【2025年版】新築マンションを値引きする会社はどこ？　住友不動産や野村不動産などデベロッパーの懐具合から傾向を分析

原料価格の高騰に加え円安を背景に上昇を続ける新築マンション価格は、業者があえて供給を絞る動きによって依然として高値が続いています。買い手としては厳しい環境ですが、新築マンションを供給する主要なデベロッパー（住友不動産、三井不動産など）の懐具合を露わにし、そこからどのくらい値引き交渉にのってくれるのかをデベロッパーごとに明らかにしていきます。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

高騰続く新築マンションを値引きしてもらうには？

　2025年のトピックとしては1月にスタートした第2次トランプ政権と日銀の追加利上げで17年ぶりの高水準となった政策金利でしょう。日銀の植田総裁は2025年度末までに中立金利まで政策金利を引き上げる姿勢を貫いています。住宅ローンの金利上昇が見込まれる中でこれから新築マンションを購入する我々としては、高掴みしないようにしなければなりません。そこで重要になってくるのが値引き交渉ですが、引き続き不動産会社の売り手市場が続いています。

　しかしそれでも値引きしてもらって買う人が一定数居ることは確かなのです。今日は、新築マンションの主要なデベロッパーの懐具合から、値引きにどのくらい対応してくれそうなのか、会社ごとに2025年の値引き交渉の傾向と対策を考えてみましょう。

新築マンションの実勢価格はピークを過ぎたか？

　不動産経済研究所の調査によると、2024年の首都圏新築マンションの発売戸数は前年比14.4%減の23,3003戸と調査開始の1973年以降で最少になっており、平均価格では7,820万円（前年比▲3.5%）、㎡単価117.7万円（前年比▲4.0％）はともに前年割れとなっています。

　2024年は供給戸数を絞って価格を維持しようとしながらも、ある程度は価格を下げざるを得ないという見方も出てきています。

　近畿圏の発売戸数は、前年比1.6%減の13,137戸で3年連続の減少となっており、平均価格では5,357万円（前年比+14.8%）、㎡単価は90.7万円（前年比+14.8％）で調査開始の1973年以来の最高値を4年連続で更新中です。平均価格でこれほどまでの上昇となっている理由は梅田北ヤードの再開発事業で販売開始された「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」が全体の価格を引き上げているためです。これを差し引いた大阪府下、神戸、京都では平均価格がマイナスとなっています。

　加えて、冒頭で述べた政策金利の引き上げも新築マンションの価格に影響します。住宅価格は土地開発と建築コストの積み上げで際限なく上がるわけではありません。住宅を購入する一般消費者がいくら払えるのか？がキャップとなるわけです。

　一部報道では一等地に建設される大規模タワーマンションの価格が目立ちます。こうした物件は主として投資対象であり、住宅としての実需商品とは異なります。供給業者もこのような物件ばかりを安定して供給し続けることはできないため、住宅として購入する層を対象とする物件は住宅ローン金利の影響を如実に受けるのです。

　住宅ローンの金利が上がれば住宅購入者の融資上限が下がるため、住宅価格には下方圧力がかかることになります。

新築マンション販売戸数上位ランキング（全国、首都圏、近畿圏）

　まず、新築マンションの販売戸数の上位にどんな会社が名を連ねているのか見てみましょう。不動産流通推進センターの統計調査結果から過去3年間（2021年度から2023年度）で常に上位20位以内に入っているマンションデベロッパーの平均販売戸数で順位を付けました。（図表1）

図表1 デベロッパーの平均販売戸数ランキング（全国）

順位	デベロッパー	平均販売戸数
1位	野村不動産	3,772
2位	プレサンスコーポレーション	3,700
3位	三井不動産	3,608
4位	住友不動産	2,726
5位	大和ハウス	2,363
6位	三菱地所	2,153
7位	エスリード	2,006
8位	あなぶき興産	1,832
9位	タカラレーベン	1,899
10位	あなぶき興産	1,832
＊不動産流通推進センターの統計調査結果から　2021年～2023年の平均

