東急リバブルに不動産売却を頼んでいい？
評判、手数料値引き、販売力、メリット・デメリット、査定書の出来、両手比率などを、記者が辛口評価！

「東急リバブル」に不動産の売却を依頼しても大丈夫なの？　こうした疑問に答えるため、東急リバブルの評判、手数料値引きの実態、販売力、メリット・デメリット、査定書の出来、両手比率などを調べました。記者が自分の中古マンションを査定してもらった実際の査定書も公開します。東急リバブルで不動産の売却を検討している方は、必読です。

東急リバブルの概要　

東急リバブルHPトップ

　「東急リバブル」という名前を知らない人はいないでしょう。テレビCMを流し、大量のチラシを首都圏を中心にまいているので目にしたことがあると思います。

　個人向け不動産売買仲介、不動産賃貸を主力としている会社です。

　今回は、東急リバブルで不動産を売却しても大丈夫なのか、どんな訪問査定をしているのかなどについて、記者による覆面調査も交えて、徹底検証します。

体育会系のベタベタな営業スタイル

　東急リバブルというと、CMなどのイメージにつられて「スマート」「カジュアル」というイメージを持っているかもしれませんが、中身はベタベタの、汗臭い体育会系の不動産仲介業者です。

　実際、記者が中古マンションを売却しようとして、東急リバブルに訪問査定を頼んだところ、やってきたのは30歳前後の若い営業マン。第一印象としては人のよさそうな、爽やかな外見です。担当者の紹介欄には「趣味：カラオケ」「一言：爽やかに対応」などと書いていました。

査定の前後に送られてきた、東急リバブル担当者からの「直筆」メッセージカード

　ただし、爽やかなのは、見た目だけでした。明らかに高すぎる査定価格（売出価格）を打ち出して売主の気持ちを掴もうとしたり、訪問前後に再三、「直筆」のメッセージカードを郵送してくるところを見ると、実態はかなりごり押し系の体育会系の営業スタイルで、人によっては合わないということもあるでしょう。 

　なお、都内で、東急リバブルの訪問査定を受けたケースでは「体育会系で爽やかな雰囲気の中堅どころの男性」がきたといいます。東急リバブルは、見た目は「爽やか」にするというのが、社風なのでしょう。

不動産仲介手数料は、30％値引きも！

　東急リバブルで不動産を売却する際、何も言わなければ、不動産仲介手数料は上限である3％＋6万円＋消費税を取られるでしょう。しかし、さまざまな手を使うことで、不動産仲介手数料を値引きすることができます。　

①紹介特典を使う

　東急リバブルでは常時、「紹介特典」というキャンペーンを実施しており、「不動産仲介手数料10％値引き」が適用されます。 

　自分の友人や会社の同僚で、東急リバブルを利用して売買取引した人を探します。その人に「紹介者」になってもらい、売却予定者である「私」を東急リバブルに紹介してもらいます。ただし、紹介者は「配偶者」だとダメですし、このキャンペーンは初回取引のみ有効です。紹介経由で成約した場合、紹介者には「5万円の商品券」が渡されるので喜ばれるでしょう。 

　また、配偶者以外の家族が過去に東急リバブルで不動産を売買していた場合も、「不動産仲介手数料10%値引き」が適用になります。参照：東急リバブル「紹介＆再契約＆家族割引特典制度」　

②直接、値引き交渉をする

　最近は大手不動産仲介会社でも、値引き交渉に応じるようになってきています。今回の覆面調査時は、ライバル他社が不動産仲介手数料20％値引きキャンペーンを展開していたこともあり、東急リバブルは訪問査定に来たその場で、「10%値引き」を即答してくれました。 

　また、別の東急リバブルの事例（都内）では不動産仲介手数料を30％値引きしてくれたケースもあります。ライバル他社、特に近隣の三井のリハウス、住友不動産販売が値引きに応じている場合、交渉材料として使えば、値引きしてくれる可能性はぐんと高まります。 
【関連記事はこちら】＞＞東急リバブルが手数料3割引きしたけど、きちんと売却してくれる？記者が売却の過程、査定書、デメリットなどをレポート！

査定書の出来は、イマイチ

■査定額は評判通り”高め”

　東急リバブルの査定価格といえば、「無理な高値を連発している」と、不動産仲介業者の間でも評判になっています。実際、記者が査定してもらった中古マンションのケースでも無理な高値を提示されました。

