東急リバブルに不動産売却を頼んでいい？　評判、手数料値引き、販売力、メリット・デメリット、査定書の出来、両手比率などを、記者が辛口評価！

「東急リバブル」に不動産の売却を依頼しても大丈夫なの？　こうした疑問に答えるため、東急リバブルの評判、手数料値引きの実態、販売力、メリット・デメリット、査定書の出来、両手比率などを調べました。記者が自分の中古マンションを査定してもらった実際の査定書も公開します。東急リバブルで不動産の売却を検討している方は、必読です。

東急リバブルに売却を依頼しても大丈夫？ 両手比率が約3割と比較的高め！

東急リバブルは両手比率が高め（出所：PIXTA）

　東急リバブルに不動産の売却を依頼しても大丈夫なのか？ まずは、不動産売却時に最も気を付けるべき「囲い込み」を行っていないかどうかについてみてみましょう。

　一部の不動産仲介会社や営業担当者は、自社で請け負った売却物件を、自社で見つけた購入希望者に販売することがあります。

　そうすれば、両者から仲介手数料が取れるので収入は2倍になります。これを「両手取引」といい、違法ではありませんが、実はトラブルの元であり、海外では違法とする国が多いのです。

　たまたま自社で買主を見つけた場合はいいのですが、別の不動産仲介業者から問い合わせがあっても、「買い手が決まっている」などと虚偽の返答をして、断ることがあります。これを「囲いこみ」といい、違法な行為です。売主からすれば、機会損失となるため、下手をすれば何百万円もの損をすることになります。

　実際、業界関係者からも「大手不動産仲介会社が売却中の物件は、問い合わせてもなかなか内覧させてくれないことがある」（中堅不動産仲介会社社員）という評判を聞くこともあります。

　次の表は大手の不動産仲介会社について、2022年3月期の「両手取引の比率」と、「手数料率」とを試算したものです。

　東急リバブルは、住友不動産販売と三井のリハウスに次いで両手比率が高いことがわかります。「両手比率が高い」＝「囲い込みをしている」というわけではありませんが、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなります。

 「囲い込み」が常態化している不動産業界なので、両手取引比率が高い不動産仲介会社と契約する際には「囲い込み」されないよう、注意をしましょう。

【関連記事】＞＞大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?! 不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を

東急リバブルの評判は？

　東急リバブルというと、CMなどのイメージにつられて「スマート」「カジュアル」というイメージを持っているかもしれませんが、中身はベタベタの、汗臭い体育会系の不動産仲介業者です。

体育会系のベタベタな営業スタイル

　実際、記者が中古マンションを売却しようとして、東急リバブルに訪問査定を頼んだところ、やってきたのは30歳前後の若い営業マン。第一印象としては人のよさそうな、爽やかな外見です。担当者の紹介欄には「趣味：カラオケ」「一言：爽やかに対応」などと書いていました。

査定の前後に送られてきた、東急リバブル担当者からの「直筆」メッセージカード

　ただし、爽やかなのは、見た目だけでした。

　明らかに高すぎる査定価格（売出価格）を打ち出して売主の気持ちを掴もうとしたり、訪問前後に再三、「直筆」のメッセージカードを郵送してくるところを見ると、実態はかなりごり押し系の体育会系の営業スタイルで、人によっては合わないということもあるでしょう。 

　なお、都内で、東急リバブルの訪問査定を受けたケースでは「体育会系で爽やかな雰囲気の中堅どころの男性」がきたといいます。東急リバブルは、見た目は「爽やか」にするというのが、社風なのでしょう。

　では、肝心の査定のほうはどうだったのかを見ていきましょう。

■査定額は評判通り”高め”

　東急リバブルの査定価格といえば、「無理な高値を連発している」と、不動産仲介業者の間でも評判になっています。実際、記者が査定してもらった中古マンションのケースでも無理な高値を提示されました。

東急リバブルから提出された、記者の中古マンション査定書

　訪問査定時に印刷して持ってきた「査定書」には以下の査定価格が記されていました。まず「成約予想価格帯」は、3280万円〜3480万。こちらは、実際に3380万円で売れたので、的中しています。 

