「三井のリハウス」に不動産の売却を依頼しても大丈夫なの？ こうした疑問に答えるため、三井のリハウスの評判、手数料率、販売力、メリット・デメリット、査定書の出来、両手比率などを、評価しました。記者が自分のマンションを査定してもらった実際の査定書も公開します。三井のリハウスで不動産売却を検討している方は、ぜひ確認しましょう。
三井のリハウスの概要
「三井のリハウス」は、テレビCMを大量に流していることもあり、知名度が高い不動産仲介業者のひとつ。首都圏だと、「売却してくれる不動産を探しています」というチラシを毎週のように配布しています。
実は「三井のリハウス」という名称はブランド名で、会社名は「三井不動産リアルティ」。個人向け不動産売買仲介、不動産賃貸を主力としています。
今回は、三井のリハウスで不動産を売却しても大丈夫なのかどうか、どんな訪問査定をしているのか、記者による覆面調査も交えて、徹底検証します。
・三井のリハウスは「チーム営業」
・不動産仲介手数料の値引きに応じる
・査定価格は、実際の売却価格よりも安め
ライバル他社よりも271万円安い
査定方法は、国交省公認の方法を簡略化
比較事例は、きちんと類似物件を選択
・「三井のリハウス」自社サイトの販売力、掲載件数は？
・「三井のリハウス」は、手数料の両手比率が高い！
・買い取りサポート、買取保証とは？
「買取サポートシステム」「売却保証」とは？
360°サポートとは？
・「三井のリハウス」会社概要、店舗ネットワークは？
・まとめ 「三井のリハウス」で不動産売却するときの注意
三井のリハウスは「チーム営業」
三井のリハウスといえば「チーム営業」が特徴的。公式サイトでも「『チーム』を組んで、お客様のご要望に対しきめ細やかにサポートします」と記している通り、担当者2人で訪問してくることが多いようです。
今回の調査における訪問査定でも、評判通り年配男性と中堅営業マンの2人組で売却予定の中古マンションにやってきました。紺色のスーツを着ていて、品の良い印象を受けます。査定の際は、レーザー計測器を使って天井の正確な高さを実測するなど、「他社とは一味違う」というところを見せてくれました。
査定をした中古マンションがあるエリアは三井のリハウスの支店が多い地域であるため、「購入相談を多く抱えているので、早めに決まることが多いです」（三井のリハウスの営業担当者）とのこと。さらに、「折込チラシは、ほぼ毎週まいています。住友不動産販売や、東急リバブルよりも頻度は高いですよ」と自慢げに語っていました。なお、「是非うちで契約して欲しい」などの強引な対応は少なめでした。
不動産仲介手数料の値引きに応じる
最近は、大手の不動産仲介会社でも不動産仲介手数料の値引きに応じるようになってきました。三井のリハウスで仲介手数料を値引きする方法は主に２つあります。
①公式の割引制度を使う
三井のリハウスでは、いくつかの不動産仲介手数料割引制度があります。
売却する物件が、三井不動産グループから購入したマンションや一戸建ての場合、「不動産仲介手数料10％値引き」または「10万円プレゼント（首都圏、関西）」のどちらかの特典が得られます。※札幌・東北・中部・中国・九州は、「手数料10％引き」＋「5万円プレゼント」となる。参考：三井のリハウス「再契約者様特典、三井不動産グループ物件売却特典」
また、過去に三井のリハウスで売買をしたことがある友人や会社の同僚がいれば、その人から三井のリハウスを紹介してもらうことで、「5万円の謝礼」がもらえる制度（首都圏）もあります。ただし友人や会社の同僚から、事前に三井のリハウスに、「友人で不動産を売却したい人がいます」と連絡してもらう必要があります。そうすると、紹介者か売却者のどちらかに5万円の謝礼が支払われます。※首都圏以外は、3万円。参考：三井のリハウス「成約者様紹介特典」
②直接、値引き交渉をする
今回の三井のリハウスを覆面調査したケースでは、ライバル不動産仲介ｒ会社が不動産仲介手数料20％値引きのキャンペーンをしていたこともあり、「（仲介手数料の）値引きを検討します」と言ってくれました。また、別の売却事例（都内）では、訪問査定後に、「30％値引きします」とメールしてきた例もありました。
「最近、首都圏では、半値近くまで仲介手数料を値引きするケースも出てきた」（中堅不動産仲介会社社員）という話もあるので、三井のリハウスの担当者に直接交渉してみるといいでしょう。
【関連記事はこちら】＞＞東急リバブルが手数料3割引きしたけど、きちんと売却してくれる？ 記者が売却の過程、査定書、デメリットなどをレポート！
査定価格は、実際の売却価格より安めだった
■ライバル他社よりも271万円安い査定価格
三井のリハウスは、訪問時に今回売却する予定の中古マンションの査定書を持ってきました。つまり、現物を見なくてもある程度の査定が可能だということです。これはどの会社も一緒です。室内が非常に汚れている、住宅設備が壊れているなどの不具合がない限り、中古マンションの査定価格が大きく動くことはあまりないと考えてよいでしょう。
提示された査定価格は複数ありました。
まず「市場価格」は、「3109万円」。これが本命の売れるだろう価格です。