東急リバブルから提出された、記者の中古マンション査定書

　訪問査定時に印刷して持ってきた「査定書」には以下の査定価格が記されていました。まず「成約予想価格帯」は、3280万円〜3480万。こちらは、実際に3380万円で売れたので、的中しています。 

　しかし、「売出推奨価格帯」の設定がいいかげんです。提示したのは3480万円〜3680万円。通常のケースであれば問題ないでしょうが、この時に査定してもらった中古マンションは、同じマンションに売却中の部屋が複数戸ありました。ある部屋は、明らかに記者所有の物件よりスペックが上なのですが、売り出し価格は3480万円と、東急リバブル担当者が推奨価格として提示してきた「3480～3680万円」の下限にあたります。

　もし、記者の中古マンションを3680万円などの高値で売り出した場合、同一マンションの他の部屋への問い合わせが優先されて、こちらへの問い合わせが全く来ないということも予想されます。そうなると、価格設定ミスによる売却機会の損失が起こります。 

　東急リバブルの査定書には、このライバル物件の販売図面も入っていましたから、こうした事情は分かっているはずなのに、細かい配慮がないまま売り出し推奨価格帯が決められていて、やや悪印象でした。 

　また、営業マンは、「ぜひ、3680万円で売り出しましょう」と無茶振りしてきました。「そんな高値だと、内覧さえ来ないんじゃないですか」と否定的に答えたところ、営業マンは黙ってしまいました。東急リバブルのこの営業マンからは、「売れないと分かっていても高値を示して、契約を取ろう」という、あまり誠実ではない営業姿勢が感じられました。

■記者の中古マンションの「売り出し推奨価格」と「実際の売却価格」■

• 東急リバブル　：3480万～3680万円
• 三井のリハウス：3480万円
• 住友不動産販売：3380万円 
• ・・・・・・・・・・・・・・・
• 実際の売り出し価格：3480万円
• 実際の売却価格　　：3380万円 
• ※実際に契約したのは、上記3社とは別の不動産仲介会社
•  

■査定方法は、営業担当者の“勘”

　東急リバブルの査定書では、比較事例として、周辺売出事例3例、周辺取引事例3例（実際に売却できた事例）の、合計6例が掲載されていました。 

　取引事例のうち、４例は同じマンション内の事例だったので比較しやすかったのですが、残り2例については周辺の別の中古マンションであり、約2年前の事例とやや古いため、価格の査定が難しいと感じました。とはいえ、中規模マンションなので6事例すべてを同じマンションで用意するのは難しいので、比較事例の選定は問題ないと言えます。 

　ただし、取引事例から査定価格を求める過程については、営業担当者の“勘”に頼っており、あまり科学的ではありません。せっかく“勘”に頼っているのであれば、売出推奨価格帯についてもう少し配慮すればよかったと感じました。 

　マンションの価格査定については、国土交通省が認める「マンション価格査定マニュアル」があるので、それを参考にすれば信頼性がアップするかもしれません。
【関連記事はこちら】＞＞中古マンションの査定価格はどう求めればいい？　国交省も認める「価格査定マニュアル」の計算方法を分かりやすく解説！

「東急リバブル」自社サイトの販売力は？

　まずは、東急リバブルの自社サイトの媒体力を見てみましょう。

■不動産仲介大手３社のPV（売買だけでなく賃貸も含めた閲覧数）
三井のリハウス　430万PV／月
東急リバブル　　357万PV／月
住友不動産販売　248万PV／月

■以下は、不動産ベンチャー企業の自社サイトのPV
マンションノート　　　275万PV／月（強み：口コミ・マンション相場情報）
マンションレビュー　　274万PV／月（強み：口コミ・マンション相場情報）
マンションマーケット　157万PV／月（強み：マンション相場情報）
（Similarwebで調査。2019年5月時点） 

　東急リバブルの閲覧数（PV）は、大手3社の中では2位。しかし最近は、ネット戦略を得意としているベンチャー企業がさまざまな新サイトを立ち上げており、PV数では追い上げられているという状況です。 

　なお、実質的にはスーモなどの不動産ポータルサイトの方が、消費者の知名度があります。以下に閲覧数をまとめましたが、東急リバブルの10倍以上のPVがあります。

■不動産ポータルサイト
スーモ　　6304万PV／月
ホームズ　5071万PV／月
（Similarwebで調査。2019年5月時点） 

　自社サイトも大切ですが、買主に物件を見つけてもらうには、スーモ、ホームズといった不動産ポータルサイトにきちんと登録してもらうことが重要です。ですが不動産仲介会社の中には、外部不動産ポータルサイトへ登録する際に手を抜く会社もあります。査定額を高く出し過ぎたために、売れる見込みが薄い場合などは、形だけ登録しておくというケースがあるのです。 