　しかし、「売出推奨価格帯」の設定がいいかげんです。提示したのは3480万円〜3680万円。通常のケースであれば問題ないでしょうが、この時に査定してもらった中古マンションは、同じマンションに売却中の部屋が複数戸ありました。

　ある部屋は、明らかに記者所有の物件よりスペックが上なのですが、売り出し価格は3480万円と、東急リバブル担当者が推奨価格として提示してきた「3480～3680万円」の下限にあたります。

　もし、記者の中古マンションを3680万円などの高値で売り出した場合、同一マンションの他の部屋への問い合わせが優先されて、こちらへの問い合わせが全く来ないということも予想されます。そうなると、価格設定ミスによる売却機会の損失が起こります。 

　東急リバブルの査定書には、このライバル物件の販売図面も入っていましたから、こうした事情は分かっているはずなのに、細かい配慮がないまま売り出し推奨価格帯が決められていて、やや悪印象でした。 

　また、営業マンは、「ぜひ、3680万円で売り出しましょう」と無茶振りしてきました。「そんな高値だと、内覧さえ来ないんじゃないですか」と否定的に答えたところ、営業マンは黙ってしまいました。

　東急リバブルのこの営業マンからは、「売れないと分かっていても高値を示して、契約を取ろう」という、あまり誠実ではない営業姿勢が感じられました。

■査定方法は、営業担当者の“勘”

　東急リバブルの査定書では、比較事例として、周辺売出事例3例、周辺取引事例3例（実際に売却できた事例）の、合計6例が掲載されていました。 

　取引事例のうち、4例は同じマンション内の事例だったので比較しやすかったのですが、残り2例については周辺の別の中古マンションであり、約2年前の事例とやや古いため、価格の査定が難しいと感じました。

　とはいえ、中規模マンションなので6事例すべてを同じマンションで用意するのは難しいので、比較事例の選定は問題ないと言えます。 

　ただし、取引事例から査定価格を求める過程については、営業担当者の“勘”に頼っており、あまり科学的ではありません。せっかく“勘”に頼っているのであれば、売出推奨価格帯についてもう少し配慮すればよかったと感じました。 

　マンションの価格査定については、国土交通省が認める「マンション価格査定マニュアル」があるので、それを参考にすれば信頼性がアップするかもしれません。

【関連記事】＞＞中古マンションの査定価格はどう求めればいい？　国交省も認める「価格査定マニュアル」の計算方法を分かりやすく解説！

東急リバブルのメリットは、仲介手数料の値引き。30％安くなるケースも

　東急リバブルで不動産を売却する際、何も言わなければ、不動産仲介手数料は上限である3％＋6万円＋消費税を取られるでしょう。しかし、さまざまな手を使うことで、不動産仲介手数料を値引きすることができます。　

①紹介特典を使う

　東急リバブルでは常時、「紹介特典」というキャンペーンを実施しており、「不動産仲介手数料10％値引き」が適用されます。 

　自分の友人や会社の同僚で、東急リバブルを利用して売買取引した人を探します。その人に「紹介者」になってもらい、売却予定者である「私」を東急リバブルに紹介してもらいます。

　ただし、紹介者は「配偶者」だとダメですし、このキャンペーンは初回取引のみ有効です。紹介経由で成約した場合、紹介者には「5万円の商品券」が渡されるので喜ばれるでしょう。 

　また、配偶者以外の家族が過去に東急リバブルで不動産を売買していた場合も、「不動産仲介手数料10%値引き」が適用になります。参照：東急リバブル「紹介＆再契約＆家族割引特典制度」　

②直接、値引き交渉をする

　最近は大手不動産仲介会社でも、値引き交渉に応じるようになってきています。今回の覆面調査時は、ライバル他社が不動産仲介手数料20％値引きキャンペーンを展開していたこともあり、東急リバブルは訪問査定に来たその場で、「10%値引き」を即答してくれました。 

　また、別の東急リバブルの事例（都内）では不動産仲介手数料を30％値引きしてくれたケースもあります。

　ライバル他社、特に近隣の三井のリハウス、住友不動産販売が値引きに応じている場合、交渉材料として使えば、値引きしてくれる可能性はぐんと高まります。 

東急リバブルの売却時の問題点、デメリット

　前述のようなメリットがある一方で、実際に東急リバブルで売却して分かったデメリットもありました。

　記事「東急リバブルで実際にマンションを売った体験談をリポート！」で、不動産の売却事情に詳しい専門家に聞いた際、実際の売却時の対応について、東急リバブルには少なくとも3つの問題があることが分かりました。

