｢HOME4U｣は評価できる? 記者の覆面取材で分かった
実際の"一括査定の手順＆不動産業者の査定内容"から
"信頼できる業者の選び方"まで徹底解説

「HOME4U（ホームフォーユー）」のような不動産一括査定サイトで無料査定を依頼すると、不動産業者からしつこく営業を受けたり、価格査定がいい加減なものだったりするのではないかと、不安に感じている人も多いはず。そこで、ダイヤモンド不動産研究所の記者が実際にHOME4Uを使って、自分の住んでいるマンションを査定してもらうという覆面取材を行った。HOME4Uは評価できるサイトなのか、HOME4Uの対応だけでなく、紹介してくれた不動産業者の対応、査定の内容なども含めて検証する。

まずは「HOME4U」のサイトから無料査定を依頼

 「HOME4U」は、NTTデータ（東証一部上場）の子会社であるNTTデータスマートソーシングが運営。NTTデータは、NTTグループの主要企業で東証一部に上場もしており、信頼性がある。HOME4Uでは、マンションをはじめ、戸建て、土地、投資用物件の不動産一括査定以外にも、不動産の購入、土地活用、賃貸経営などの支援サービスも行っている。

　今回は、不動産の相場を知るのに便利な「不動産一括査定サービス」を使ってみた。トップ画面は以下のようになっている。

　不動産の査定を行うには、HOME4Uのサイトで個人情報や物件情報を入力する。

　HOME4Uのサイトには、「たった1分の入力で、査定定価がぞくぞく届く！」とキャッチーなコピーがあるが、通常はもうちょっと手間がかかる。まず、トップページで、「都道府県」「市区町村」を選び、「査定スタート」ボタンをクリックする。すると次の画面になる。

　ここでは、「物件の種類」「物件の所在地」について入力する。

　次に、物件の詳細情報を入力する。「間取り」「築年数」「現在の状況」「物件との関係」「不動産会社への要望」から、「査定の理由」「売却までの希望期間」「査定方法（机上、訪問）」の8項目すべてが必須項目となっている。そして、最後に要望・質問の書き込み自由欄もある。

　こうした必須項目を余すことなく回答すると、次の画像のように、物件エリアをカバーする不動産会社が6社提示される。6社表示されるので、かなり選択肢は広いと感じた。今回はそのうち3社に査定を依頼した。今回選んだ3社はすべて、名前を聞いたことがある大手の不動産会社グループだった。

　所要時間は1分とあるが、人によっては数分くらいかかるだろう。とはいえ、この入力作業を6社分やるとなるとかなり骨の折れる作業であり、一括査定サイトは非常に便利な存在だ。

HOME4Uから、査定依頼受付のメールが届く

　一括査定の入力を済ませると、まず「[HOME4U]査定依頼の受付完了」のメールが届き、査定依頼ナンバーが発行される。HOME4U事務局に問い合わせる必要がある場合は、この「査定依頼ナンバー」が必要になる。以下が、実際に届いたメールの一部抜粋だ（個人情報部分は伏せている）。

　以上のような確認メールを受け取り、あとは3社（A社、B社、C社）からの連絡を待つだけである。なお、HOME4Uの事務局からは最初の査定依頼の受付完了メールだけで、それ以降の連絡はなかった。ここまでがHOME4Uの対応だ。

　では次に、HOME4Uから連絡を受けた不動産会社がどんな対応をして、どんな査定をしたのかを見ていこう。

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査定する物件は、都内の分譲マンション

　今回の調査にあたって、査定物件は、都内の築20年の分譲マンションとした。最寄り駅から徒歩6分、3LDKで専有面積は約20坪だ。

　査定をしてもらったのは、不動産仲介会社のA社、B社、C社。いずれの3社とも名のある不動産会社であった。なお、不動産会社とのやり取りはすべてメールで行った。電話をかけてくる会社もあったが、記録を残したいので電話はすべて出なかった。それでも査定に大きな問題はなかった。