さらに、「成約予想価格」というものもあり、「3265万円〜2954万円」とのこと。三井のリハウスのデータによると、実際の売却価格は、この成約予想価格の範囲に収まるのが50%強だということでした。
ちなみに、住友不動産販売・東急リバブルの査定価格、そして実際の売却価格は以下の通りです。
■記者の中古マンションの「査定価格」と「売却価格」■
- 「三井のリハウス」の査定価格：3109万円
- 「住友不動産販売」の査定価格：3280万円
- 「東急リバブル」の査定価格 ：3380万円
- ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
- 実際の売却価格 ：3380万円
※実際に売却を頼んだのは、上記3社とは別の不動産会社。東急リバブルは価格帯での表示だったため、中央値を掲載。
三井のリハウスの査定価格は、大手３社の中では最も保守的で、安過ぎると感じました。「三井のリハウスは相場通りか、やや安めの査定価格を出すことが多い」（都内の中堅不動産仲介会社）という評判通りで、東急リバブルより271万円も安い金額です。
なお、この後、実際に中古マンションを売却しました。売却したのは大手3社とは違う中小の不動産仲介会社です。売却価格は3380万円で、わずか一週間程度で販売することができました。三井のリハウスの成約予想価格を271万円も上回っており、三井のリハウスの査定価格の安さが目立ちました。
なお、三井のリハウスは、売り出し推奨価格を3480万円と高めに設定していたので、うまくいけば実際の売却価格並みの価格で売れた可能性もあります（売り出し推奨価格は、訪問査定時に記入しました）。
■査定方法は、国交省公認の方法を簡略化
三井のリハウスの査定は、不動産業界で広く使われており国土交通省も認めている査定方法である「マンション価格査定マニュアル」を簡略化し、一部を独自の配点基準に変更したものでした。査定の流れは以下の通りです。
- ①類似事例マンションを選定
- ②条件の比較・判定・評価
- ③基準価格の算出
- ④事例物件ごとに基準価格を算出し、その平均値に「市場調整率」を乗じる
ただし、あくまで業界の基準マニュアルを「簡略化したもの」です。ざっと見たところ、以下のポイントを簡略化しています。
- a、類似事例マンションは、築年数の差が3年以内という条件がない
- b、マンションの修繕・管理、保守・清掃、省エネルギー性能などの項目を一部削除
以上のような「省略化」をすることで、営業担当者の作業が楽になりますが、その分、査定の精度が落ちます。ほぼ同じものであるならば、国交省も認める「マンション価格査定マニュアル」を利用すればいいのに、という感想を持ちました。
■比較事例は、きちんと類似物件を選択
マンションの査定をする際に重要なのは、類似事例マンションの選び方です。
国土交通省が認める「マンション価格査定マニュアル」では、査定するマンションと同一のマンションで1年以内の売却事例がない場合、近隣の類似マンションを使ってもいいとしています。ただし、「最寄駅が同一」「価格水準が類似」「総戸数が類似」「築年数の差が3年以内」といった条件をクリアしていることが望ましいとしています。
三井のリハウスの査定書では、４事例を掲載していましたが、そのうち２事例は「築年数の差が3年以内」をクリアできていませんでした。とはいえ、他の不動産仲介会社に比べれば類似性が高いマンションを取り上げていた印象です。
「三井のリハウス」自社サイトの販売力、掲載件数は？
三井のリハウスの不動産販売力を調べてみます。「三井のリハウス」を含めた、不動産仲介会社大手3社の自社サイトPV（閲覧数）は以下のようになっています。
■不動産仲介大手３社のPV（売買だけでなく賃貸も含めた閲覧数）
三井のリハウス 430万PV／月
東急リバブル 357万PV／月
住友不動産販売 248万PV／月
■以下は、不動産ベンチャー企業等の自社サイトのPV
マンションノート 275万PV／月（強み：口コミ、マンションの相場情報）
マンションレビュー 274万PV／月（強み：口コミ、マンションの相場情報）
マンションマーケット 157万PV／月（強み：マンションの相場情報）
（Similarwebで調査。2019年5月時点）
三井のリハウスのサイトは、大手3社の中ではPVがトップです。しかし最近では、ネット戦略を得意とするベンチャー企業がさまざまな新サイトを立ち上げており、PVでは追い上げられているという状況です。
なお、不動産サイトといえば、スーモなどの不動産ポータルサイトが有名です。以下のように、三井のリハウスの10倍以上のPVがあります。
■不動産ポータルサイト
スーモ 6304万PV／月
ライフルホームズ 5071万PV／月
（Similarwebで調査。2019年5月時点）
PV数の差を考えると、自社サイトもさることながら、こうした不動産ポータルサイトにきちんと登録していることが重要になってきます。ですが不動産仲介会社は、外部不動産ポータルサイトへ登録する際に手を抜くことがあります。査定額を高く出し過ぎたために、売れる見込みが薄い場合などは、形だけ登録しておくというケースがあるのです。
売却予定の物件掲載が手抜きをされていないか、下記のポイントを確認しましょう。
