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【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定金利・全期間固定金利)】
85銀行を徹底比較! 新規借入でお得な住宅ローンは?[2020年11月最新版]

2020年11月2日公開(2020年11月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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住宅ローン(35年固定金利・全期間固定金利)を借りる人(新規借入)にとって、本当に得するのはどこの住宅ローンなのか? そんな疑問に答えるために、ダイヤモンド不動産研究所では、「住宅ローン実質金利ランキング(35年固定金利)」を作成した。主要85社の金利を毎月調査しているので、金利推移も参考にしながら、お得な住宅ローンを探そう。

フラット35を軸に、複数商品の比較を!

 お得な住宅ローンを探したいのなら、銀行が発表している「表面金利」だけを比較してもダメ。なぜなら、表面金利に加えて、事務手数料や保証料、団体信用生命保険料という「3大費用」も加味した「本当の金利=実質金利」でなければ正しい比較ができないからだ。(実質金利についてはこちらを参照・記事実質金利とは」

 そこでダイヤモンド不動産研究所では、主要な85銀行・800商品について、「35年固定金利」「全期間固定金利」の住宅ローンの「実質金利」をすべて計算。本当に得する、新規借入の「住宅ローン実質金利ランキング(35年固定金利)」を作成した。

 「35年固定」は、長期固定でありながら、数年前に比べても非常に金利が低くなっている。特に半官半民商品である「フラット35」については、審査が甘めで個人事業主等も借りやすい住宅ローンとして使い勝手がいいだけでなく、通常商品よりも金利が低い「フラット35S」「スーパーフラット」などが登場しており注目だ

 固定金利なので、毎月の返済額が増えるリスクもなく安心。新規借入の「住宅ローン実質金利ランキング(35年固定金利)」を参考にして、上位の金融機関に審査を依頼してみよう!

記事【変動、フラット35が低金利!】住信SBIネット銀行の金利・手数料は?

【2020年11月最新版、主要銀行版】
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
借入金額3000万円、借入期間35年で計算

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込) 事務手数料 (税込)
1
1.088%
0.830%
0円
借入額×2.2%
【アルヒの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1
・「スーパーフラット」は独自の商品で、頭金の割合が多くなるほど金利が低くなるという商品で、競争力がある
・金利Aプランは当初10年間、金利を0.25%差し引く
【関連記事】アルヒの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
1.158%
0.900%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが、合弁で設立したネット銀行
・独自商品以外に、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う
・フラット35は「保証型」を用意しており、頭金を多く用意すればすれば、通常のフラット35よりも金利が低くなるので注目。
・ただし、手数料は借入額×2.2%と高め
・「フラット35S(Aプラン)」は、当初10年間、金利を0.25%差し引く
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
みずほ銀行 <住宅ローン ずっと安心、同じ金利で!全期間固定プラン(ネット専用、新規借入)・31-35年固定>
1.194%
1.060%
借入額×2.06%
33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクの一つで、ネット専用住宅ローンを用意。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
・オプション団信の一つである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい
・返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
4
優良住宅ローン <フラット35S・金利Aプラン(頭金10%以上)・21-35年固定>
1.231%
1.060%
0円
借入額×0.8%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社
手数料が低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。手数料は、借入金額×0.6%
・全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う
・金利Aプランは当初10年間、金利を0.25%差し引く
5
三井住友信託銀行 <フラット35S・手数料定率・金利Aプラン(頭金10%以上)・21-35年固定>
1.243%
1.060%
0円
借入額×0.99%
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・大手信託銀行の一つで、自社商品のほか、フラット35も取り扱う
フラット35の手数料(手数料定率コース)は借入額の0.99%と低めで競争力がある
・自社商品の30年固定金利は低金利なので、比較してみてもいい
・「フラット35S(Aプラン)」は、当初10年間、金利を0.25%差し引く
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
6
楽天銀行 <フラット35S・金利Aプラン(頭金10%以上)・21-35年固定>
1.250%
1.060%
0円
借入額×1.1%
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・10年超の固定金利については、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」でカバー
・手数料が他行に比べて安い。新規借入は借入額×1.10%、借り換えは借入額×0.99%
・「フラット35S・金利Aプラン」は、当初10年間、金利を0.25%差し引く
7
1.276%
1.400%
0円
165000円
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・長期固定には、「ステップダウン金利タイプ」と「長期固定金利タイプ」がある
・ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がっていくという特徴ある商品。ただし手数料は16.5万円で、「長期固定金利タイプ」(手数料5.5万円から)より高い
・実質金利(総支払額)で比較することで、他商品よりも有利かどうかが分かる
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
8
りそな銀行 <フラット35S・金利Aプラン(頭金10%以上)・21-35年固定>
1.298%
1.060%
0円
借入額×1.87%
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的
・長期固定金利の住宅ローンについては、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」だけでなく、独自の商品も提供する
インターネット利用で、一部繰り上げ返済手数料が無料
・「フラット35S(Aプラン)」は、当初10年間、金利を0.25%差し引く
8
イオン銀行 <フラット35S・Aタイプ定率・金利Aプラン(頭金10%以上)・21-35年固定>
1.298%
1.060%
0円
借入額×1.87%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・10年超の固定金利については、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」でカバー
・フラット35の「Aタイプ定率」は手数料として、借入額×1.87%が必要なタイプで、「Bタイプ定額」は手数料が5.5万円と安いが、金利は「Aタイプ定率」より0.2%高い
新規借入時は、低金利のフラットを利用するには頭金10%が必要だが、イオン「プラス」も併用すれば、頭金なしで借入可能
・金利Aプランは当初10年間、金利を0.25%差し引く
10
1.357%
1.250%
0円
33000円
【中央ろうきんの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・全国に13ある労働金庫の一つで、中央ろうきんは、茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・山梨に住んでいるか、勤務している人が対象
・誰でも借りられるが、労働組合や生協の会員だと、手数料などを割引
金利は必ずしも低くはないものの、諸費用は大手銀行よりも安め。
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
11
1.418%
1.280%
0円
借入額×2.2%
【三井住友銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクのひとつ
長期固定金利については、自社商品と、フラット35を取り扱う
・WEB申込専用商品は、店頭で販売する住宅ローンよりも金利を優遇

