【住宅ローン「実質金利」ランキング（35年固定金利・全期間固定金利）】
85銀行を徹底比較！ 新規借入でお得な住宅ローンは？[2020年10月最新版]

住宅ローン（35年固定金利・全期間固定金利）を借りる人（新規借入）にとって、本当に得するのはどこの住宅ローンなのか？　そんな疑問に答えるために、ダイヤモンド不動産研究所では、「住宅ローン実質金利ランキング（35年固定金利）」を作成した。主要85社の金利を毎月調査しているので、金利推移も参考にしながら、お得な住宅ローンを探そう。

フラット35を軸に、複数商品の比較を！

　お得な住宅ローンを探したいのなら、銀行が発表している「表面金利」だけを比較してもダメ。なぜなら、表面金利に加えて、事務手数料や保証料、団体信用生命保険料という「3大費用」も加味した「本当の金利＝実質金利」でなければ正しい比較ができないからだ。（実質金利についてはこちらを参照・記事「実質金利とは」）

 そこでダイヤモンド不動産研究所では、主要な85銀行・800商品について、「35年固定金利」「全期間固定金利」の住宅ローンの「実質金利」をすべて計算。本当に得する、新規借入の「住宅ローン実質金利ランキング（35年固定金利）」を作成した。正しい住宅ローンの比較をすれば、総支払額が数十万円、数百万円も安くなることがあるので、ぜひ住宅ローンを比較しよう。

 「35年固定」は、長期固定でありながら、数年前に比べても非常に金利が低くなっている。特に半官半民商品である「フラット35」については、審査が甘めで個人事業主等も借りやすい住宅ローンとして使い勝手がいいだけでなく、通常商品よりも金利が低い「フラット35S」「スーパーフラット」などが登場しており注目だ。

 固定金利なので、毎月の返済額が増えるリスクもなく安心。新規借入の「住宅ローン実質金利ランキング（35年固定金利）」を参考にして、上位の金融機関に審査を依頼してみよう！