　その結果、3社の査定価格は以下のようになった。

HOME4U紹介の不動産会社3社の査定価格は？
A社	B社	C社
4,430万円	4,611万円	4,200万円

　査定価格は、B社の4611万円が最も高く、最低価格に比べて411万円も高かった。この査定価格だけで比べると、B社に売却を依頼するのがいいように見えるだろう。

　しかし、査定価格はあくまで査定であり、実際にこの値段で売れるとは限らない。売却に向けた契約を取りたいがために、実際には売れないような高い価格を提示する不動産会社もある。査定価格の高さだけで不動産仲介会社を選ぶと、失敗することもあるので注意したい。

　では、どうやって不動産の相場を知り、最適な不動産会社を見つければいいのだろうか。それには、3社の「査定の内容」や「対応」を比べることが重要だ。

　複数社の査定価格を並べてみて、各社の説明を見たり、聞いているうちに、自ずと相場が見えてくる。また、複数の不動産会社の査定書を見たり、説明を受けているうちに、各不動産会社の考え方や誠実さも見えてくるので、不動産会社選びの参考にもなるだろう。

　それでは、3社の査定内容や対応を細かく比較・分析していこう。

◆HOME4U （不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数	900社
サービス開始	2001年
運営会社	NTTデータ・スマートソーシング（東証一部子会社）
紹介会社数	最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。

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・A社からは、1分後にメールが来るが……

　今回、一括査定サイトを利用して、最も返信メールが早く届いたのが、誰もが名前は聞いたことがある上場企業のグループ会社であるA社。

　HOME4Uに査定を以来の受付完了から、わずか1分後だ。おそらく、一括査定サイトのシステムを連動しているのだろう。続いて、24分後には、担当エリアの店長からの査定依頼に対するお礼・挨拶メールを受信した。

　このあと、定期的なメルマガが届くようになるが、1週間過ぎても査定書は送ってこなかった。そこで、店長宛に、査定書の催促メールを送ってみた。

　すると翌日、担当者から査定結果のメールが来た。

　メール本文に「査定価格（概算）」「販売提案価格（概算）」の表示があったほか、13ページからなる査定書とともに比較事例（成約物件と売出中物件）も添付されていた。以下の画像は、査定書の一部分だ。

以上のように、近隣の取引事例から査定金額を4430万円としている。

　査定方法については比較的、真面目に査定しているという印象があった。

　査定にあたってはまず、近隣のマンション売買事例を3例選んだ。そのままでは比較できないので、時点補正、マンション格差も加味して、「対象マンションの標準的な住戸の価格」を算出。その上で、対象住戸の個別格差（住戸の向き、間取り、階に応じた補正）で補正している。一般的な中古マンション査定方式に近いもののようで、実際の相場から大きくはずれた価格は出にくそうだ。

　実際、価格査定した3社の中では、真ん中の価格に当たり、比較的、誠実に価格査定を行っている気がした。

　なお、近隣の売買事例1については、売り出し事例（つまり、売却が成立していない事例）なので、「売補正率」を使って、価格を6％割り引いている。通常、売り主は最初は強気な価格で売り出していることが多く、一方で買い主も「100万円値引いてくれたら即決する」などと価格での駆け引きがある。そのため、売り出し価格から5％〜10％割り引いた価格で成約することが多いと言われており、6％の割り引きは適切な対応といえそうだ。ただし、事例3については、規模感がかなり違うマンションなので、比較するにはあまり適していないという気もした。

　担当者のメールに続けて、店長より連絡が遅れた不備の謝罪メールが届いた。

　初動対応が早いと感じていただけに、その後何も音沙汰がない状況は利用者としては不安になったが、不動産会社によってはこうした連絡ミスも起こるようだ。

 

・B社は、メールで基準価格を明示

　不動産会社のB社からは、査定依頼受付完了から3時間後に回答メールが届いた。メールの内容は次のようなものだった。

　今回は、「高く売れるのなら売ってもいい」という要望を出していたので、一般ユーザー向けの査定ということで間違いはない。「買取業者向けの査定」では通常、相場よりも10％〜30％値引きした額でしか買い取ってくれない。