■不動産ポータルサイトに掲載する際のチェックポイント■
① 写真を10点以上掲載しているか
② 内装写真を掲載しているか
③ クリックしたくなるようなタイトル、説明文になっているか
参考までに、各媒体に掲載中の売却不動産物件数も表にしました。
やはり、不動産ポータルサイトの方が掲載物件が多く、必然的に買主の目にも触れやすくなりますので、ポータルサイトへの登録をしっかりしてもらうことが重要です。
また、不動産ポータルサイトへのアクセス数を、定期的に報告してもらうといいでしょう。
「三井のリハウス」は、手数料の両手比率が高い！
不動産売却時に最も気を付けるべき点は、不動産仲介業者による「囲い込み」が行われていないかどうかです。
一部の不動産仲介業者や営業担当者は、手数料を稼ぐために、売主と買主の両方から不動産仲介手数料を取ろうとすることがあります。自社で扱っている売却物件を、自社を通じて買主に売ることができれば、売主・買主の双方から手数料を受け取ることができるので、収入が2倍になります。これは「両手取引」と言って、違法ではありませんが、問題が多いので違法にしている国もあります。
たまたま両手取引になるのならいいのですが、悪質な不動産仲介業者の場合、両手取引を実現するために、買主の代理人である不動産仲介業者から売却物件に関する問い合わせがあっても「すでに買い手が決まっている」などと断ってしまうことがあります。これは「囲い込み」という違法行為です。売主からすれば、機会損失となるため、下手をすれば何百万円も損をすることになります。
残念ながら日本は不動産取引”後進国”であるため、こうした囲い込みがいまだに行われおり、時折トラブルとなっています。大手不動産仲介業者も例外ではありません。
実際、「大手不動産仲介会社が売却中の物件は、問い合わせてもなかなか内覧させてくれなかったり、販売資料すら渡してくれないこともある」（中堅不動産仲介会社社員）という声はいまだに聞こえてきます。
【関連記事はこちら】＞＞大手不動産が不正行為 流出する爆弾データの衝撃
この表は大手の不動産仲介業者について、2018年3月期の「両手取引の比率」と、「手数料率」とを試算したものです。「三井のリハウス」と「住友不動産販売」が飛び抜けて両手比率が高いことが分かります。「両手比率が高い」＝「囲い込みをしている」というわけではありませんが、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなるでしょう。
業界全体を通して囲い込みは無くなっていないので、両手取引比率が高い不動産仲介会社と契約する際には注意しましょう。
【関連記事はこちら】＞＞大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?! 住友不動産販売の「両手比率」は62.75%！ 不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を
買取サポート、買取保証とは？
「相続税の支払いのため、半年後までに現金化したい」などという要望を持つ人もいるでしょう。その場合に利用できるのが、三井のリハウスの「買取サポートシステム」「売却保証」といったサービスです。
■「買取サポートシステム」「売却保証」とは？
「買取サポートシステム」は、三井のリハウスが同時に複数の取引先不動産会社へ売却予定の物件を紹介し、各社の購入希望額などを取りまとめて売主に報告するというもの。便利なようですが、三井のリハウスの取引先だけですので、取引先が偏っています。
もし、不動産を少しでも高く売りたいのであれば、三井のリハウス以外にも、複数の不動産買取会社に見積もりを依頼することを忘れないようにしましょう。最近は、買取してくれる不動産会社を一括して紹介してくれる一括査定サイトも登場しているので上手に活用したいところです。
「売却保証」はやや分かりにくいシステムです。最初は「専属専任媒介」で一般の人に売り出してみて、3カ月たっても売れ残った場合に、あらかじめ決めておいた価格で三井のリハウスが物件を買い取るというものです。
しかし、「売却保証」は、査定価格で買い取ってくれるのではなく、「当社査定価格の90％以内」での売却になってしまいます。通常、売却保障の場合だと、相場の70％〜80％程度での売却が多いといわれますが、三井のリハウスの査定結果によっては、それを下回ることもあるでしょう。
「売却保証」を使うと、売れるのは確実ですが、最初から買取業者に買ってもらったほうが高く売れる可能性もあります。やはり高値で売却したいのであれば、きちんと他にも査定してもらって、相場を知り、適切な売却価格で販売することをお勧めします。
■360°サポートとは？
三井のリハウスの「360°サポート」とは、事前に調査した設備・建物について、瑕疵（欠陥）があった場合に、売主や買主に対してその一部を保証する「無料サービス」です。大手不動産仲介会社を中心に、こうしたサービスを充実させる傾向にあります。「360°サポート」には、「設備チェック&サポートサービス」「建物チェック&サポートサービス」があります。
