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住宅ローンの審査に落ちた原因は年収不足?借金? 
借入可能額の決め方や、借金の調べ方など、
住宅ローン審査に通るための「虎の巻」8記事を紹介!

2017年10月30日公開(2020年1月19日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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住宅ローンの審査に落ちた人のが原因を調べると、年収不足や、借金などの理由があった! 今回は住宅ローン審査で落ちた人の経験などを参考に作成した8記事「住宅ローン審査の虎の巻」を紹介しよう。住宅ローンの審査は、公開されている情報が少なく、謎に包まれている。住宅ローンの審査に落ちた人の原因・理由を知りたい人は、ぜひ参考にしよう。

■その1■
信用情報機関から「信用情報」を取り寄せて、現状を把握!

 銀行や保証会社が住宅ローンの審査をするとき、参考にしているのは申請者本人からの情報だけではない。信用情報登録機関が管理・提供している「信用情報」を真っ先にチェックしている。信用情報の内容が悪ければ、住宅ローン審査に落ちてしまうが、金融機関はその詳細を本人に伝えてはくれない。

 「信用情報」とは、クレジットカードやローンなどの返済・支払い・利用状況が記載されている個人情報のこと。基本的には過去5年分の状況を確認することができる。

 信用情報を管理している「信用情報登録機関は」3種類。審査に落ちた理由が分からない場合には、CICをはじめとした3つ全ての機関から信用情報を取り寄せ、現状を把握することをおすすめする。

 この記事では、各機関の詳細と、信用情報の問い合わせ方法を紹介。取り寄せた信用情報のどの項目をチェックすればよいかも解説している。

 【詳細はこちらの記事を読もう!】
>>過去にローンの遅延がある人でも住宅ローンは借りられる? 信用情報の裏側を大解剖!

■その2■
携帯電話代金の支払い遅れで、借りにくくなるって本当?

 携帯電話代金の支払い忘れや延滞により、その後の5年間は住宅ローンが借りられなくなる可能性があることを知っているだろうか?

 あまり知られていないが、携帯電話の分割払いは一種のローンだ。ローンやクレジットの支払い忘れや延滞は、CICなどの「個人信用情報機関」に登録されており、5年間も記録が残る。

 また、自己破産をしたことがある人は、10年間も記録が残るため、借り入れはかなり難しくなるだろう。ただし、意外にも税金や社会保険料、公共料金の延滞は銀行側が簡単には調べられないために、審査に影響しない。

 さらに、他の銀行で住宅ローン審査に落とされた経験がある人は、その記録が6カ月間残るので注意したい。対策として、最初から複数の銀行に申し込みをしてしまうという手がある。ただし、あまりに多くの銀行に申し込むと逆に不自然なので、数カ所に留めておくのがベターだろう。

【詳細はこちらの記事を読もう!】
>>携帯電話代金の支払い遅れで、住宅ローンが5年間も借りにくくなるって本当? 信用情報の審査で知っておきたい5つのポイント

■その3■
住宅ローンの元審査担当が明かす、銀行の調査力は?

 住宅ローンの審査で、必ず聞かれるのが「借金の有無」だ。そこで、借金の申告について住宅ローンの元審査担当に話を聞いたところ、銀行や消費者金融からの借り入れや各種ローン、クレジットカードのキャッシング枠はもちろんのこと、意外にも奨学金や携帯電話の分割払いまで借金として申告する必要があるという。

 だが、公共料金の支払い遅れや年金の未納は審査にさほど影響はない。ちゃんとしてるイメージがある銀行の住宅ローン審査だが、「言わなければ、分からない」ことや、そもそも申告しなくてもいいことも多いのだ。しかし、だからといって必要な申告をせずに、もしそれがバレてしまった場合、住宅ローンの審査を打ち切る銀行もあるので、やはり、あらいざらい申告しておくのがベターだろう。

 こうした審査基準は銀行ごとにバラバラであり、公表もしていないので、悩んでいても仕方がない。まずは今ある借金を返済して、クレジットヒストリーを少しでもきれいにする努力をしよう。

【詳細はこちらの記事を読もう!】
>> 銀行が調べても、ばれない借金がある!? 住宅ローンの元審査担当が明かす、真の「調査力」

■その4■
消費者金融を使っていても上手に整理すれば審査に通る!