◆住宅ローン金利ランキング[新規借入]（ ⇒ 借り換えはこちら）

【2020年10月最新版、主要銀行版】 ◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング （新規借入） 借入金額3000万円、借入期間35年で計算
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
1 位	◆アルヒ ＜住宅ローン スーパーフラット5S・Aプラン（新規借入・頭金50％以上）・15-35年固定＞
	1.078%	0.820%	0円	借入額×2.2%
	【アルヒの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1。スーパーフラット5Sは独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が低く、トップクラスの競争力を持つ。8疾病保障特約（保険料別）も付帯できる。なお「S」がつくフラット35は当初5年または10年間、金利を0.25%差し引く
	【関連記事】アルヒの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
2 位	◆みずほ銀行 ＜住宅ローン ずっと安心、同じ金利で！全期間固定プラン（ネット専用、新規借入）・31-35年固定＞
	1.123%	0.990%	借入額×2.06%	33000円
	【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 3大メガバンクの一つで全国に支店を構える。「中古住宅購入・リフォーム一体型」住宅ローンを用意している。内容によってはリフォーム部分の価値も加えて審査が行われるので、大幅なリフォームを考えている人におすすめ。
3 位	◆住信SBIネット銀行 ＜フラット35S・保証型（頭金20％以上）・15-35年固定＞
	1.158%	0.900%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、独自商品以外に、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。金利は低いが、手数料は借入額×2.2%と高め。フラット35は保証型もスタートしており、頭金を20％以上用意すれば、通常の商品よりも金利が低くなるので注目だ。
	【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
4 位	◆優良住宅ローン ＜フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）・21-35年固定＞
	1.221%	1.050%	0円	借入額×0.8%
	【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社。金利、手数料ともに低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。フラット35S（金利Aプラン）は、フラット35よりも、当初10年間、金利を0.25%引き下げる。リフォーム費用を一緒に借りられる商品も取り扱う。全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う。
5 位	◆三井住友信託銀行 ＜フラット35S・手数料定率・金利Aプラン（頭金10％以上）・21-35年固定＞
	1.233%	1.050%	0円	借入額×0.99%
	【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 大手信託銀行の一つで、自社商品のほか、フラット35も取り扱う。フラット35の手数料は借入額×0.99％と低めで競争力がある。自社商品の30年固定金利も低金利なので、よく比較する必要がある。
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
6 位	◆楽天銀行 ＜フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）・21-35年固定＞
	1.240%	1.050%	0円	借入額×1.1%
	【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱っており、金利は業界最低水準。事務手数料も融資額×1.1%と低め。フラット35S（金利Aプラン）は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を10年間、0.25%引き下げる。団信は付帯しておらず、加入は任意。事前審査は8～11日、本審査は７～14日とやや長め。
7 位	◆新生銀行 ＜住宅ローン ステップダウン金利タイプ（新規借入）・31-35年固定＞
	1.276%	1.400%	0円	165000円
	【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ステップダウン金利タイプは、10年値以降、5年ごとに金利差ががっていくという特徴ある商品。計算が複雑だが、実質金利で比較することで、他銀行の商品よりも有利かどうかが分かる。
	【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
8 位	◆りそな銀行 ＜フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）・21-35年固定＞
	1.288%	1.050%	0円	借入額×1.87%
	【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 大手銀行の一角。長期固定金利の住宅ローンについては、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」だけでなく、独自の商品も提供するが、表組み下の条件では、フラット35Sの方がお得だった。保険料は大手銀行の平均水準。インターネット利用で、一部繰り上げ返済手数料が無料。「フラット35S（Aプラン）」は、当初10年間、金利を0.25%差し引く
8 位	◆イオン銀行 ＜フラット35S・Aタイプ定率・金利Aプラン（頭金10％以上）・21-35年固定＞
	1.288%	1.050%	0円	借入額×1.87%
	【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱っており、金利は業界最低水準だが、事務手数料はやや高め。団信は付帯しておらず、加入したければ機構団信または3大疾病付機構団信に加入する。「フラット35S」は頭金10%が必要だが、「イオンプラス」も併用すれば、頭金なしで借入可能。なお「S」がつくフラット35は当初5年または10年間、金利を0.25%差し引く
10 位	◆中央ろうきん ＜不動産担保ローン全期間固定金利型・月次後払い方式・21-35年固定＞
	1.357%	1.250%	0円	33000円
	【中央ろうきんの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 誰でも借りられるが、労働組合や生協の会員だと、手数料などを割引き。中央ろうきんは、茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・山梨に住んでいるか、勤務している人が対象。金利は必ずしも低くはないが、諸費用は大手銀行よりも安め。
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
11 位	◆ソニー銀行 ＜住宅ローン（新規借入、頭金10%以上）・21-35年固定＞
	1.393%	1.384%	0円	44000円
	【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ソニー銀行の住宅ローンには、変動金利向けの「変動セレクトローン」と、手数料が4.4万円と安い「住宅ローン」がある。全期間固定（20年超）なら、「住宅ローン」を選ぼう。申込みから契約まで手続きはすべてインターネットで行える。保証料・団信保険料・繰上返済手数料は無料。専用のアドバイザーが相談から契約までサポートしてくれる安心感もある。
	【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
12 位	◆三井住友銀行 ＜住宅ローン 超長期固定金利型（新規借入、WEB申込専用）・21-35年固定＞
	1.418%	1.280%	0円	借入額×2.2%
	【三井住友銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 3大メガバンクの一つで、住宅ローンを、リフォーム費用とともに借りられる。夫婦のどちらかが死亡時に残高がなくなる「クロスサポート（金利0.18％上乗せ)」。地震、津波などの自然災害時に残高の50％が保険金で支払われる「自然災害時 返済一部免除特約（金利0.5％上乗せ）」など、オプションの保障が充実している。
	【関連記事】三井住友銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
13 位	◆auじぶん銀行 ＜住宅ローン 当初期間引下げプラン（新規借入）・35年固定＞
	1.443% 全疾病＋がん50％	1.305%	0円	借入額×2.2%
	【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも早い。
	【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
14 位	◆ジャパンネット銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・35年固定＞
	1.589%	1.450%	0円	借入額×2.2%
	【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
	【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
15 位	◆三菱ＵＦＪ銀行 ＜住宅ローン ずーっと固定金利コース・31-35年固定＞
	1.961%	1.820%	借入額×2.06%	33000円
	【三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 民間金融機関の中で住宅ローン取扱残高ナンバーワン。フラット35を取り扱わず、独自商品で勝負している。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができ使い勝手がいい。事前審査は来店不要。インターネット利用で、一部繰上返済手数料が無料。
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、35年固定金利、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