「設備チェック&サポートサービス」は、物件に付属するエアコン・給湯器など40項目の住宅設備について、動作確認を実施した上で、故障時の修理費用も保証するというもの。修理費用は最大20万円（税別）です。製造から15年超30年以内の設備の場合は、保証額が3～10万円（税別）となります。保証額は大きくはないものの、無料のサービスとしてはありがたいところです。
なお通常、売主の責任範囲は、「売買契約書に定める設備の修復義務期間」で1週間程度と定めることが多く、三井のリハウスの無料保証も、「引き渡し後7日間」の保障でしかありません。もし、買主も三井のリハウスを通じて買っている場合は、引き渡しから2年間が保証されます。
一方、「建物チェック&サポートサービス」は、事前に調査した建物について、引渡し後に不具合が判明した場合、最大500万円（税込）まで三井のリハウスが修理費用・駆除費用などを負担するというものです。具体的なサポートの対象は以下の4つです。
- 三井のリハウス「建物チェック&サポートサービス」の主な保証対象
- ① 雨漏り
- ② 建物構造上主要な部位の木部の腐食（一戸建てのみ）
- ③ シロアリの害
- ④ 給排水管の故障
なお、法律上の売主の瑕疵担保責任は、「1カ月」から「半年間」程度で契約することが多いです。三井のリハウスでは、こうした慣習に合わせて、売主が責任を追及される可能性がある「半年間」だけ、保証します。その後に発生した欠陥については買主の責任となりますが、買主も三井のリハウスを通じて買っている場合は、残りの1年半について保証されます。
他のサービスなどと比べると、買主にとっては、「保険料数万円分」程度のサービスが、無償になっていると考えられます。
三井のリハウス「建物チェック&サポートサービス」の類似のサービスとしては、国交省が「既存住宅売買瑕疵保険」という制度を創設しています。「既存住宅売買瑕疵保険」は、建物の瑕疵について、500万円または1000万円まで補修費・調査費を保険金として支払うものです。保険期間は1年間または5年間です。
【既存住宅売買瑕疵保険 主な内容】
① 構造耐力上主要な部分
② 雨水の浸入を防止する部分
③ 旧排水管の水漏れ、逆勾配
④ 給排水設備・電気設備の機能停止
「既存住宅売買瑕疵保険」は、三井のリハウスの「建物チェック&サポートサービス」とほぼ同じ内容ですが、シロアリの害に対する保障がオプションとなっています。
売主または買主がこの保険に加入する場合、まずは住宅検査会社に検査を依頼することが必要になります。建物のタイプや規模によって違いますが、加入料は検査を含めて5万〜10万円程度です。
※参考：三井のリハウス「360°サポート」
「三井のリハウス」会社概要、店舗ネットワークは？
最後に、会社概要をチェックしておきましょう。個人向け不動産仲介を行う「三井のリハウス」の店舗は、全国に281店舗（2019年4月）あり、不動産売買仲介取扱件数も4万1533件で、どちらも業界トップです。
- ■「三井のリハウス」の会社概要
- 【社名】三井不動産リアルティ株式会社（ブランド名：三井のリハウス）
- 【本社】東京都千代田区霞が関3丁目2番5号
- 【資本金】200億円
- 【売上高（連結）】170,625億円（2018年度）
- 【従業員数】5127名（連結、2019年4月1日現在）
- 【不動産売買仲介取扱件数】4万1533件
- 【店舗数】281店舗（三井のリハウス、2019年4月1日現在）
まとめ 「三井のリハウス」で不動産売却するときの注意
以上が、三井のリハウスの不動産売却の評判、実態を取材したものです。
三井のリハウスは知名度もあるため売却を依頼する人が多いですが、ここまで書いてきたように、気をつけるべき点がいくつかあります。以下がそのポイントですので参考にしてください。
・査定価格は、「やや安め」のことがあるので、他社にも査定して比較する。
・手数料を値引きする営業所もあるので聞いてみる。
・両手比率が高いので、囲い込みを受けないよう、気を付ける。そのため、レインズの登録は、「契約当日中」「販売図面を添付」「広告の転載は可能」とお願いする。できれば翌日、店頭に出向いて、業者用レインズ画面で確認する（以下の関連記事を参照）。
【関連記事はこちら】＞＞家を高値で売りたいのなら、絶対に知っておきたい「物件情報を拡散させる方法」不動産会社はレインズ登録で手を抜くので注意を！
【大手不動産仲介３社の評判、手数料率、販売力を辛口評価】
＞＞「三井のリハウス」に不動産売却を頼んでいい？
＞＞「住友不動産販売」に不動産売却を頼んでいい？
＞＞「東急リバブル」に不動産売却を頼んでいい？
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＜不動産売却の基礎知識＞
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用！
不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。
そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。
ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。