 住宅ローン審査基準のひとつに「返済負担率」というものがある。税込み年収に占める年間返済額の割合のことを指すが、具体的な数値を公表している銀行は少ない。返済負担率は、住宅ローン以外の借金返済額も加えて計算するため、教育ローンやマイカーローンなども含めて借金が多い人ほど返済負担率が上昇、住宅ローン審査に通りにくくなる。

 中でも、クレジットカードのキャッシング枠は、審査の際には「借金」と判断されるので注意が必要だ。一般的には、キャッシング枠が50万円分あれば1万円程度が年間返済額としてカウントされている。クレジットカードを何枚も持っている人は、住宅ローン審査に申し込む前に、不要なカードを解約しておいた方が無難だろう。

 また、消費者金融から借金をしている場合も、審査への影響は甚大だ。特に、街金と呼ばれる中小の消費者金融を利用していると、一発アウトになる可能性大だ。消費者金融から借金をしている人は、まず一括返済を検討しよう。それが難しい場合には、せめて銀行系の消費者金融への借り換えをすることで、少しでも審査通過の可能性を上げることができる。

【詳細はこちらの記事を読もう!】
>>消費者金融、キャッシングを使ってても、上手に整理すれば、住宅ローンの審査は通る!? 審査に落とされないコツを公開!

■記事その5■
銀行の「借入可能額」の決め方とは? 

 住宅ローンの借入可能額について、銀行で住宅ローンの審査担当をしていた専門家に話を聞いたところ、民間銀行では、実際に貸し出す金利とは別に、住宅ローンの審査用に設定された「審査金利」という独自の金利を使って審査を行っているという。審査金利の相場は3~4%と、公表されている金利よりかなり高く設定されている。一方、フラット35は「実際に融資する金利」=「審査金利」なので、審査結果の予想がしやすい。

 結論から述べると、民間銀行の自社商品は、フラット35に比べると、審査に落ちたり、借入可能額が少なくなるケースが多い。このことから、審査に関して、以下のことが言えそうだ。

・金利の低いお得な住宅ローンを借りるのなら民間銀行の自社商品
・年収が低いなどの理由があって住宅ローンが借りにくいのならフラット35

 以上のような棲み分けをすることができる。ただし、銀行により審査金利は異なるため、正確な借入可能額はわからない。銀行提供のシミュレーションサイトで出る試算はあくまで「目安」だが、参考にはなる。確実に借りたいなら、あらかじめ複数の銀行に仮申し込みをしておくのがおすすめだ。

【詳細はこちらの記事を読もう!】
>> 住宅ローンの「借入可能額」の決め方とは? 審査の専門家が、銀行内部の計算法を公開。年収別に、本当に借りられる額を試算してみた!

■その6■
ネット銀行の登場で、審査基準は緩和傾向に!

 従来、銀行の審査基準はほぼ横並びだったが、ネット銀行の登場により審査基準が緩和されつつある。ネット銀行の中には、従来の審査基準にとらわれず「勤続年数」や「前年度年収」を引き下げる銀行も存在する。ネット銀行と大手銀行の違いは以下の通りだ。

・ネット銀行…「勤続年数」が1~2年以上とかなり短いが、「前年度年収」は400万円以上と比較的高い。書面による審査のため、融通が利かない。

・大手銀行…「勤続年数」は3年以上と従来通りだが、「前年度年収」は200万円以上とネット銀行より少し安い。対面での相談が可能なため、融通が利きやすい。

 なお、「イオン銀行」は「勤続年数」が「6カ月以上」、「前年度年収」が「100万円以上」と傑出して低い。大手銀行なら「りそな銀行」が審査基準の緩和に積極的だ。

 また、政府系金融機関である住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が運営する「フラット35」も審査基準が緩いことで有名だ。「勤続年数」や「(最低限必要な)前年度年収」の規定がなく、返済負担率が基準を満たしてさえいれば借りられる。

【詳細はこちらの記事を読もう!】
>> 住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?

