不動産一括査定サイトの「マンションナビ」で、
記者が実際に査定を依頼してみた結果は？
最大9社までの簡単一括査定が強み

不動産一括査定サイトの「マンションナビ」で査定を依頼すると、不動産会社からしつこく営業されたり、いい加減な価格査定をされたりするのではないか、と不安を感じている人も多いはず。そこで、本編集部記者が実際にマンションナビを使って、自分の住んでいるマンションを査定してもらう覆面取材を行った。マンションナビの対応だけでなく、紹介してくれた不動産会社の対応、査定の内容などもレポートする。

マンションナビは、ベンチャー企業が運営

　不動産一括査定サイト「マンションナビ」は、ベンチャー企業のマンションリサーチが運営。全国の900社超、2500店舗をネットワークしている。「マンションナビ」の他には、掲載料無料の中古マンション専門物件情報サイト「マンションナビAttA」のほか、土地・戸建・マンションなどの売買事例（約800万事例）をもとに不動産相場を提供する「スモーラ」なども運営している。

　今回は、実際にマンションナビで不動産一括査定を行ってみた。マンションナビは、「最大9社の査定価格をわずか45秒の入力で簡単一括査定するサービス」がウリだ。しかし、ほかの一括査定サイト同様、45秒という時間はかなり誇張しており、実際は数分かかるが、一度に最大9社に対して査定できる機能は非常に便利だ。

　まず、トップ画面は以下のようになっている。

　まず、トップページで、「都道府県」「市区町村」を選択し、［マンション価値をCheck!!］ボタンをクリックし、次は査定する物件の情報を入力する（次の画像参照）。

 「物件の所在地」「築年数（大体でOK）」「専有面積（大体でOK）」「現在の状況」「所有者」「売却の時期」「査定理由を選んで、［あと25秒で完了］と表示されたボタンをクリックする。

　すると、最大で9社（売却・買取査定6社、賃貸査定3社）を紹介してくれる。今回は、売却・買取査定6社、賃貸査定2社の候補が提示されたので、そのうち3社について価格査定を依頼することにした。

　最後に、個人情報を入力する。「名前」「年代」「連絡先住所」「電話番号」「メールアドレス」を入力する。全て必須項目だ。必須項目ではないが、「査定会社への要望」「売却希望額なども入力できる。これで「査定受付完了」となる。

 

マンションナビから、「問い合わせ完了」のメールが届く

　一括査定の入力を済ませると、すぐに「＠査定結果のご連絡について」とする表題のメールが届く。「各社不動産会社より直接連絡が入ります」との連絡だ。

　続けて、1分後には「＠【マンションナビ】一括査定へのお申し込みありがとうございます」とのメールが届き、無料査定の問い合わせが完了した通知が来た。今回選んだ3社（A社、B社、C社）の不動産会社名が確認のため表記されていた。

　こうしたメールを査定会社より先んじて送ることで、一括査定サイトがきちんととりまとめてくれている印象を受けた。

　また、マンションナビ一括査定運営事務局より、査定依頼の2日後に、タイトル「査定額だけで判断するなかれ！不動産会社の選び方」のメールが届く。査定依頼者に自動的に配布される内容なのだろう。事務局より不動産会社の選びかたのアドバイスになっている。

　タイミングのいいフォローメールで、ありがたい情報ともいえる。

　さらに査定依頼の4日後には、タイトル「不動産売却を成功させるコツ」というキャッチーなメールが運営事務局より届いた。細やかにフォローしてくれ、好感が持てる。

　すると翌日、今後は運営事務局からアンケート依頼のメールが来た。タイトル「適切な不動産会社を選ぶための『かんたんチェックシート』プレゼント中」という内容だ。なお、アンケートに回答すると、他の査定依頼者が評価した不動産会社ランキングを見ることができるとのことだ。こういうランキングページも不動産会社選びには参考になりそうだ。

連絡がないC社については、マンションナビが催促してくれる

　なお、マンションナビからは毎日のようにメールが来て、A社、B社からも連絡があったものの、C社からは一向に連絡が来ず、やきもきしていた。さらに、「各不動産会社から査定の結果は届いておりますでしょうか？」という事務局からのメールがあったことから、事務局に対して、「まだ連絡がありません」と返信しておいた。

　すると問い合わせからわずか30分後、運営事務局から返信メールが届いた。運営事務局側からC社の担当者へ連絡をしたという報告である。一括査定サイトのフォローとしては、実に手際がいい。

