中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

三越前駅(東京都)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

三越前駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

三越前駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、236万円/坪(10年前比+57.4%)

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三越前駅(東京都)の中古戸建て価格

  • 26,433万円(236万円/坪)
  • 10年前比+57.4%(前年比▲2.5%
  • 平均築年 : 1983年
  • 平均駅距離 : 3.5分
  • 平均専有面積 : 370.0㎡(112.1坪)
  • 平均土地面積 : 95.0㎡(28.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
三越前駅(東京都)の中古戸建て価格推移

◆三越前駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 162万円/坪
2010年 150万円/坪
2015年 173万円/坪
2020年(現在) 236万円/坪
2025年 216万円/坪
2030年 197万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

三越前駅:26,433万円(236万円/坪、10年前比+57.4%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千代田区:33,423万円(251万円/坪、10年前比+58.2%
港区:27,690万円(241万円/坪、10年前比+28.4%
台東区:14,345万円(243万円/坪、10年前比+56.4%
墨田区:5,581万円(185万円/坪、10年前比+39.7%
江東区:7,799万円(258万円/坪、10年前比+20.4%

三越前駅(東京都)の価格は過去10年で+57.4%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+50.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲16.5%

2030年の三越前駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    23,814万円(212.8万円/坪、10年間で▲9.9%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    22,061万円(197.1万円/坪、10年間で▲16.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    20,163万円(180.1万円/坪、10年間で▲23.7%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千代田区:43,444万円(326万円/坪、10年後は+30.0%
港区:24,449万円(213万円/坪、10年後は▲11.7%
台東区:14,776万円(251万円/坪、10年後は+3.0%
墨田区:6,586万円(218万円/坪、10年後は+18.0%
江東区:7,227万円(239万円/坪、10年後は▲7.3%

ノーマルシナリオで、10年後に▲16.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆三越前駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 279.9万円/坪
5年 266.2万円/坪
10年 279.0万円/坪
15年 277.4万円/坪
20年 228.8万円/坪
25年 209.7万円/坪
30年 208.6万円/坪
35年 212.4万円/坪
40年 185.4万円/坪
三越前駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆中央区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
中央-1 住居表示 東京都中央区月島2−16−9 298.2万円/坪
(96.9万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 月島駅から300m
土地面積 82㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-2 住居表示 東京都中央区明石町5−19 516.9万円/坪
(168.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 築地駅から430m
土地面積 435㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-3 住居表示 東京都中央区勝どき3−4−18 403.1万円/坪
(131.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 勝どき駅から200m
土地面積 799㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-4 住居表示 東京都中央区月島3−25−3 396.9万円/坪
(129.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 勝どき駅から500m
土地面積 558㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-5 住居表示 東京都中央区佃3−11−13 265.5万円/坪
(86.3万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 月島駅から160m
土地面積 59㎡
用途区分 第一種住居地域
中央-6 住居表示 東京都中央区佃3−3−9 609.2万円/坪
(198.0万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 月島駅から120m
土地面積 717㎡
用途区分 商業地域
中央-7 住居表示 東京都中央区佃2−12−12 390.8万円/坪
(127.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 月島駅から230m
土地面積 742㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-8 住居表示 東京都中央区日本橋浜町3−28−2 378.5万円/坪
(123.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 浜町駅から480m
土地面積 727㎡
用途区分 商業地域
中央-9 住居表示 東京都中央区日本橋中洲2−3 384.6万円/坪
(125.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 水天宮前駅から370m
土地面積 880㎡
用途区分 商業地域
中央-10 住居表示 東京都中央区晴海5−1−9 323.1万円/坪
(105.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 勝どき駅から900m
土地面積 4158㎡
用途区分 商業地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 三越前駅がある中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、三越前駅を含む、中央区はどうなるのだろうか。

◆中央区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 141,183 人 100.0(基準年)
2020年 155,853 人 110.4
2025年 167,587 人 118.7
2030年 176,749 人 125.2
2035年 183,420 人 129.9
2040年 187,864 人 133.1
2045年 190,496 人 134.9

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

中央区の将来推計人口

(参考)三越前駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中央区:134.9

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千代田区:132.8
港区:134.4
台東区:116.4
墨田区:105.4
江東区:116.7

 中央区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 134.9だ。周辺エリアの平均121.1に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

三越前駅の中古戸建ての過去の売買事例

 三越前駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆中央区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第3四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 15,000万円
・923.1万円/坪
(300.0万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1955年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 東京都中央区日本橋室町 250,000万円
・864.3万円/坪
(280.9万円/m²)
・床面積890㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1999年築、鉄骨造
2017年
第4四半期
住居表示 東京都中央区日本橋小舟町 11,000万円
・147.2万円/坪
(47.8万円/m²)
・床面積230㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
建物属性 1967年築、RC
2017年
第4四半期
住居表示 東京都中央区日本橋小舟町 62,000万円
・238.5万円/坪
(77.5万円/m²)
・床面積800㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 2017年築、鉄骨造
2016年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本石町 86,000万円
・1,764.1万円/坪
(573.3万円/m²)
・床面積150㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 2000年築、鉄骨造
2016年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋小舟町 18,000万円
・142.0万円/坪
(46.2万円/m²)
・床面積390㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1967年築、RC
2015年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 11,000万円
・233.4万円/坪
(75.9万円/m²)
・床面積145㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1973年築、鉄骨造
2015年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋室町 18,000万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
・床面積300㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1956年築、RC
2014年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 15,000万円
・256.4万円/坪
(83.3万円/m²)
・床面積180㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1991年築、RC
2013年
第4四半期
住居表示 東京都中央区日本橋室町 9,000万円
・240.8万円/坪
(78.3万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積30㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩14分
用途区分 商業地域
建物属性 1977年築、RC
2012年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 35,000万円
・244.8万円/坪
(79.5万円/m²)
・床面積440㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1980年築、鉄骨造
2012年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋室町 81,000万円
・280.0万円/坪
(91.0万円/m²)
・床面積890㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1999年築、鉄骨造
2012年
第4四半期
住居表示 東京都中央区日本橋室町 8,500万円
・209.2万円/坪
(68.0万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1966年築、鉄骨造
2011年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 28,000万円
・165.7万円/坪
(53.8万円/m²)
・床面積520㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
建物属性 1991年築、RC
2010年
第3四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 370,000万円
・542.1万円/坪
(176.2万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積520㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 2008年築、SRC
2010年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋室町 11,000万円
・112.8万円/坪
(36.7万円/m²)
・床面積300㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1962年築、RC
2008年
第3四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 790,000万円
・1,157.5万円/坪
(376.2万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積830㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1962年築、SRC
2007年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本町 1,100,000万円
・1,611.7万円/坪
(523.8万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積830㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 2006年築、SRC
2007年
第3四半期
住居表示 東京都中央区日本橋本石町 200,000万円
・323.9万円/坪
(105.3万円/m²)
・床面積1900㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1963年築、SRC
2007年
第4四半期
住居表示 東京都中央区日本橋室町 280,000万円
・410.3万円/坪
(133.3万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積260㎡)
最寄り駅 三越前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1966年築、SRC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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