましたが、国債金利が上昇してくれば、「安全な国債で資産運用しよう」という銀行が増える可能性があり、結果として住宅ローンを無理に低金利で獲得する必要がなくなります。

　こうした銀行の資産運用の面からも、住宅ローン金利は今後も上昇していく可能性があります。

住宅ローン金利タイプ別の実質金利推移は？

　では、変動、10年固定、全期間固定の実質金利の推移から、おとくな金利タイプを見てみましょう。

　ここでは、主要15金融機関の「実質金利」の平均値を見ていきます。実質金利とは、諸費用などを加味した金利で、住宅ローンを比較する時に信頼できる指標の一つです。

　グラフの通り、変動金利は下落し続けてきましたが、2024年10月にようやく底を打ったようです。日銀の金融政策が変更されて、今後どうなるか注目です。

　10年固定金利と全期間固定金利（フラット35を含む）の実質金利は、日銀の長期金利の引き上げ政策に伴い、すでに上昇局面にあります。
【金利の推移（月次）データはこちら】

　住宅ローンを借りる人の7割以上が変動金利を選択していますが、将来の金利上昇を予想すれば、当然ながら全期間固定金利を選択するのがおすすめです。

　しかし、グラフの通りこれだけ金利差があると、全期間固定金利を選びにくいという人もいるでしょう。

　そうしたケースでは、ミックスプランを選択すれば、当初の金利支払いを抑えつつ、将来の金利上昇リスクもある程度抑えることができます。

住宅ローンの金利タイプの選び方は？

　住宅ローンを借りる際に悩むのが、どの「金利タイプ」を選ぶかということ。金利タイプは主に以下の4タイプがあります。

（1）変動金利型

　返済期間中に金利が変動する可能性のあるタイプが「変動金利型」です。現在、ネット銀行であればキャンペーン金利も含めれば0.1%台の住宅ローンも存在しており、半数以上の人が変動金利を選択しています。

　金利が最も低いのがメリットですが、一方で金利が上昇する可能性もあります。金利が上昇すれば毎月返済額も増えるので、家計が圧迫されます。

　なお、多くの銀行は半年ごとに金利を見直しており、もし金利が上昇しても毎月支払額が上昇するのは5年に1回、最大でも1.25倍までといった激変緩和措置を用意しています。

（2）固定期間選択型

　5年固定、10年固定などの商品で、「固定金利選択型」ともいいます。固定金利でスタートし、固定期間終了後は、固定金利選択型にするか、変動金利型にするかを選択します。

　一般に、固定期間が長いほど金利は高くなります。固定期間終了後の金利は、その時点における金利が適用されます。

　メリットは、それなりに低い金利が適用されることですが、一方で固定期間終了後は、金利が跳ね上がる可能性もあります。

（3）全期間固定金利型

　返済期間中に金利が変動しないタイプの商品です。借入時に総返済額と毎月返済額が確定するので、返済計画や将来設計が立てやすく安心です。フラット35が代表的な商品で、民間の銀行でも多数の商品を揃えています。

　メリットは金利上昇リスクがないことで、デメリットは変動金利などよりも金利が高いことです。なお、市場金利が下がった場合は借り換えることで金利を低くすることができます。

（4）金利ミックス型

 「変動金利＋35年固定」など、金利タイプの異なる住宅ローン契約を2本以上契約するものです。違ったタイプの住宅ローンを利用することで、基本的には金利上昇リスクを分散しますが、各タイプのメリットも半減します。

どの金利タイプを選ぶべきか？

　どの金利タイプを選ぶべきかは、「金利リスクへの抵抗力」や「家族のライフスタイル」によって異なります。

　まずは、完済まで金利の変わらない「全期間固定金利型」を検討してみましょう。生活設計が立てやすいほか、現在の金利水準は非常に低いのでおすすめです。

 「金利が上昇しても返済に余裕がある」という人は、金利が低い変動金利を選ぶのもありです。

　しかし、金利上昇リスクがあるので、「現在の金利が最後まで継続」した場合と「借入から6年目以降に基準金利が4％に上昇」した場合の2パターンを試算するなど、返済に困らないか確認しておきたいところです。

　ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション」で簡単に調べられます。

　また、家族のライフスタイルから、将来の出費も検討しておきましょう。

　子供がいれば教育費が高額になることがあります。老後に備えた貯蓄もしておきたいところです。

　「当面は子供の教育費がかかるので、10年固定を選ぼう」「支払いにあまり余裕がないので、全期間固定にしよう」など、ライフスタイルに合った金利タイプを選ぶことが重要です。

DH住宅ローン指数の推移 （新規借入）