　結局、C社からはその日に郵便で査定書類が届いた。C社から一度もメールが来ないまま、いきなり査定書類一式が届いたので、逆に驚かされた。

　いずれにしても3社から査定書をもらえたので、大きな問題はなかった。

　今回、メールのやり取りでの査定を依頼しており、仕事が忙しいこともあって、電話や訪問による対応をしないことに決めていた。従って、同じ条件の下で一括査定サイトを活用している。

　では次に、マンションナビから連絡を受けた不動産の対応と査定結果について、見ていこう。

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査定物件は、都内の約20坪の中古マンション

　今回の調査にあたって、査定物件は、都内の築20年の分譲マンションとした。最寄り駅から徒歩6分、3LDKで専有面積は約20坪だ。

　査定をしてもらったのは、不動産仲介会社のA社、B社、C社。A社、B社は聞いたことがない名前の企業で、C社は上場企業グループの不動産部門のようだ。なお、不動産会社とのやり取りはすべてメールで行った。電話をかけてくる会社もあったが、記録を残したいので電話はすべて出なかった。それでも査定に大きな問題はなかった。

　その結果、3社の査定価格は以下のようになった。

マンションナビ紹介の不動産会社3社の査定価格は？
A社	B社	C社
4,211万円	4,243万円	4,320万円

　査定価格は、3社とも非常に近い金額だった。最高額の4320万円と、最低額の4211万円の差はわずか109万円だった。通常、もう少し金額はばらつくことが多いが、ここまで近い金額が揃ったということは、4300万円前後が相場ということのようだ。

　ただし、複数社の査定書ややり取りを比較してみると、査定方法や考え方、顧客対応は大きく違った。今回はメールでのやり取りだけだったが、実際に会って各社の説明を聞けば、各不動産会社の考え方や誠実さがさらにはっきりと分かってくるのではないかという思いを強くした。

　それでは、3社の査定内容や対応を細かく比較・分析していこう。

◆マンションナビ（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション
掲載する不動産会社数	900社超、2500店舗
サービス開始	2011年
運営会社	マンションリサーチ
紹介会社数	最大9社（売却6社、賃貸3社）
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。

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A社は、翌日には査定書類をポストに投函！

　A社からは、一括査定依頼して約3時間後に最初のメールが届いた。

　まずは電話をかけたことを記載しており、査定書類は明日までに自宅ポストへ投函してくれるという内容だ。以下がそのメールの抜粋だ。

　非常に丁寧な印象を受けた。

　翌日、約45枚からなるカラー印刷された査定書が届いた。

　早速開けてみると、1枚目に「想定価格」と題したページがあり、大きな文字で、査定価格が記されているほか、調査対象物件の概要も記されている（下記画像）。

　査定書には、売買想定価格4211万円、チャレンジ価格4632万円と書かれていた。

　もともと、「1年くらい時間をかけて（も高く売りたい）」と記入しており、「チャレンジ価格」が記されているのは、私の要望を聞き入れてくれたように感じた。

　そしてこの25物件のうち、「過去2年以内の募集事例の中から、類似性が高い順に事例を抽出し、上位3物件の平均単価をもとに想定価格を計算」（査定書より）しているという。やはり、A社同様、価格査定マニュアルほど厳格に運用はしていないものの、それなりに参考になると感じた。

　次ページ以降では、対象物件から300m範囲内に位置する「類似売買物件事例」データ25件が記載されている（下記画像）。過去の事例を元に価格査定したわけだ。とくに査定価格を計算する際に参考にするのはそのうち3物件。「過去2年以内の募集事例の中から、類似性が高い順に事例を抽出し、上位3物件の平均単価をもとに想定価格を計算」（査定書より）しているという。

　なお、各売買事例については、売買の募集時期、所在地・名称、階数、面積（間取り）、築年（方位）、価格（万円）などが記載されていた。ただし、類似売買事例には、30m²の物件や、築2年のほぼ新築のような物件まで含まれている。物件数は多いものの、かなり幅広い物件を集めており、参考事例としてふさわしくない物件も混じっていた。

　表紙に小さな字で書かれている「免責事項」を読んでみると、「当社独自の集計結果を表示するためのものであり、本報告書の内容の真実性・正確性・即時性・最新性・有用性その他いかなる保証も行いません」という。顧客からのクレーム対策なので仕方ないとも言えるが、あまりにも自信が無さすぎる気がする。また、国交省がお墨付きを与えている価格査定マニュアルに準拠した査定方法かどうかも確認できなかったのは残念だ。