・夫婦のミックスローンでどちらかが亡くなった場合に残高が消える「クロスサポート(金利0.18%上乗せ)」、地震、津波などの自然災害で被害に遭うと残高の50%が保険金で支払われる「自然災害時返済一部免除特約(残高保障型は金利0.5%上乗せ)」など、オプションの保障が充実
【関連記事】三井住友銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
12
1.473%
1.464%
0円
44000円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・外貨預金などで有名なソニーグループの銀行
事務手数料は4.4万円と、他の金融機関と比較すると安いのが特徴
・保証料・団信保険料
・一部繰り上げ返済手数料も無料
申し込みから契約まで手続きはすべてインターネットで行える
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
ソニー銀行のお申し込みはこちら
13
1.544%
全疾病+がん50%
1.405%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
14
1.599%
1.460%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
15
三菱UFJ銀行 <住宅ローン ずーっと固定金利コース・31-35年固定>
1.951%
1.810%
借入額×2.06%
33000円
【三菱UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る
・ネット専用住宅ローンは金利が低め
・オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
・事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、35年固定金利、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

主要銀行の35年固定・全期間固定金利(新規借入)の推移

 以下に、主要な銀行の35年固定金利・全期間固定金利(新規借入)の推移をまとめたので、参考にして欲しい。現在、過去最低の金利水準にあることが分かるだろう。

 ちなみに、アルヒの「スーパーフラット」は頭金の割合によって通常のフラット35よりも金利を引き下げる商品。住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」は頭金20%以上なら、通常のフラット35よりも金利を引き下げる商品だ。頭金を用意できるのであればぜひ検討したい。

 以上のように、各社が様々な住宅ローンを投入しているため、35年固定の新規借入は、頭金の割合によって最も有利な商品が変化する。詳細は、返済額シミュレーションで、調べてみるといいだろう。

 住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」の概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病保障
事務手数料(税込)  借入額×2.2%
団信保険料(税込)  金利に含む
【ポイント】 住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」は、通常のフラット35よりも金利を低く設定しているのが特徴だ。新規借入(頭金が10%以上、または20%以上)、借り換えに対応しているのでぜひ検討してみよう。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

◆主要銀行の35年固定金利(新規借入、頭金10-20%)の推移

年月 フラット35
頭金10%以上、21-35年
アルヒ
「スーパーフラット8S」
住信SBIネット銀行
「フラット35S保証型」
2020年11月 1.310% 0.960% 0.900%
2020年10月 1.300% 0.950% 0.900%
2020年9月 1.320% 0.970% 0.920%
2020年8月 1.310% 0.960% 0.910%
2020年7月 1.300% 0.950% 0.920%
2020年6月 1.290% 0.940% 0.890%
2020年5月 1.300% 0.950% 0.900%
2020年4月 1.300% 0.950% 0.910%
2020年3月 1.240% 0.890% 0.830%
2020年2月 1.280% 0.930% 0.870%
2020年1月 1.270% 0.920% 0.860%
2019年12月 1.210% 0.860% 0.780%
2019年11月 1.170% 0.820% 0.730%
2019年10月 1.110% 0.760% 0.670%
2019年9月 1.110% 0.760% 0.670%
2019年8月 1.170% 0.820% 0.720%
2019年7月 1.180% 0.830% 0.720%
2019年6月 1.270% 0.920% -
2019年5月 1.290% 0.940% -
2019年4月 1.270% 0.920% -
2019年3月 1.270% 0.920% -
2019年2月 1.310% 0.960% -
2019年1月 1.330% 0.980% -
2018年12月 1.410% 1.060% -
2018年11月 1.450% 1.100% -
2018年10月 1.410% 1.060% -
2018年9月 1.390% 1.040% -
2018年8月 1.340% 0.990% -
2018年7月 1.340% 0.990% -
2018年6月 1.370% 1.020% -
2018年5月 1.350% 1.000% -
2018年4月 1.350% 1.000% -
2018年3月 1.360% 1.010% -
2018年2月 1.400% 1.050% -
2018年1月 1.360% 1.010% -
2017年12月 1.340% 0.990% -
2017年11月 1.370% 1.020% -
2017年10月 1.360% 1.010% -
2017年9月 1.080%
(+団信0.358%)
0.680%
(+団信0.358%)
-
2017年8月 1.120%
(+団信0.358%)
0.720%
(+団信0.358%)
-
2017年7月 1.090%
(+団信0.358%)
0.690%
(+団信0.358%)
-

【各社の商品名】

住宅金融支援機構「フラット35(頭金10%超、団信あり、借入期間21-35年)」※2017年9月以前は、団信を含まない金利の表示形式だったため、団信に加入する場合は+0.358%の金利となる。現在は、団信込みの金利表示形式。

アルヒ「住宅ローン スーパーフラット8S・Aプラン(新規借入、頭金20%以上)」。11年目以降は、金利が0.25%アップ

住信SBIネット銀行「フラット35S 保証型(15~35年、頭金20%以上)」。11年目以降は、金利が0.25%アップ

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主要銀行+地銀の金利ランキングは?(1~40位)

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