１、業者間不動産物件ネットワーク「レインズ」への登録が遅い

　東急リバブルのサイトに載ってから、業者間物件情報ネットワーク・レインズに掲載されるまで、5日もかかっています。法律上、媒介契約締結の翌日から5日以内に登録することが義務化されている（専属専任媒介の場合）ので、法律は守ってはいます。

　しかし、「売り出し」という一番美味しい時期なのに、最も情報拡散力があるレインズに登録しないのは、誠実な対応とはいえないでしょう。

　レインズに登録すれば、全国の不動産が売り出し情報を閲覧して、自分の顧客に勧めてくれる、最も強力なネットワークです。

　東急リバブルは「両手取引」を狙っていた可能性があります。自社で買い手も見つけてくれば、売り手と買い手の両方から手数料を取れる「両手取引」になるため、非常に美味しい取引になります。

　一方で、売り手にとっては、売り出しという大切な時期を、東急リバブルが自社だけで売り手を見つけようとしたことで、大きな機会損失となってしまいます。

　こうした不誠実な対応は、不動産仲介会社全般に見られますが、大手こそ、きちんと襟を正して取り組むべきでしょう。

　以下の記事では、大手不動産仲介会社の両手比率を公開しているので、ぜひ参考にしてください。

【関連記事】>>大手不動産仲介会社は「両手取引」が蔓延?! 不動産売却時は「両手比率」が高い会社に注意を

２、東急リバブルのサイトへのアクセス数が少ない

　東急リバブルのサイトへのアクセス数は、営業活動報告書によると、3日で22件。ということは1日7件程度です。

　都内のマンションの売り出しの場合、スーモ、ホームズといった不動産ポータルサイトであれば、売り出し当初はそれぞれ毎日10件以上のアクセスがあるのが通常。レインズの販売図面閲覧数も毎日10件を超えることが多いです。

　東急リバブルのサイトの媒体力があまり強くないのか、物件の登録方法が良くなかったかのどちらかだといえます。

３、営業活動報告書の記載情報が少なすぎる

　最後に、営業活動報告書の記載情報が少なすぎて、営業実態がよくわからないのも問題といえるでしょう。

　東急リバブルのサイトの媒体力は当てにならないにもかかわらず、営業活動報告書には東急リバブルのサイトへのアクセス件数しか書いていませんでした。

　ネットでの媒体力は、スーモ、ホームズ、アットホームの方が上ですし、何よりも最も営業力があるレインズへのアクセス数が記載されていません。

　そもそも東急リバブルのサイトの22件というのも元データは見せてもらっていません。不動産仲介会社によっては、スーモやレインズなどの物件管理画面のコピーを送ってくれる会社もあります。

　法律上は、1週間に一回以上の報告義務（専属専任媒介の場合）があり、それは守っていますが、顧客のために積極的に情報を提供するという姿勢はありませんでした。

東急リバブルの会社概要・店舗ネットワークは？

東急リバブルHPトップ

　「東急リバブル」という名前を知らない人はいないでしょう。テレビCMを流し、大量のチラシを首都圏を中心にまいているので目にしたことがあると思います。

　個人向け不動産売買仲介、不動産賃貸を主力としている会社です。

　今回は、東急リバブルで不動産を売却しても大丈夫なのか、どんな訪問査定をしているのかなどについて、記者による覆面調査も交えて、徹底検証します。

 「東急リバブル」の店舗は、全国に235店舗（2019年4月）あります。不動産売買取扱件数は、全国3位の不動産仲介業者（売買）となります。

「東急リバブル」自社サイトの販売力は？

　東急リバブルの不動産販売力を調べてみます。「東急リバブル」を含めた、不動産仲介会社大手3社の自社サイトPV（閲覧数）は以下のようになっています。

　以下は、不動産ベンチャー企業などの自社サイトのPVだ。

　東急リバブルの閲覧数（PV）は、大手3社の中では2位。しかし最近は、ネット戦略を得意としているベンチャー企業がさまざまな新サイトを立ち上げており、PV数では追い上げられているという状況です。 