　トップ３は長らく旧財閥系で占めていたのですが、新興のプレサンスコーポレーションが2019年度から急伸し直近の２年連続でトップとなりましたが、今年は野村不動産が僅差でトップに返り咲きました。ただし、供給戸数ではトップ３を含めほとんどの業者が前年を下回っています。

　次に首都圏を見てみてみましょう

図表2 デベロッパーの平均販売戸数ランキング（首都圏）

順位	デベロッパー	平均販売戸数
1位	三井不動産	2,901
2位	野村不動産	2,633
3位	住友不動産	1,813
4位	三菱地所	1,684
5位	日鉄興和不動産	1,284
6位	新日本建設	1,150
7位	大和ハウス	1,120
8位	大和地所	1,068
9位	東京建物	1,032
10位	オープンハウス	881
＊不動産流通推進センターの統計調査結果から　2021年～2023年の平均

　首都圏ランキングにはプレサンスコーポレーションは入っていません。首都圏ではまだ旧財閥系が強いですね。マンションは用地取得が重要となってくるため、なかなか首都圏で新興企業が食い込むのは難しいようです。

　最後に近畿圏のランキングです。

図表3 デベロッパーの平均販売戸数ランキング（近畿圏）

順位	デベロッパー	平均販売戸数
1位	プレサンスコーポレーション	2,088
2位	関電不動産開発	1,142
3位	エスリード	1,104
4位	阪急阪神不動産	944
5位	日本エスコン	758
6位	日商エステム	755
7位	和田興産	692
８位	大和ハウス	657
9位	住友不動産	623
10位	近鉄不動産	622
＊不動産流通推進センターの統計調査結果から　2021年～2023年の平均

　近畿圏は、全国とガラっと変わります。全国ランキングで１位のプレサンスコーポレーションは近畿圏で大半の物件を販売しているということです。2位から下は関電不動産開発、エスリード、阪急阪神不動産、日本エスコン、日商エステム、和田興産となっており、全国ランキング、首都圏ランキングに出てこなかった会社です。関西の地場で強い業者ということです。

各社の値引き傾向は、「販売用不動産÷分譲売上高」で丸裸になる

　これらランキング上位の会社の「値引き傾向」を反映するもの、それは決算書の数字です。「分譲売上高」と「販売用不動産」に注目します。

・「分譲売上高」は文字通り、売上高です。マンションが完成して、購入者に鍵を引き渡した時点で計上されます

・「販売用不動産」は在庫です。完成して、まだ売れていないマンションの原価が計上されます

　このルールは全ての会社に共通のルール（会計基準）です。つまりこういうことが言えるのです。

　そこで、マンション販売戸数上位ランキング上位の会社を、「販売用不動産÷分譲売上高」を横串で比較してみましょう。

　同じような大手の不動産会社であってもその会社よって全然違うということが見えてきます。そして、その会社ごとにみると、年度によってそれほど大きな動きはありません。つまり、当該会社の営業方針が如実に表れているのです。

​図表4 全国マンションデベロッパー別の売上高に対する在庫数（過去3年間の販売用不動産÷分譲売上高）

　ここで上図の見方をご説明しましょう。実は、在庫が多いマンションデベロッパーほど売り急がない傾向があります。

　かつては「在庫」は悪ととらえられていました。在庫が膨らめばそれだけ金利の支払いも多くなり、財務を圧迫するからです。しかし、2008年の不動産バブル崩壊により、財務状態が悪いデベロッパーはほとんど破綻してしまい、現在は財務状態が良好なデベロッパーだけが残っているという状況です。こうなると、売り急ぐ必要がなくなり、完成後もじっくりと販売していくデベロッパーが増えています。

　一方で、在庫はほとんど持たないというデベロッパーも存在します。在庫を持たない方針を明確にしているデベロッパーは、期末に売れ残り物件があれば、比較的容易に値引きに応じます。