　売却予定の物件情報が手抜きをされていないか、下記のポイントを確認しましょう。

■不動産ポータルサイトに掲載する際のチェックポイント■
①　写真を10点以上掲載しているか
②　内装写真を掲載しているか
③　クリックしたくなるようなタイトル、説明文になっているか 

suumoと不動産仲介業者大手3社の自社サイトの掲載物件数の比較

　参考までに、各媒体に掲載中の売却不動産物件数も表にしました。

　やはり、不動産ポータルサイトの方が掲載物件が多く、必然的に買主の目にも触れやすくなりますので、ポータルサイトへの登録をしっかりしてもらうことが重要です。

　また、不動産ポータルサイトへのアクセス数を、定期的に報告してもらうといいでしょう。

手数料の両手比率が、約3割と比較的高め

　不動産売却時に最も気をつけなければいけないのが、不動産仲介業者による「囲い込み」です。

　一部の不動産仲介会社や営業担当者は、自社で請け負った売却物件を、自社で見つけた購入希望者に販売することがあります。そうすれば、両者から仲介手数料が取れるので収入は2倍になります。これを「両手取引」といい、違法ではありませんが、実はトラブルの元であり、海外では違法とする国が多いのです。

　たまたま自社で買主を見つけた場合はいいのですが、別の不動産仲介業者から問い合わせがあっても、「買い手が決まっている」などと虚偽の返答をして、断ることがあります。これを「囲いこみ」といい、違法な行為です。売主からすれば、機会損失となるため、下手をすれば何百万円もの損をすることになります。

　日本は不動産取引”後進国”であるため、こうした囲い込みがいまだに行われています。「囲い込み」は、大手不動産仲介会社も例外ではありません。 

　実際、業界関係者からも「大手不動産仲介会社が売却中の物件は、問い合わせてもなかなか内覧させてくれないことがある」（中堅不動産仲介会社社員）という評判を聞くこともあります。
【関連記事はこちら】＞＞大手不動産が不正行為か  流出する“爆弾データ”の衝撃

※ 住宅新報WEB「主要流通各社の16年度仲介実績」のデータ（2018年3月期）を基に作成。取扱高順に掲載。手数料率は、手数料収入を取扱高で割ったもの。東京建物不動産販売、MEgropuは、法人取引などの大型物件が多いなどの理由により、手数料利率が3.24％から6.48%に収まっていないため、除外した。　「両手比率が高い」＝「囲い込みをしている」というわけではありませんが、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなります。

　この表は大手の大手の不動産仲介会社について、2018年3月期の「両手取引の比率」と、「手数料率」とを試算したものです。「東急リバブル」は飛び抜けて両手比率が高いわけではありませんが、10社中では5番目の高さです。

 「両手比率が高い」＝「囲い込みをしている」ではないものの、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなります。

 「囲い込み」が常態化している不動産業界なので、両手取引比率が高い不動産仲介会社と契約する際には「囲い込み」されないよう、注意をしましょう。

無料の「あんしん仲介保証」とは？

　東急リバブルでは、「リバブルあんしん仲介保証」という売主・買主向けの保証を無料で付けています。建物については最大500万円、住宅設備は最大15万円を、最長２年間保証するというものです。専属専任媒介、または専任媒介で契約した場合だけが対象です。

■建物保証は、数万円分のサービス

　「建物保証」については、最初に建物の検査（無料）を受ければ、①建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（一戸建のみ）、②雨漏り、③シロアリの害、④給排水管の故障、について最大500万円まで保証します。

　東急リバブルの場合、無料の「リバブルあんしん仲介保証」に加えて、国土交通省が創設した「既存住宅売買瑕疵保険」にも加入できます。1年保証（保険金500万円）は無料で、５年保証（保険金1000万円）に加入する場合は１.７万円〜４.5万円（一戸建て）を支払います。

　なお、法律上の売主の瑕疵担保責任は、「1カ月」から「半年間」程度で契約することが多いです。東急リバブルでは、こうした慣習に合わせて、売主が責任を追及される「半年間」だけ、保障します。その後に発生した欠陥については買主の責任となりますが、買主も東急リバブルを通じて買っている場合は、残りの1年半について保障されます。 

