不動産売却を行う際には、まず査定をしてみて、どのくらいの価格で売れそうかを調べておくことが大切。しかし、初めてだとどこに査定を依頼すればいいのか、査定のために何が必要か、注意点は何かなど不安になる人も多いだろう。そこで、不動産査定にはどんな方法があるのか、また査定依頼を行う際に知っておきたい、失敗しない方法を紹介する。

不動産の査定方法は3種類

　不動産の査定には大きく分けて、不動産会社が行う査定、銀行が行う査定、不動産鑑定士が行う査定の3種類があり、それぞれ以下のように目的が異なる。

　本記事では、不動産の売却を考えている売主に対して、売り出し価格を算出するための査定について解説しよう。

不動産会社の査定方法は「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の2種類ある

　不動産会社が行う査定には、「簡易査定」「訪問査定」の2種類がある。

　基本的な流れとしては、まず複数社に簡易査定を依頼したあと、売却を依頼したい不動産会社に訪問査定を依頼する流れとなる。簡易査定と訪問査定の違いは以下の通りだ。

簡易査定（机上査定）とは

　簡易査定とは机上査定とも呼ばれ、物件を見ないで行う大まかな査定のこと。立地、築年数、面積、近隣の類似物件の取引事例、公示価格・路線価といった情報をもとに、売れそうな金額を見積もる。

　複数の不動産会社に一括で査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」も基本的には簡易査定となる。

　簡易査定のメリットは、不動産会社の営業担当者と直接合わずに、ネットだけで査定価格が分かることだろう。

　一方で、実際に物件を見ていないため、査定価格の精度が高くないのがデメリットと言える。

　簡易査定を依頼する際の注意点としては、複数社に依頼して査定価格を比較すること。1社だけだと、その査定価格が高いのか、安いのか判断が難しいからだ。

　3〜5社くらいに査定してもらえは、目安の相場を把握することができる。その際に便利なのが、先に述べた「不動産一括査定サイト」だ。

　簡易査定の結果をもとに、2～3社に絞り込み、訪問査定を依頼するとよいだろう。

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訪問査定とは

　訪問査定では、不動産仲介会社の担当者が現地に足を運び、実際に物件を見て査定が行われる。

　物件固有の状態をもとに、精度の高い査定ができることから、売り出しの前には訪問査定が不可欠だ。

　同じ不動産仲介会社が出す簡易査定と訪問査定の結果に大きく差が出ることは少ないが、実際の販売活動では、査定額から大きく値引きしないと売れないことも、逆に査定額より高く売却できる幸運なケースもある。

　少なくとも、査定価格＝売却価格ではないことは頭に入れておこう。

　訪問査定の際に必要なものは以下の通りだ。

　上記のほか、戸建てなら測量図や建設業者への支払い金額がわかる書類、マンションなら耐震性、仕様、共用施設などの情報が書かれている、分譲時のパンフレットなども用意しよう。

　こうした物件入手時の書類があると、不動産仲介会社の担当者がよりよく物件について理解でき、それが販売活動にも反映されて結果的に高額売却につながることが期待できる。

コラム：不動産会社が実際にどのように査定を行っているのか知っておこう

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査定後、売却依頼する不動産会社の選び方

　売主としては、査定価格を高く出してもらえると気分はいいかもしれないが、必ずしもその価格どおりに売却できるとは限らない。

　しっかりと物件を評価しているか、競合物件を調べているか、合理的な説明がされているかなど、「査定価格だけ」にとらわれず、誠実な不動産会社を見極めよう。

　不動産会社に価格査定を依頼すると、査定価格を含むさまざまな評価ポイントや査定額の説明が「不動産価格査定書」として提出される。この査定書からは不動産会社の姿勢や実力も読み取ることができる。

　「売主に対してわかりやすく説明されているか」「定型の内容ではなく、当該物件を踏まえて丁寧に制作されているか」「その会社自身の紹介もしっかりとされているか」といった視点から、査定書を読んでみるとよいだろう。