デベロッパー別の値引き交渉の傾向と対策

　そこで、2025年における、デベロッパーごとの値引きの難易度をS、A、Bの３つにランク分けしてみました。参考にしてみてください。

図表5 デベロッパーごとの値引き難易度【2025年版】

値引き難易度	デベロッパー	在庫の状況	販売方針と値引きの傾向
S 難しい	住友不動産 野村不動産 三井不動産 大和ハウス 東急不動産 東京建物 阪急阪神不動産	100％を大きく上回る （売り上げに対して多くの在庫を抱えている）	高いブランドイメージを守る企業が多く、値引き交渉が最も困難なグループ
A 可能性あり	タカラレーベン 日本エスリード 和田興産	100％前後 （売り上げに対してやや多くの在庫を抱えている）	ブランドイメージよりも在庫を抱えることを嫌がる。いわゆる売れ残り物件であれば値引きの可能性がある
B 可能性大	三菱地所 プレサンス あなぶき興産 大和地所 明和地所 新日本建設	100％をかなり下回る （ほとんど完成在庫を持ち越さない）	完成在庫を持たない。売れ残りそうになったら早期に値引き販売する

　それぞれのデベロッパーごとに、どんな販売方針を持っているデベロッパーで、2025年にはどの程度、値引き交渉の余地があるのか、ワンポイントアドバイスを書きましょう。

住友不動産  値下げしなくても売れる

　新興のプレサンスコーポレーションが台頭してくるまでは、旧財閥系のトップ4社の中で長くトップを維持してきたのが住友不動産です。最近は販売戸数の順位がダウンしていますが前期の４位から3位に浮上し、売上に対する在庫の割合も少し下がり、販売セグメントでは前年同期比で増収増益となっています。

　特に住友不動産が大型のタワーマンションを販売する場合は、売上高を平準化させるために完成後から数期に分けて販売する方式をとっています

　完成在庫をあえて持ち、数期間に分けて販売していることが理由です。供給を絞ることで価格を高く維持する戦略は住友不動産のお家芸であり、最近は他の大手デベロッパーにも広がってきています。

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野村不動産  増収増益で完成在庫も減少傾向のため売り急ぎはない

　2024年第2四半期の決算短信では、住宅部門の売上高は10.0%の大幅増加、事業利益も22.9%増と、大幅な減収増益となっています。完成在庫割合も減少傾向にあります。業績予想も上方修正しており、売り急ぎの傾向は認められません。

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三井不動産  国内住宅分譲事業は増収増益で売り急ぎはない

　2024年第2四半期の分譲のセグメント収益は前年比519億円の減収ですが、これは海外住宅分譲収益が895億円の減収となったためです。

　昨年の分譲事業が最高益を達成したのは大型の海外住宅分譲が理由です。国内住宅分譲事業の営業収益は376億円の大幅増加です。完成在庫の割合は増加傾向となっていますが、これは冒頭で述べているように供給を絞ることで価格を高く維持する戦略と考えられます。売り急ぐことは無いでしょう。

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三菱地所  決算前の2月までが狙い目

　三菱地所は、基本的に完成在庫を嫌うタイプの会社ですので決算前には値引きを期待でします。上期の住宅事業は3期連続で減収減益が続きましたが、当期は増収増益に転じました。

　物件の売却引き渡しが下期中心になる傾向が強くあり、下期に売れ残った物件はそのまま完成済み物件となって滞留してしまうリスクがあるようです。完成済み物件に的を絞って決算月の直前（2月まで）を狙って値引き交渉することをお勧めします。

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プレサンスコーポレーション  完成物件は値引きの可能性あり

　近畿圏（関西）でトップのプレサンスコーポレーションについては、ここ数年で販売戸数を急激に伸ばしており全国トップ３の常連になってきました。

　売上は増加傾向で在庫は横ばい減少傾向にあります。もとから完成在庫を持たない傾向の強い会社ですから、あえて供給を絞って価格を維持する戦略は採っていないと見ています。完成物件については値引きの可能性は比較的高いと言えるでしょう。

大和ハウス工業  増収増益で値引き難易度は高め

　大和ハウス工業は、タイプとしては住友不動産に近いタイプで、値引きが困難な部類に入ります。当中間期が減益となっているのは住宅以外の不動産売却益減によるものと説明されており、マンション分譲は好調が続いているとのことです。