　なお、実質的にはスーモなどの不動産ポータルサイトの方が、消費者の知名度があります。以下に閲覧数をまとめましたが、東急リバブルの20倍以上のPVがあります。

　自社サイトも大切ですが、買主に物件を見つけてもらうには、スーモ、ホームズといった不動産ポータルサイトにきちんと登録してもらうことが重要です。

　ですが不動産仲介会社の中には、外部不動産ポータルサイトへ登録する際に手を抜く会社もあります。査定額を高く出し過ぎたために、売れる見込みが薄い場合などは、形だけ登録しておくというケースがあるのです。 

　売却予定の物件情報が手抜きをされていないか、下記のポイントを確認しましょう。

　参考までに、各媒体に掲載中の売却不動産物件数も表にしました。 

　やはり、不動産ポータルサイトの方が掲載物件が多く、必然的に買主の目にも触れやすくなりますので、ポータルサイトへの登録をしっかりしてもらうことが重要です。

　また、不動産ポータルサイトへのアクセス数を、定期的に報告してもらうといいでしょう。

東急リバブルの特徴、無料の「あんしん仲介保証」とは？

　最後に、東急リバブルの特徴について見てみましょう。

　東急リバブルでは、「リバブルあんしん仲介保証」という売主・買主向けの保証を無料で付けています。建物については最大500万円、住宅設備は最大15万円を、最長２年間保証するというものです。専属専任媒介、または専任媒介で契約した場合だけが対象です。

■建物保証は、数万円分のサービス

　「建物保証」については、最初に建物の検査（無料）を受ければ、①建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（一戸建のみ）、②雨漏り、③シロアリの害、④給排水管の故障、について最大500万円まで保証します。

　東急リバブルの場合、無料の「リバブルあんしん仲介保証」に加えて、国土交通省が創設した「既存住宅売買瑕疵保険」にも加入できます。1年保証（保険金500万円）は無料で、５年保証（保険金1000万円）に加入する場合は１.７万円〜４.5万円（一戸建て）を支払います。

　なお、法律上の売主の瑕疵担保責任は、「1カ月」から「半年間」程度で契約することが多いです。東急リバブルでは、こうした慣習に合わせて、売主が責任を追及される「半年間」だけ、保障します。その後に発生した欠陥については買主の責任となりますが、買主も東急リバブルを通じて買っている場合は、残りの1年半について保障されます。 

　こうした保証内容、金額から考えると、「建物保証」は、数万円程度のサービスが、無料で付帯していると考えていいでしょう。

■住宅設備保証は30種類が対象

　次に、「住宅設備保証」を見てみましょう。

　システムキッチン、システムバス、給湯器、洗面化粧台、トイレ、ビルトインエアコン、インターホン、外水栓など30種類の住宅設備について、最大15万円を保証します。特に水周りは故障が多いので、ありがたいサービスと言えるでしょう。 

　保証金額は「製造から15年以内の設備」は15万円、「製造から15年超30年以内の設備」は3万円です。 

　なお通常、売主の責任範囲は、「売買契約書に定める設備の修復義務期間」で1週間程度と定めることが多く、東急リバブルの無料保障も、「引き渡し後7日間」の保障でしかありません。もし、買主も東急不動産販売を通じて買っている場合は、引き渡しから2年間が保障されます。

　このほか、土地については、地盤調査、埋設物撤去保証、擁壁調査・保証もついており、保証は比較的、充実しているといえます。出典：東急リバブルの「リバブルあんしん仲介保証」

まとめ〜東急リバブルで不動産売却するときの注意点

　以上が、東急リバブルの不動産売却の評判、実態を取材したものです。

　東急リバブルは知名度もあり、依頼する人が多いですが、ここまで書いてきたように、不動産を売却したいという場合は、気をつけるべき点がいくつかあります。以下が、注意点とその対策ですので、参考にしてください。 

　なお、不動産仲介会社に売却を依頼する前に、「不動産一括査定サイト」で複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、比較することがおすすめです。

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