　また、査定書には物件の売りやすさを示す「流通性比率」という指標が記されているが、悪質な不動産会社の中にはこの数字を都合よく変えてしまうところもある。

　素人相手ならわからないだろうと考えてのことだが、そのような不動産会社に当たらないように注意しよう。

　ダイヤモンド不動産研究所では、実際に大手不動産仲介会社に査定を依頼して、その査定書から信頼できるかどうかを調査している。そちらも参考にしてほしい。

不動産会社
特徴	両手仲介・囲い込みを行わない。不動産ポータルサイトと不動産ネットワークシステムを活用した集客により早期売却を目指す。ソニーグループが運営しており信頼性がある	店舗数が多く大手の安心感がある。自社サイトのPV数トップクラスで告知力がある。買取サポートシステム、売却保証、瑕疵保証など	店舗数が多く大手の安心感がある。ホームインスペクションが無料	店舗数が多く大手の安心感がある。住宅設備保証、あんしん仲介保証など売却サポートを用意。仲介手数料の値引きもある	集客力の高い「ノムコム」への掲載、ホームステージング、設備補修、会員サイトへの登録で仲介手数料の値引きがある	会員サイト「ライフスタイルクラブ」の会員になると仲介手数料の値引きがある	税務相談会・法律相談、建物状況調査（インスペクション）、瑕疵保証（戸建住宅）など	住宅設備保証、建物瑕疵保証（専有部分）、建物状況調査（インスペクション）など
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不動産査定の注意点、失敗しない5つのポイント

　不動産査定を依頼する際に失敗しない方法として、以下の7つのポイントがある。

　それぞれ、解説していこう。

1.4大指標を理解して不動産の相場を知る

　不動産を売買する際の価格というものは、売主と買主が互いに納得すれば基本問題ない。

　ただし、「より高く」を望むあまり、あまりにも相場からかけ離れた価格で売ろうとしては、一向に買主が見つからないということになってしまう。まずは相場を把握することが重要だろう。

　自分で簡単に調べられる、世の中にある不動産の価値を示す4つの指標として、「公示地価」、「基準地価」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」がある。

　それぞれ評価者や評価方法は異なるが、省庁や自治体によって公表されている標準指標といえるものだ。

　不動産の時価として一番代表的なのは「公示地価」だ。しかし、「公示地価」の標準地は代表的な地点にしかなく、売りに出す物件と標準地とが離れていると時価にもズレが生じてしまう。

　そこで、不動産取引では時価を推測する際に「相続税路線価」を参考にすることが多い。理由は、「公示地価」の評価地点が限られているのに対して、「相続税路線価」の評価地点は圧倒的に多く、ほぼすべての土地をカバーしているので、売却を検討するときには参考になる。

【関連記事】＞＞公示地価や相続税路線価ってどういうもの？不動産取引で使う様々な「価格」について解説！

2.不動産会社によって査定価格が異なるカラクリを理解する

　不動産流通推進センターが不動産会社向けに公開している「価格査定マニュアル」では、不動産価格の具体的な査定方法が示されている。

　査定物件と成約事例物件について、決められた項目ごとに評点を付けて、不動産の価値を算出するというものだ。

　不動産査定のガイドラインがあるなら、誰が不動産査定しても同じような価格になりそうなものだが、実際は不動産会社によって差が生じる。

　この主な理由は、成約事例物件の選定が不動産会社によって異なるからだ。

　実は、丁寧に現地調査をして、地域の生情報や特殊要因などを把握していなければ、適切な成約事例物件を選定できないことが多い。どのような物件を成約事例としているかは、不動産会社の実力を測る一つのポイントといえる。

【関連記事】＞＞家の査定価格は、なぜ不動産会社によって違う？ 成約事例の選び方から、営業マンの能力を見抜こう

3.査定の結果、高い査定価格が出ても鵜呑みにしない

高い査定結果を鵜呑みにしない（出所：PIXTA）

　多くの不動産会社では、不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」に準じた方法で不動産価格を査定している。