　当中間期は完成在庫が増えているのですが、これは冒頭で述べているように供給を絞ることで価格を高く維持する戦略と考えられます。売り急ぐことは無いでしょう。

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東急不動産    完成在庫は値引きを期待できる

　住宅分譲では、分譲マンションの計上戸数増加により住宅分譲売上高は前第2四半期160億円から当第2四半期は360億円に増加しています。しかし通期予想は844億円で、前期の895億円を下回る見込みとなっています。

　売上の減少に対して完成在庫が増加傾向となっており、価格維持のためにあえて供給を絞る傾向もあるのでしょうが、完成在庫が長期に滞留してきている兆候も見て取れます。完成在庫については値引きを期待できるでしょう。

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タカラレーベン   値引き対象となる完成在庫は残っていなさそう

　タカラレーベンは、基本的に完成在庫を持ちたくないタイプの会社です。2024年上半期の不動産販売事業は、新築分譲マンションの販売戸数増加に伴い、前年同期比で増収増益となっています。

　完成在庫は前中間より増加していますが、前期末よりは減少しており、値引きの対象となるような、完成在庫はあまり残っていないと思います。

あなぶき興産  販売ペースが落ちており値引き交渉可能かも？

　あなぶき興産も、基本的に完成在庫を持ちたくないタイプの会社ですが、新築マンション事業においては売上減となっています。

　2025年6月期の第一四半期では通期販売戸数1,897戸のうち未契約住戸は637戸となっており、前年同期の198戸よりも販売ペースは落ちています。3期連続で販売ペースが鈍化しており、完成在庫も3期連続で増加しているため値引き交渉可能な物件が含まれている可能性があります。

エスリード   販売好調であり値引きの難易度が上昇中

　エスリードは、ほぼ近畿圏（関西）のみでマンションを販売している会社で、近畿圏ではプレサンスコーポレーション、関電不動産開発に次ぐ3位につけています。

　2024年上半期の売上は前年同期比で60.6%増、利益は70.8%増となっています。売上増加率より利益の増加率の方が大きいということは、値引きせずに売上を上げられているということです。値引きの難易度は高いでしょう。

一建設 大和地所 明和地所 新日本建設  積極的に値引き交渉したい

　これらは首都圏を中心として戸建てとマンションを供給している会社です。

　一建設は売上に対して多額の在庫をかかえています。旧財閥系のように、高いブランド戦略をとって供給を絞っているとは考えにくいので、売却が進んでいないためと考えられます。セオリーとして滞留在庫を減らしていかなければならない財務状態であることは確かです。

　大和地所、明和地所、新日本建設は３年間平均して在庫の割合が少ないです。これは方針として完成在庫を持たず、完成が近づいたら値引き販売していることを意味します。売り出しから随時交渉していくべきでしょう。

和田興産 2月決算に向けて計画達成のための値引きが期待できる

　和田興産は、近畿圏（関西）でマンションを販売している会社です。基本的に完成在庫を持ちたくないタイプですので決算月まで待つことなく、物件の完成月までにはほとんどの部屋を売り切りますので、随時値引き交渉すべき会社です。第2四半期の分譲マンション販売は前年同期比で減少していますが、第３四半期では前年を上回っており、増収増益となっています。むしろ戸建て住宅販売に遅れが出てきている状況のようですね。

　マンション事業の契約進捗率は第3四半期で79.8%となっており、マンション開発業者の中では低めです。計画達成のためのインセンティブが高く、値引きの交渉の余地がありそうです。

阪急阪神不動産  高いブランドイメージに加え販売好調につき値引き交渉は難しい

　阪急阪神グループは関西では絶大なブランドイメージを誇ります。電鉄系のデベロッパーの特徴として、鉄道というインフラ事業から安定的な資金が供給されるので、在庫を抱え続ける資金力もあります。

　ここ3年は右肩上がりに販売戸数と売上を伸ばしています。基本的に値引き交渉は難しい部類ですが、物件によっては値引きしてもらえたという情報もあります。

『早くしないと売れてしまいますよ！』～この心理戦に勝つ方法

　 都心の新築マンション価格はまだまだ高い状況にありますが、地方や郊外からピークを過ぎる兆候が見えてきました。しかし売り手としては、下がる前にできるだけ高く売り抜けなければならないためそんな素振りは一切見せないはずです。営業マンにこんな風に言われて背中を押される人は多いです。