　査定価格は4650万円と、査定を依頼した不動産会社の中では、一番高い査定金額提示だった。ただし、残念なのは、初めてやり取りするメール本文に価格を表記した事務的なもので、簡易査定とはいうものの、やや簡潔すぎる気がする。

 「近隣販売事例、成約事例を考慮した結果」としているにもかかわらず、その肝心なデータを示してくれないのは、「査定書類を作成するのが面倒臭いのでは」と考えてしまった。

　また、「一度訪問査定にて正確な査定をご依頼頂けますと幸いです」という言葉から、詳細の査定は対面で行いたい意思が伝わってくる。

　なお、査定の根拠と近隣の売買取引事例について知りたかったので、改めてリクエストするメールを返信した。

　すると、メールをした夜に返信があった。

　最初のメールでは査定額が4650万円だったが、最終的に4611万円となり、約40万円も下がっている。今回は査定所が添付されているので、きちんと計算根拠が載っている。逆に最初のメールは、登録からわずか3時間しかかからなかったことを考えると、かなり適当に算出していたようだ。

　なお、地域密着で、登録顧客数も多いというのは魅力的に聞こえる。広告活動の重要性を説明しているのもいいが、何にどのくらいの予算をかけるのかについて具体的な提案がなかったのは物足りないところだ。

　さて、肝心の査定書は13ページ構成の「不動産価格査定報告書」なるもの。物件概要、事例マンション格差比較表、標準住戸の単位、価格算出の流れなどのほか、東京カンテイの資料も加えられている。主な内容は以下の通りだ。

 

　査定方法については、A社とほぼ一緒で、3つの比較事例について、時点補正、マンション格差を考慮して、対象マンションの標準住戸の価格を算出。さらに対象住戸の個別格差を補正している。それなのにA社に比べて、査定価格が181万円も高くなったのは、使った事例が比較的高めだったり、補正が甘かったせいだろう。

　実は3事例はすべて筆者が査定を依頼したマンションと同じ物件だった。事例1は成約事例だが、約2年前の成約事例で、やや古いのが気になった。事例2、3については売り出し事例なので、価格を2％割り引く（画像では98％）ことで売却価格を予想しているが、それでは不十分という気もする。先ほどのA社は6％割り引いていた。通常は売り出し価格から5％〜10％割り引いた価格で成約することが多いと言われており、担当者が査定価格を高めに出したかったのではないかという意図も感じられた。

 

・C社からメールはなく、ポストに査定書を投函

　C社からは返事がなく、2、3日様子を見るつもりでいたところ、査定依頼の翌日にファイリングされた査定書がポストに投函されていた。どうやら査定書を直接持ってきたようだ。

　大手不動産会社の一つであるが、こうした足で稼ぐ営業をしてきたことに驚かされた。

 「不動産簡易査定報告書」なるものは、わずか1枚だけ。物件概要、近隣の取引事例、簡易査定額と売出提案価格、そして、コメント欄に取引状況や成約の価格ラインなどについて言及してある。次の画像がその報告書の抜粋だ。

　A社、B社の査定書に比べると、C社の査定書は、かなり大雑把な感じがする。比較する事例については、近隣マンションの取引事例を列挙するだけで、坪単価を補正する作業は行われていない。マンションごとの補正を行わないと、駅から近い物件・遠い物件、築年数が新しい物件・古い物件もすべて同じ扱いとなってしまい、正しい査定数値が導き出せないからだ。

　なお、近隣のマンション取引事例では、備考欄にリフォームの有無まで記載しており、ここだけはデータ収集の細やかさを感じた。

　その結果、簡易査定額は4,200万円だった。先ほどの取引事例からどうやってこの簡易査定額を出したのかについては言及がなく、担当者のさじ加減で決めた感じがする。「室内状況や分譲時オプション内容、セレクトした間取り等によって価格は上下する」とのコメントがあった。

　精確な査定金額については、面談の上でという流れだが、その後、しつこく営業をかけてくる様子はなかった。同封されていたファイルには、売却のためのガイドブックや自社で運営する取扱仲介物件サイトの冊子が入っており、営業支援体制のアピールが整っていることを主張している。逆に言えば、営業力に自信があるから、あとは売り手側の連絡を待っているようにも感じられた。