　このマニュアルでは通常、現状の市況や周辺の取引動向などを考慮して、3カ月程度で買主が付く価格を目安に不動産査定している。

　つまり、現実的に売れる価格であり、査定者が異なってもそれほど大きな差がつくものではないはずだ。

　しかし、最近では不動産一括査定サイトの利用が広がり、不動産会社の競争が激化したことで、集客のために本来の価値よりも高めの価格を提示する不動産会社も出てきている。

　高く不動産査定してくれた不動産会社なら、最終的に高く売ってくれそうにも思えるが、必ずしもそうとは言えないのが現実だ。

　何度も言うように、査定価格が売却価格となるわけではない。しかも現在の市場は、不動産価格が上昇して、高止まりしている状況だ。「高すぎる査定価格」に浮かれずに、慎重に受け止める必要がある。

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4.不動産一括査定サイトのメリット・デメリットを知る

　マンションから一戸建てまで、不動産価格を一括で不動産査定することができる「不動産一括査定サイト」。

　物件や売主の個人情報をいくつか入力するだけで、簡単に6社程度も不動産査定を依頼できるという手軽さから、利用者が増えている。

　ただし、数多くの不動産一括査定サイトがあるため、逆にどこを利用すべきか悩んでしまうという人も少なくない。

　不動産一括査定サイトは、物件内容に応じてオススメの不動産会社が示され、そこから選んで不動産査定を依頼することになる。

　ただし、あくまでも提携している不動産会社の中から提示され、不動産一括査定サイトによって依頼できる不動産会社は大きく異なる。

　また、不動産査定の依頼時には物件情報含めて個人情報を知らせる必要もあり、信頼できる会社のサービスが望ましい。

　自分にあった不動産一括査定サイトを見つけるために、まずは各サイトの詳細や特徴、メリットとデメリット、実際の依頼手順を把握しておこう。

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5.自分に最適な「不動産一括査定サイト」を探す

　不動産価格の査定を簡単にできる「不動産一括査定サイト」だが、サイトごとに異なる特徴や強み・弱みがある。

　不動産一括査定サイトを選ぶ際に注目しておくべきポイントとしては、「運営元」、「対応物件」、「掲載する不動産会社数と種類」、「実際に査定依頼する際の工程」などがある。

　どれが良いかは、売却物件や売主の置かれた状況にに合わせて選べばいいだろう。

　以下は、主要な不動産一括査定サイト13社を比較した表だ。

不動産一括査定サイト13社を比較

サイトロゴ
サイト名	suumo売却査定	HOME4U	マンションナビ	おうちクラベル	イエウール	ライフルホームズ	リビンマッチ	いえカツLIFE	HowMa	RE-Guide	マイスミEX	イエイ	すまいValue
提携社数	2000以上	1800以上	2500	不明	1900以上	3691以上	1700以上	500以上	30以上	29	800以上	1000以上	6
最大紹介社数	10 ※物件所在地によって異なる	9	6	6	6	6	6	6	6	6	10	6	6
主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て、土地など	マンション、戸建て、土地など
対応エリア	全国	全国	全国	全国	全国	全国	全国	東京、千葉、神奈川、埼玉	東京23区、神奈川県：横浜市（西区・中区・港北区・神奈川区）、川崎市（幸区・中原区）	全国	全国	全国	全国
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　なお、一括査定サイトを通じて不動産価格の査定を申し込む際は、なるべく多くの不動産会社に不動産査定を依頼することが鉄則だ。

　多くの不動産会社と接触することで、依頼物件を適正に評価できて、売却までにしっかりとサポートしてくれる不動産会社が見つかるはず。

　どのサイトが自分に合っているのかは、以下の記事を参考にするとよいだろう。

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【まとめ】上手に不動産査定をして、高値売却を目指そう

　不動産を売ろうと考えるときは、まずは不動産査定をする必要があるが、その方法はいろいろある。

　初心者であれば、自分で調べるだけでなく、不動産会社や一括査定サイトにも不動産査定を依頼したい。

　ただしその際、必ず複数の不動産会社に不動産査定してもらうよう心掛けたいところだ。

　ダイヤモンド不動産研究所では、相場を知るのに便利な「一括査定サイト＆業者」33社を徹底比較しているので、ぜひ参考にしてほしい。