主要銀行の35年固定・全期間固定金利（新規借入）の推移

　以下に、主要な銀行の35年固定金利・全期間固定金利（新規借入）の推移をまとめたので、参考にして欲しい。現在、過去最低の金利水準にあることが分かるだろう。

　ちなみに、アルヒの「スーパーフラット」は頭金の割合によって通常のフラット35よりも金利を引き下げる商品。住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」は頭金20％以上なら、通常のフラット35よりも金利を引き下げる商品だ。頭金を用意できるのであればぜひ検討したい。

　以上のように、各社が様々な住宅ローンを投入しているため、35年固定の新規借入は、頭金の割合によって最も有利な商品が変化する。詳細は、返済額シミュレーションで、調べてみるといいだろう。

住信SBIネット銀行の「フラット35（保証型）」の概要
金利	⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害+全疾病保障
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
団信保険料（税込）	金利に含む
【ポイント】 住信SBIネット銀行の「フラット35（保証型）」は、通常のフラット35よりも金利を低く設定しているのが特徴だ。新規借入（頭金が10％以上、または20％以上）、借り換えに対応しているのでぜひ検討してみよう。

◆主要銀行の35年固定金利（新規借入、頭金10-20％）の推移
年月	フラット35 頭金10％以上、21-35年	アルヒ 「スーパーフラット8S」	住信SBIネット銀行 「フラット35S保証型」
2020年10月	1.300%	0.950%	0.900%
2020年9月	1.320%	0.970%	0.920%
2020年8月	1.310%	0.960%	0.910%
2020年7月	1.300%	0.950%	0.920%
2020年6月	1.290%	0.940%	0.890%
2020年5月	1.300%	0.950%	0.900%
2020年4月	1.300%	0.950%	0.910%
2020年3月	1.240%	0.890%	0.830%
2020年2月	1.280%	0.930%	0.870%
2020年1月	1.270%	0.920%	0.860%
2019年12月	1.210%	0.860%	0.780%
2019年11月	1.170%	0.820%	0.730%
2019年10月	1.110%	0.760%	0.670%
2019年9月	1.110%	0.760%	0.670%
2019年8月	1.170%	0.820%	0.720%
2019年7月	1.180%	0.830%	0.720%
2019年6月	1.270%	0.920%	-
2019年5月	1.290%	0.940%	-
2019年4月	1.270%	0.920%	-
2019年3月	1.270%	0.920%	-
2019年2月	1.310%	0.960%	-
2019年1月	1.330%	0.980%	-
2018年12月	1.410%	1.060%	-
2018年11月	1.450%	1.100%	-
2018年10月	1.410%	1.060%	-
2018年9月	1.390%	1.040%	-
2018年8月	1.340%	0.990%	-
2018年7月	1.340%	0.990%	-
2018年6月	1.370%	1.020%	-
2018年5月	1.350%	1.000%	-
2018年4月	1.350%	1.000%	-
2018年3月	1.360%	1.010%	-
2018年2月	1.400%	1.050%	-
2018年1月	1.360%	1.010%	-
2017年12月	1.340%	0.990%	-
2017年11月	1.370%	1.020%	-
2017年10月	1.360%	1.010%	-
2017年9月	1.080% （＋団信0.358％）	0.680% （＋団信0.358％）	-
2017年8月	1.120% （＋団信0.358％）	0.720% （＋団信0.358％）	-
2017年7月	1.090% （＋団信0.358％）	0.690% （＋団信0.358％）	-
【各社の商品名】 住宅金融支援機構「フラット35（頭金10％超、団信あり、借入期間21-35年）」※2017年9月以前は、団信を含まない金利の表示形式だったため、団信に加入する場合は＋0.358％の金利となる。現在は、団信込みの金利表示形式。 アルヒ「住宅ローン スーパーフラット8S・Aプラン（新規借入、頭金20％以上）」。11年目以降は、金利が0.25％アップ 住信SBIネット銀行「フラット35S 保証型（15～35年、頭金20％以上）」。11年目以降は、金利が0.25％アップ