高い査定価格を出した業者がよいとは限らない

　以上が、一括査定サイトの「HOME4U」で提示された6社の中から3社を選んで査定を依頼した比較結果だ。いずれも名のある不動産会社であったが、マンションを売却するとして、どの不動産会社に頼むのがいいのだろうか。

　もう一度査定価格を見てみよう。

HOME4U紹介の不動産会社3社の査定価格は？
A社	B社	C社
4,430万円	4,611万円	4,200万円

　最も査定価格が高かったのはB社だ。地域密着の強みを訴求しており、信頼性もありそうだ。だからと言って、B社で任せればいいと思うのは早計だろう。

　査定書だけを見る限り、とりあえずA社、B社は、比較事例について補正をしており、ある程度は信頼できそうだ。とは言っても、国交省がお墨付きを与えている「中古マンション査定マニュアル」ほど厳格に事例を選んでおらず、「及第点」といったところだろうか。特にB社については、査定価格を少し吊り上げているようにも見えたので、誠実さについてはA社には及んでいない気がした。

　C社については、査定書の根拠がやや薄弱だった。とはいえ今後、訪問査定などをお願いすればより精緻な査定書を作ってくれるのかもしれない。

　また、査定価格については、A社が少し“盛っている”感じがすることからすると、「4400万円程度が妥当」という感じがした。ただしこれは3カ月程度で売りたい場合の価格の目安だ。また、ライバル物件が少なかったり、時間をかけて売る気があるのなら、B社の査定価格でも売却できる可能性はあるだろう。
【関連記事はこちら】＞＞家の査定価格は、なぜ不動産会社によって違う？　成約事例の選び方から、営業マンの能力を見抜こう

査定書や面談で信頼できる担当者かどうかを判断

　査定価格は試算する人のやり方、考え方次第で、かなり左右できるもので、約400万円の差が出るのはよくあることだ。そして、結論から言えば、査定金額だけの比較だけで選ぶべきではない。

　売り手からすると、喜ばしいのは高く売ってくれる不動産会社だ。そのために担当者がどれだけ必死に買い手を探してくれるかにかかっている。そういう意味では、信頼できる担当者なのかがカギになる。

　それを判断する材料の一つとして、査定書は重要だ。査定書の作成の仕方ひとつとっても、どの程度わかりやすく作っているのか、理解してもらいやすく工夫しているかをチェックできる。メールのやり取り、タイミング、文面の内容から不動産会社や担当者の特徴、人柄も伝わってくる。

　さらに、最後は実際にあってみることも大切だ。「査定価格の根拠は？」「どんな売買事例があるの？」「売却に向けてのスケジュールをどう立てればいい？」など質問して、細かく相談にのってくれるのかも確認するといいだろう。営業担当者との相性も重要だ。何人か話を聞いているうちに、信頼できる不動産会社をきっと見分けられるようになるだろう。

　なお、一括査定サイトには、それぞれ数百社から一千社超の不動産会社が登録しており、対応が悪い不動産会社も一部時混じっている可能性がある。そのため、しっかりと査定したいのであればなるべく多くの不動産会社から査定を受けた方がいいだろう。

　その点、HOME4Uであれば、売却を得意とする不動産会社について、最大6社程度まで一気に査定を依頼できる。また、大手の不動産仲介会社も比較的多い。他サイトではあまり提携していない「野村不動産グループ」「三菱UFJ不動産販売」「東京建物不動産販売」なども提携しているので、大手にも価格査定を依頼したいという人に適している。

　査定は無料なので、「まずは不動産の相場を調べてみようか」という気持ちの人でも気軽に依頼できるので、是非、査定を検討してみよう。
⇒無料で査定を依頼できる「HOME4U」の公式サイトはこちら

◆HOME4U （不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数	900社
サービス開始	2001年
運営会社	NTTデータ・スマートソーシング（東証一部子会社）
紹介会社数	最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。

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