営業マン 「早くしないと売れてしまいますよ」

　確かに売れてしまう可能性もありますが、過度に焦ったり迷ったりすれば誤算を誘発します。こんなはずじゃなかった…。そんな失敗をしないためには、一度立ち止まって視野を広く持ち、またいろいろな角度から見る必要があります。

　そして、こうして決算から見ると、全ての不動産会社が好調というわけでもないことが見えてくるかと思います。交渉するうえで参考にしてくださいね。

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マンション相場の仕組みと調べ方を解説！　
価格が上がっているのはなぜ？

マンション価格は、コロナ禍以降の3年間で大きく上昇

　2022年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期（3万3,636戸）比12.1％減少の2万9,569戸。平均価格は、前年度比8.6％上昇の6,288万円となり、年度ベースで過去最高値を大きく更新した。

　なお、東京23区は前年度比0.7％減の8,236万円となっている（参考：不動産経済研究所発表の「2022年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」）。

　中古マンション価格の上昇も続いている。2022年度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年度比10.0％上昇の4,343万円。1㎡あたりの単価は、11.7％上昇の68.55万円となっている（東日本不動産流通機構発表の「年報マーケットウォッチ2022年度」）。

　コロナ禍前の2019年度の首都圏新築マンションの平均価格は、5,980万円。東京23区は7,286万円だった。コロナ禍以降の3年間で首都圏平均で5.0％、東京23区では13.0％超も上昇したことになる。

　こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある（下図）。

不動産価格指数の推移

　2010年を100として指数化したもので、マンション（区分所有）、戸建て住宅、住宅地など種別ごとに公表している。

　2022年5月末時点のマンション（区分所有）の不動産価格指数は、全国で188.6、東京都で185.6となっており大きく上昇していることがわかる。

　一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建て住宅は、全国で116.5、東京132.7、住宅地は、全国111.1、住宅地123.5とマンション（区分所有）と比べ上昇幅が小さい。

　ではなぜ、マンション（区分所有）と戸建て住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか？

　オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層（初めて物件を購入する世帯主）だ。

　2022年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、68.2％と約7割を占める（参考：｢2022年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

　また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。令和4年就業統計基本調査によれば、育児をしている者に占める有業者の割合は、85.2％であり10年前の71.1％より大きく上昇している。

　こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2022年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、73％となっている。

　一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の7年間は4万戸を下回っており、2022年は2万9,569戸と3万戸を割り込んだ。リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると50％未満の水準だ。

　供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され、大規模マンションなどに生まれ変わった。

　そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

　もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響される。もともと上昇トレンドにあったが、2022年2月に始まったロシアによるウクライナ侵攻によってより顕著になった。

　一般財団法人建設物価調査会発表の2023年8月度の集合住宅RCの建築費指数は、工事原価が124.0。この指数は、2015年平均を100としており、2020年平均は104.2だった。工事費がこの3年間で大きく上昇していることを示唆する。

　新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

　新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2022年は54％に上る。従って、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している（参考：「新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）」）。

　日本は、長期間デフレ下にあり大きな課題であったが、2023年7月度の消費者物価指数の全国総合指数は、前年同月比で3.3％上昇とインフレ基調にある。

　ガソリン価格の上昇や人件費アップなど建築費を押し上げる要素は今後も多い。また、インバウンド需要の回復などにより都市部の用地取得競争も激しくなっている。原価が上昇しても需要が弱ければ価格は上昇しにくいが、今後の価格動向には注意が必要だ。

マンション相場を調べるには？

　ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる地価公示が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

　まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

　また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5,900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート

　将来の新築マンション価格動向の参考になるのが「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）だ。地価LOOKレポートとは、四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市などで、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

　不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションレビュー

　中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も高く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

　中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利である。　「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。また、有償であるが、過去に分譲されたマンションの新築時の価格表もデータで入手可能だ。

現地へも足を運ぼう

　新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として一番のおすすめは、モデルルームの見学や現地を回り自分の目で確かめること。

 「百聞は一見に如（し）かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得のあるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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