　ただし、付随する資料は豊富で参考になった。

　国土交通省の不動産取引価格情報として、21件分の調査対象範囲の売買マンション取引事例の一覧も掲載しており、このエリアで取引事例が少なからずある裏付けとしている。

　ほかにも、周辺情報や統計情報、ハザード関連情報など細かいデータを地図やグラフを交えて説明している。近くにある公園や保育園、病院の数なども改めて知ることができた。短時間で査定書をここまで用意できることから、A社の素早い対応に舌を巻いた。

　A社は、電話連絡、メール返信、査定書の提出タイミングのいずれにおいてもスピーディで、好感が持てるものだった。ストレスを感じるほどしつこくなく、私にとっては許容範囲だった。なお、肝心の価格査定がもう少し根拠が感じられれば、完璧という印象を持った。

B社は翌日、メールで査定書が届いた！

　B社からは、査定依頼の翌夕にメールが届いた。

　続いて、査定書のファイルパスワードが下記のようにメールで届いた。個人情報に関わる内容だけに、セキュリティへの配慮もしているというわけだ。届いた査定書のPDFは、10ページ。最初に、物件概要と売買想定価格を表記していた。次の画像が、査定書だ。

　次ページ以降に、査定価格を出すための過去の売買事例が掲載されていた。類似物件は、調査物件の半径100m以内の取引事例で、9件紹介している（11件と記載されているが、うち2件は賃貸価格のための事例なので除外）。A社は対象300m範囲内だったために、25件の取引事例があったが、B社では100m範囲に絞って想定価格を算出しているため、取引事例も一気に絞られたのだ。

　下記の画像が、近隣の類似物件の売買事例の一部だ。

　B社の類似事例にも、約2年前の取引事例が含まれており、やや古い。また、（画像にはないが）広さが30m²以上も広い物件も掲載されており、参考になるかどうか、微妙なところだ。

　そしてこの9物件のうち、「過去2年以内の募集事例の中から、類似性が高い順に事例を抽出し、上位3物件の平均単価をもとに想定価格を計算」（査定書より）しているという。やはり、A社同様、価格査定マニュアルほど厳格に運用はしていないものの、それなりに参考になると感じた。

　ここ、ふと気がついたことがあった。A社とB社の査定書がほぼ同じものなのだ。表紙を見てみると、なんとA社の査定書にも、B社の査定書にも「免責事項」として、「本報告書の内容の真実性・正確性・即時性・最新性・有用性その他いかなる保証も行いません」という、全く同じ注意書きか記してあった。つまり、同じ査定システムを利用しているのだ。

　ただし、類似事例を探してくるエリアはA社が半径300m、B社が半径100mだった。範囲が狭ければ、似た環境の物件だけを集められるので正確な査定が可能になるが、一方で類似事例を集めにくいというデメリットもある。「何mに設定するのがベストか」は、エリアによって変わってくるだろう。今回は、100mでも300mでもほぼ同じ査定結果となったので、どちらでも大丈夫だったようだ。

　B社についても、A社同様、丁寧なメールや迅速に査定書をいただけたので、好印象を持った。査定価格は、ある程度、誠実に出していると感じた。

C社は、価格査定マニュアルに基づいた査定書を作成

　C社からは、メールは一度も届かなかった。

　マンションナビの運営サイトに、C社からの連絡がないことをメールしたのと入れ違いに、郵便による査定書類が届いた。留守番電話に残されたメッセージで、メール連絡のないまま査定書類を送付していたことがわかったが、依頼した側としては査定依頼を受けたというメールでの連絡が欲しかった。ウェブによる一括査定だからこそ、メールによるやり取りがスムーズだろうと期待しているにもかかわらず、電話と郵便による返答では、ネットを活用している意味がない。

　さて、郵送された査定書の挨拶文では「仲介手数料20％割引」を強調している。最近は、手数料割引を前面に打ち出している不動産仲介会社も多いので、手数料の値引き合戦が広がっているのだろう。

　査定価格については、3社の中で一番高い4320万円だった。売出価格としては、4540万円での高値でのチャレンジを提案してくれた。高く売りたいという私の要望を聞き入れてくれたようだ。

　C社の査定書を見ていて最初に感じたのが、「計算根拠を丁寧に示している」ということだ。A社、B社に比べて、正確性・信頼性が高いと感じた。査定方法については、「レインズ」「東京カンテイ」「不動産流通推進センター」などのオンライン情報サービスを活用し、多角的に分析しているという。このうち不動産流通推進センターというのは、「価格査定マニュアル」を提供している団体であり、私の見る限り、今回は価格査定マニュアルをしっかりと踏襲して価格査定を行っている。

　査定方法の最後はこう締めくくっている。「近隣の類似物件、または新築物件の供給予定、販売状況など、確かな市場動向の分析による査定を行っています」。逃げ腰な「免責事項」を掲載していた、先ほどの2社とは大きく違う。

　次の画像が、価格査定の計算結果だ。

　市場価格は4320万円だった。先の2社より100万円ほど高めだが、大きく乖離したおかしな金額ではない。

　査定価格を出すための過去の取引事例の選び方についても、価格査定マニュアルを忠実に守っている様子がうかがえた。過去1年以内の売買事例で、占有面積はほぼ一緒、所在階もほぼ一緒だった。2事例を参考にして、その平均値で査定価格を出しており、査定方法は妥当だと感じた。

　また、類似取引事例については、業者間情報ネットワーク・レインズで類似の売買事例を検索した結果一覧だけでなく、主要な類似物件については、販売当時の販売図面まで添付しており、丁寧に仕事をしている。

　これに地域の不動産の価格推移などがあれば、情報としては十分だろう。

　なお、実際の売り出し価格は、高めの4540万円を提案している。不動産は偶然、高く売れることがあるため、この程度の価格引き上げはよくある提案だろう。

　C社は、査定書は真面目に作っていた。ただし、メールでの連絡がなく、顧客とのやりとりで損をしているという気がした。

高い査定価格を出した会社がよいとは限らない

　以上が、一括査定サイトの「マンションナビ」で提示された6社の中から3社を選んで査定を依頼した比較結果だ。もう一度査定価格を見てみよう。

マンションナビ紹介の不動産会社3社の査定価格は？
A社	B社	C社
4,211万円	4,243万円	4,320万円

　飛び抜けて知名度があるという不動産仲介会社はなく、査定価格も大きく差はなかった。マンションを売却するとして、どの不動産会社に頼むのがいいのだろうか。

　まず、査定書の出来からいえば、A社とB社に大きな差はなく、C社の査定書が一番誠実に作られているようだ。特に類似事例の選び方で、その担当者が真面目に事例を探しているかどうかがわかる。今回のように3社の価格はほぼ同じでも、きちんと査定書を作るという誠実さがある方が、その後の販売活動でプラスに働く可能性は高いだろう。

　ただし、メールなどのやりとりでC社とは行き違いがあり、今後も販売活動をやっていくパートナーとして選ぶにはやや不安があるかもしれない。

　こうした様々な要素を加味することで、パートナーたる不動産仲介会社を選びたいところだ。

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査定書や面談で信頼できる担当者かどうかを判断

　売り手からすると、喜ばしいのは高く売ってくれる不動産会社だ。そのために担当者がどれだけ必死に買い手を探してくれるかにかかっている。そういう意味では、信頼できる担当者なのかがカギになる。

　それを判断する材料の一つとして、査定書は重要だ。査定書の作成の仕方ひとつとっても、どの程度わかりやすく作っているのか、理解してもらいやすく工夫しているかをチェックできる。

　一方で、メールのやり取り、タイミング、文面の内容から不動産会社や担当者の特徴、人柄も伝わってくる。

　最後には実際にあってみることも大切だ。「査定価格の根拠は？」「どんな売買事例があるの？」「売却に向けてのスケジュールをどう立てればいい？」など質問して、細かく相談にのってくれるのかも確認するといいだろう。営業担当者との相性も重要だ。何人か話を聞いているうちに、信頼できる不動産会社をきっと見分けられるようになるだろう。

　その点、「マンションナビ」は、売却を得意とする不動産会社について、最大6社程度まで一気に査定を依頼できる。また、掲載している不動産仲介会社は900社超、2500店舗もあり、規模としては十分だ。大手の不動産仲介会社では、「三菱UFJ不動産販売」「みずほ不動産販売」なども提携しているので、大手にも価格査定を依頼したいという人に適している。

　査定は無料であり、「まずは不動産の相場を調べてみようか」という気持ちの人でも気軽に依頼できるので、是非、査定を検討してみよう。
⇒無料で査定を依頼できる「マンションナビ」の公式サイトはこちら

◆マンションナビ（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション
掲載する不動産会社数	900社超、2500店舗
サービス開始	2011年
運営会社	マンションリサーチ
紹介会社数	最大9社（売却6社、賃貸3社）
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。

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