「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ（これを囲い込みという）に走りがちな企業がある。
なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。
以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。
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| ◆HOME4U（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 | |
| 掲載する不動産会社数 | 900社 |  |
| サービス開始 | 2001年 | |
| 運営会社 | NTTデータ・スマートソーシング（東証一部子会社） | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。 | ||
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| ◆イエウール（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1400社以上 |  |
| サービス開始 | 2014年 | |
| 運営会社 | Speee | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。 | ||
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| ◆LIFULL HOME'S（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1692社（2018年8月） |  |
| サービス開始 | 2008年 | |
| 運営会社 | LIFULL（東証一部） | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。 | ||
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| ◆イエイ（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1000社 |  |
| サービス開始 | 2007年 | |
| 運営会社 | セカイエ | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。 | ||
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| ◆マンションナビ（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション | |
| 掲載する不動産会社数 | 900社超、2500店舗 |  |
| サービス開始 | 2011年 | |
| 運営会社 | マンションリサーチ | |
| 紹介会社数 | 最大9社（売却・買取6社、賃貸3社） | |
| 【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。 | ||
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| ◆HowMaスマート不動産売却（一般媒介での一括査定） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て（東京23区） | |
| 掲載する不動産会社数 | 10社（一般媒介） |  |
| サービス開始 | 2015年 | |
| 運営会社 | コラビット | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。 | ||
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| ◆いえカツLIFE（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1R・1K）、一棟ビル、区分所有ビル（1室）、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分についても査定・売却対象） | |
| 営業エリア | 東京、千葉、神奈川、埼玉 |  |
| サービス開始 | 2012年 | |
| 運営会社 | 株式会社 サムライ・アドウェイズ（東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社） | |
| 紹介会社数 | 最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社） | |
| 【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう | ||
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