■その7■
転職直後や、個人事業主が審査に通るための秘訣は?

 住宅ローン審査時には「勤続年数」が問われることが多い。なので一昔前までは、転職直後の審査申し込みは不利だということが知られていた。ところが最近は単純な返済能力が問われる傾向にあり、ソニー銀行や楽天銀行では、勤続年数による制限を設けていない。みずほ銀行や三井住友銀行などの大手銀行も、門戸を広げている。

 いくら勤続年数を問わないとはいえ、基本的には1カ月以上勤務した後に、審査申し込みをオススメする。というのも、年収計算をする際に金額が低くなってしまうケースがあるからだ。

 転職時期の都合で、20日分の給与しか得られない場合、年収はその金額をもとに算出されてしまう。単純計算で、3分の2の年収計算になってしまうのだ。また、試用期間を設けている会社に転職した場合、その間に審査を受けると、試用期間時の給与で年収が計算されてしまうことになる。住宅ローンの審査を受ける際には勤務日数もチェックすることが重要だ。

 また、転職直後には保証料が高くなる可能性も知っておくべきだ。評価によっては、4~5倍の保証料がかかってしまうこともある。想定外の費用負担になるのは避けたいところだ。

 個人事業主も審査が通りにくいケースのひとつだが、確定申告で黒字を3年以上申告していれば審査通過する第一関門は突破できる。もしも個人事業主で住宅ローンの融資を受けたいなら、3年以上前から意識しておくことが重要だとしている。

 また、転職直後には保証料が高くなる可能性も知っておくべきだ。評価によっては、4~5倍の保証料がかかってしまうこともあるのだ。

 個人事業主も審査が通りにくいケースのひとつだが、確定申告で黒字を3年以上申告していれば審査通過する第一関門は突破できる。もしも個人事業主で住宅ローンの融資を受けたいなら、3年以上前から意識しておくことが重要だとしている。

【詳細はこちらの記事を読もう!】
>>転職後の人や、個人事業主が、住宅ローン審査に通るための注意点は?

■その8■
競争激化により、完済時の上限年齢が大幅引き上げ 

 住宅ローン獲得競争の激化により、多くの銀行が審査基準を緩和している。中でも「完済時の上限年齢」は徐々に引き上げられ、みずほ銀行や三井住友信託銀行のように上限年齢を「81歳未満」とする銀行まで現れた。「完済時の上限年齢」が上がれば、借入期間を長く設定でき、多額の住宅ローンが借りやすくなり、審査も通りやすくなる。

 ただ、実際に81歳未満まで借りるというのは、あまり現実的ではない。81歳近くまで支払うことができる人は相当の資産家か、相続税対策で借金を増やすために借りるという人が多いはずだ。

 そこでおすすめなのが、多くの人が定年を迎える65歳での完済だ。定年退職後に住宅ローンを支払わずに済むし、返済期間を短くすれば総支払額を抑えられるので、残ったお金を老後に備えることもできる。

【詳細はこちらの記事を読もう!】
>> 住宅ローンに年齢の上限はある? 14銀行の審査基準を徹底比較!

まとめ
住宅ローン審査に通るためにはある程度の「知識」が必要
審査は水物なので、複数の銀行に申し込みをしておこう!

 以上が、ダイヤモンド不動産研究所で特に読まれている住宅ローンの審査に関する8つの記事だ。

 銀行が内部で設定している審査基準や、その考え方を知ることで審査に通る確率はぐっと上がるはず。また、複数の銀行に同時に申し込みをしておけばその分、審査に通る可能性は高まる。また、細かい審査基準は各銀行は公開しておらず、ある意味、審査は水物だ。何度も審査に落とされてしまう可能性もある。それでも、根気強くチャレンジしてみることが大切だ。

 ぜひ上記の8つのテクニックを参考にして、「どうすれば住宅ローンの審査に通りやすくなるのか」という知識を身に着けてほしい。

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【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
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0.510%
0.380%
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【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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