　こうした保証内容、金額から考えると、「建物保証」は、数万円程度のサービスが、無料で付帯していると考えていいでしょう。

■住宅設備保証は30種類が対象

　次に、「住宅設備保証」を見てみましょう。

　システムキッチン、システムバス、給湯器、洗面化粧台、トイレ、ビルトインエアコン、インターホン、外水栓など30種類の住宅設備について、最大15万円を保証します。特に水周りは故障が多いので、ありがたいサービスと言えるでしょう。 

　保証金額は「製造から15年以内の設備」は15万円、「製造から15年超30年以内の設備」は3万円です。 

　なお通常、売主の責任範囲は、「売買契約書に定める設備の修復義務期間」で1週間程度と定めることが多く、東急リバブルの無料保障も、「引き渡し後7日間」の保障でしかありません。もし、買主も東急不動産販売を通じて買っている場合は、引き渡しから2年間が保障されます。

　このほか、土地については、地盤調査、埋設物撤去保証、擁壁調査・保証もついており、保証は比較的、充実しているといえます。出典：東急リバブルの「リバブルあんしん仲介保証」

会社概要・店舗ネットワークは？

　最後に、会社の概要をチェックしておきましょう。

 「東急リバブル」の店舗は、全国に235店舗（2019年4月）あります。不動産売買取扱件数は、全国3位の不動産仲介業者（売買）となります。

• ■東急リバブルの会社概要
• 【社名】東急リバブル
• 【本社】東京都渋谷区道玄坂1丁目9番5号
• 【資本金、上場の有無】13億9630万円（東証一部「東急不動産ホールディングス」の子会社）
• 【売上高（連結）】1000億円（2018年3月期）
• 【従業員数】連結3,323名（2018年9月末）
• 【不動産売買仲介取扱件数】2万4410件（2018年3月期）
• 【店舗数】235店舗（2019年4月1日現在） 

まとめ　東急リバブルで不動産売却するときの注意点

　以上が、東急リバブルの不動産売却の評判、実態を取材したものです。

　東急リバブルは知名度もあり、依頼する人が多いですが、ここまで書いてきたように、不動産を売却したいという場合は、気をつけるべき点がいくつかあります。以下が、注意点とその対策ですので、参考にしてください。 

・手数料の値引きに容易に応じるので、必ず聞いてみる。

 ・査定は、担当者の勘によるもので、査定金額が高額になる傾向にあるため、鵜呑みにしないようにする。

・両手比率が比較的高いので、囲い込みを受けないよう、気を付ける。そのため、レインズの登録は、「契約当日中」「販売図面を添付」「広告の転載は可能」とお願いする。できれば翌日、店頭に出向いて、業者用レインズ画面で確認する（以下の関連記事を参照）。【関連記事】＞＞家を高値で売りたいのなら、絶対に知っておきたい「物件情報を拡散させる方法」不動産会社はレインズ登録で手を抜くので注意を！

【大手不動産仲介３社の評判、手数料率、販売力を辛口評価】
＞＞「三井のリハウス」に不動産売却を頼んでいい？
＞＞「住友不動産販売」に不動産売却を頼んでいい？
＞＞「東急リバブル」に不動産売却を頼んでいい？

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＜不動産売却の基礎知識＞
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用！

　不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

　そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

　ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

　「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ（これを囲い込みという）に走りがちな企業がある。

　なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

　以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

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■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら！

◆HOME4U（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数	900社
サービス開始	2001年
運営会社	NTTデータ・スマートソーシング（東証一部子会社）
紹介会社数	最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。

◆イエウール（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数	1400社以上
サービス開始	2014年
運営会社	Speee
紹介会社数	最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。

◆LIFULL HOME'S（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数	1692社（2018年8月）
サービス開始	2008年
運営会社	LIFULL（東証一部）
紹介会社数	最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。

◆イエイ（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数	1000社
サービス開始	2007年
運営会社	セカイエ
紹介会社数	最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。

◆マンションナビ（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション
掲載する不動産会社数	900社超、2500店舗
サービス開始	2011年
運営会社	マンションリサーチ
紹介会社数	最大9社（売却・買取6社、賃貸3社）
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。

◆HowMaスマート不動産売却（一般媒介での一括査定）
対応物件の種類	マンション、戸建て（東京23区）
掲載する不動産会社数	10社（一般媒介）
サービス開始	2015年
運営会社	コラビット
紹介会社数	最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。

◆いえカツLIFE（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1R・1K）、一棟ビル、区分所有ビル（1室）、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分についても査定・売却対象）
営業エリア	東京、千葉、神奈川、埼玉
サービス開始	2012年
運営会社	株式会社 サムライ・アドウェイズ（東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社）
紹介会社数	最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社）
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう