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【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】
85銀行を徹底比較! 借り換えでお得な住宅ローンは?[2020年11月最新版]

2020年11月2日公開(2020年11月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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「35年固定金利・長期固定金利」の住宅ローンへ借り換えするのなら、85銀行を網羅しており、本当に“安い”商品が簡単に分かる、住宅ローン「実質金利」ランキングを参考にしよう。金利の推移を見ても、過去最低水準の金利であるだけに、「長期固定金利・全期間固定金利」はお買い得といっていいだろう。

長期固定金利でも、今は低金利!

 住宅ローンを比較するなら、最初に適用される金利である「表面金利」を比較しても無駄だ。というのも、住宅ローンを選ぶ際にもっとも重要なのは、表面金利に加えて、事務手数料や保証料も加味して計算した「本当の金利=実質金利」だからだ。(実質金利の詳細はこちら

 そこで、ダイヤモンド不動産研究所では、主要な85銀行・800商品について、諸費用込みの「住宅ローン実質金利ランキング(35年固定金利・長期固定金利)」を毎月作成している。

 「35年固定」は、長期固定でありながら、表面金利は1%程度であり、数年前に比べても非常に低くなっている。変動金利との金利差もかつてないほど縮まり、お買い得感は高まっている。固定金利なので、毎月の返済額が増えるリスクもない。多くのフィナンシャルプランナーが「今こそ35年固定・長期固定を選ぶべき」とおすすめしているのもうなずける。

 なお、住宅ローンを申し込むのであれば、下記のランキングの上位銀行に複数申し込んでみよう。各銀行の審査基準が違うため、審査に落ちたり、融資額が満額認められなかったりするので、最初から複数銀行に申し込んでおくのがオススメだ。

記事【変動、フラット35が低金利!】住信SBIネット銀行の金利・手数料は?

【2020年11月最新版、主要銀行版】
◆「35年固定金利・長期固定金利」
住宅ローン金利ランキング (借り換え)
借入金額2500万円、借入期間30年、35年固定・長期固定金利で計算

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込) 事務手数料 (税込)
1
みずほ銀行 <住宅ローン ずっと安心、同じ金利で!全期間固定プラン(ネット専用、借り換え)・26-30年固定>
1.186%
1.040%
借入額×1.91%
33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクの一つで、ネット専用住宅ローンを用意。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
・オプション団信の一つである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい
・返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
2
1.245%
1.300%
0円
165000円
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・長期固定には、「ステップダウン金利タイプ」と「長期固定金利タイプ」がある
・ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がっていくという特徴ある商品。ただし手数料は16.5万円で、「長期固定金利タイプ」(手数料5.5万円から)より高い
・実質金利(総支払額)で比較することで、他商品よりも有利かどうかが分かる
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
三井住友信託銀行 <住宅ローン 当初期間金利引下げ・融資手数料型・30年固定>
1.257%
1.100%
0円
借入額×2.2%
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・大手信託銀行の一社
・自社商品には、融資手数料型と、保証料型があり、条件によってどちらが有利な商品になるか違うので実質金利で比べよう
女性向けに入院日額1000円を保障する医療保障(支払い条件あり)を無料で付帯しているほか、「8大疾病保障」(金利0.4%上乗せ)などもある
4
1.339%
1.260%
0円
借入額×1.1%
【アルヒの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1
・「スーパーフラット」は独自の商品で、頭金の割合が多くなるほど金利が低くなるという商品で、競争力がある
【関連記事】アルヒの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
5
優良住宅ローン <フラット35(借り換え)・21-35年固定>
1.357%
1.310%
0円
借入額×0.66%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社
手数料が低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。手数料は、新規借入なら借入金額×0.8%、借り換えなら借入金額×0.6%
・全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
6
1.359%
1.250%
0円
33000円
【中央ろうきんの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・全国に13ある労働金庫の一つで、中央ろうきんは、茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・山梨に住んでいるか、勤務している人が対象
・誰でも借りられるが、労働組合や生協の会員だと、手数料などを割引
金利は必ずしも低くはないものの、諸費用は大手銀行よりも安め。
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7
1.368%
1.210%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが、合弁で設立したネット銀行
・独自商品以外に、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う
・フラット35は「買取型」と「保証型」を用意している
・「保証型」は頭金を多く用意すれば、通常のフラット35よりも金利が低くなるので注目。ただし、手数料は借入額×2.2%と高め
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
8
楽天銀行 <フラット35(借り換え)・21-35年固定>
1.381%
1.310%
0円
借入額×0.99%
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・10年超の固定金利については、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」でカバー
・手数料が他行に比べて安い。新規借入は借入額×1.10%、借り換えは借入額×0.99%
9
1.397%
1.250%
借入額×1.91%
33000円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
・オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供
・一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
【関連記事】りそな銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
10
イオン銀行 <フラット35・Aタイプ定率(借り換え)・21-35年固定>
1.445%
1.310%
0円
借入額×1.87%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・10年超の固定金利については、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」でカバー
・フラット35の「Aタイプ定率」は手数料として、借入額×1.87%が必要なタイプで、「Bタイプ定額」は手数料が5.5万円と安いが、金利は「Aタイプ定率」より0.2%高い
新規借入時は、低金利のフラットを利用するには頭金10%が必要だが、イオン「プラス」も併用すれば、頭金なしで借入可能
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
11
1.519%
1.360%
0円
借入額×2.2%
【三井住友銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクのひとつ
長期固定金利については、自社商品と、フラット35を取り扱う
・WEB申込専用商品は、店頭で販売する住宅ローンよりも金利を優遇

・夫婦のミックスローンでどちらかが亡くなった場合に残高が消える「クロスサポート(金利0.18%上乗せ)」、地震、津波などの自然災害で被害に遭うと残高の50%が保険金で支払われる「自然災害時返済一部免除特約(残高保障型は金利0.5%上乗せ)」など、オプションの保障が充実
【関連記事】三井住友銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
12
1.527%
1.514%
0円
44000円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・外貨預金などで有名なソニーグループの銀行
事務手数料は4.4万円と、他の金融機関と比較すると安いのが特徴
・保証料・団信保険料
・一部繰り上げ返済手数料も無料
申し込みから契約まで手続きはすべてインターネットで行える
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
ソニー銀行のお申し込みはこちら
13
1.545%
全疾病+がん50%
1.385%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
14
1.560%
1.400%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
15
三菱UFJ銀行 <住宅ローン ずーっと固定金利コース・26-30年固定>
1.851%
1.700%
借入額×1.91%
33000円
【三菱UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る
・ネット専用住宅ローンは金利が低め
・オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
・事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、金利タイプは35年固定金利・長期固定金利(全期間固定)とし、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

主要銀行の35年固定金利(借り換え)の推移

 以下に、主要な銀行の35年固定金利(借り換え)の推移をまとめたので、参考にして欲しい。長期固定金利は、過去最低水準にあることが分かるだろう。

 アルヒのスーパーフラットは、フラット35の一種であり、比較的審査もゆるめだ。現在は借り換えでウェブ申し込みなら手数料が借入額×1.1%と割引キャンペーンを行っている。

 新生銀行の「ステップダウン金利タイプ」は、当初の金利から徐々に金利が引き下げられていくという特徴的な商品だ。複雑な商品のため、本当にお得かどうかを判断するには、実質金利を使うのが便利だ。

◆主要銀行の35年固定金利(借り換え)の推移

年月 フラット35 新生銀行
「ステップダウン金利」
アルヒ
「スーパーフラット借り換え」
2020年11月 1.310% 1.300% 1.260%
2020年10月 1.300% 1.300% 1.250%
2020年9月 1.320% 1.300% 1.270%
2020年8月 1.310% 1.300% 1.260%
2020年7月 1.300% 1.300% 1.250%
2020年6月 1.290% 1.200% 1.240%
2020年5月 1.300% 1.200% 1.250%
2020年4月 1.300% 1.200% 1.250%
2020年3月 1.240% 1.200% 1.190%
2020年2月 1.280% 1.200% 1.230%
2020年1月 1.270% 1.200% 1.220%
2019年12月 1.210% 1.200% 1.160%
2019年11月 1.170% 1.200% 1.120%
2019年10月 1.110% 1.200% 1.060%
2019年9月 1.110% 1.100% 1.120%
2019年8月 1.170% 1.200% 1.120%
2019年7月 1.180% 1.200% 1.130%
2019年6月 1.270% 1.500% 1.220%
2019年5月 1.290% 1.850% 1.240%
2019年4月 1.270% 1.850% 1.220%
2019年3月 1.270% 1.850% 1.220%
2019年2月 1.310% 1.850% 1.260%
2019年1月 1.330% 1.900% 1.280%
2018年12月 1.410% 2.000% 1.360%
2018年11月 1.450% 2.050% 1.400%
2018年10月 1.410% 2.050% 1.360%
2018年9月 1.390% 2.050% 1.340%
2018年8月 1.340% 2.050% 1.290%
2018年7月 1.340% 2.000% 1.290%
2018年6月 1.370% 2.000% 1.320%
2018年5月 1.350% 2.000% 1.300%
2018年4月 1.350% 1.950% 1.300%
2018年3月 1.360% 1.700%
2018年2月 1.400% 1.700%
2018年1月 1.360% 1.700%
2017年12月 1.340% 1.900%
2017年11月 1.370% 1.900%
2017年10月 1.360%
2017年9月 1.080%
(+団信0.358)※
2017年8月 1.120%
(+団信0.358)※
2017年7月 1.090%
(+団信0.358)※

【各行の商品名】

住宅金融支援機構「フラット35(頭金10%超、団信あり)」※2017年9月以前は、団信を含まない金利の表示形式だったため、団信に加入する場合は+0.358%の金利となる。現在は、団信込みの金利表示形式。

新生銀行「住宅ローン ステップダウン金利タイプ 26~30年固定」。10年後から金利を10%割引し、その後5年ごとに金利をさらに10%割引する。

アルヒ「住宅ローン スーパーフラット借り換え(キャンペーン)」、通常のフラット35に比べて、金利を0.5%割引き。

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主要銀行+地銀の金利ランキングは?(1~40位)

85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
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