中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、89万円/坪(10年前比▲21.1%)

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京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建て価格

  • 2,948万円(89万円/坪)
  • 10年前比▲21.1%(前年比+13.6%
  • 平均築年 : 1986年
  • 平均駅距離 : 9.7分
  • 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
  • 平均土地面積 : 195.0㎡(59.1坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建て価格推移

◆京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 74万円/坪
2010年 112万円/坪
2015年 66万円/坪
2020年(現在) 89万円/坪
2025年 139万円/坪
2030年 189万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

京都府綴喜郡井手町多賀:2,948万円(89万円/坪、10年前比-21.1%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
綴喜郡井手町:1,637万円(49万円/坪、10年前比▲21.6%
城陽市:2,002万円(74万円/坪、10年前比▲19.7%
京田辺市:3,156万円(99万円/坪、10年前比▲8.0%
木津川市:2,070万円(62万円/坪、10年前比▲14.9%
綴喜郡宇治田原町:2,599万円(77万円/坪、10年前比▲59.2%
相楽郡和束町:1,742万円(61万円/坪、10年前比▲4.6%

京都府綴喜郡井手町多賀の価格は過去10年で▲21.1%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲21.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+113.5%

2030年の京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    8,127万円(244.2万円/坪、10年間で+175.7%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    6,295万円(189.2万円/坪、10年間で+113.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    4,243万円(127.5万円/坪、10年間で+43.9%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+113.5%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.1%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆京都府綴喜郡井手町多賀の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 45.8万円/坪
5年 42.3万円/坪
10年 38.6万円/坪
15年 35.0万円/坪
20年 31.4万円/坪
25年 27.7万円/坪
30年 22.0万円/坪
35年 20.4万円/坪
40年 18.3万円/坪
京都府綴喜郡井手町多賀の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆綴喜郡井手町の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
井手-1 住居表示 京都府綴喜郡井手町大字井手小字西高月60番61 12.8万円/坪
(4.2万円/㎡)
前年比▲2.8%
最寄り駅 玉水駅から700m
土地面積 233㎡
用途区分 第一種住居地域
井手-2 住居表示 京都府綴喜郡井手町大字多賀小字茶臼塚4番外 8.0万円/坪
(2.6万円/㎡)
前年比▲2.6%
最寄り駅 山城多賀駅から400m
土地面積 709㎡
用途区分 第一種住居地域
井手-3 住居表示 京都府綴喜郡井手町大字井手小字野畑5番9 12.3万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲3.4%
最寄り駅 玉水駅から280m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 綴喜郡井手町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、綴喜郡井手町はどうなるのだろうか。

◆綴喜郡井手町の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 7,910 人 100.0(基準年)
2020年 7,361 人 93.1
2025年 6,775 人 85.7
2030年 6,178 人 78.1
2035年 5,575 人 70.5
2040年 4,994 人 63.1
2045年 4,435 人 56.1

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

綴喜郡井手町の将来推計人口

(参考)京都府綴喜郡井手町多賀のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
綴喜郡井手町:56.1

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
城陽市:62.7
京田辺市:103.4
木津川市:99.4
綴喜郡宇治田原町:64.1
相楽郡和束町:37.2

 綴喜郡井手町の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 56.1だ。周辺エリアの平均73.4に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京都府綴喜郡井手町多賀の中古戸建ての過去の売買事例

 京都府綴喜郡井手町多賀付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆綴喜郡井手町の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2018年
第2四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 230万円
・14.2万円/坪
(4.6万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1966年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 50万円
・2.6万円/坪
(0.8万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1967年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 880万円
・15.0万円/坪
(4.9万円/m²)
・床面積180㎡
(土地面積470㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1971年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 150万円
・9.2万円/坪
(3.0万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1966年築、木造
2014年
第1四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 2,600万円
・16.3万円/坪
(5.3万円/m²)
・床面積490㎡
(土地面積1200㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1986年築、木造
2011年
第4四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 1,700万円
・29.9万円/坪
(9.7万円/m²)
・床面積175㎡
(土地面積400㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩8分
用途区分 準工業地域
建物属性 1984年築、木造
2010年
第1四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 1,400万円
・17.2万円/坪
(5.6万円/m²)
・床面積250㎡
(土地面積370㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1963年築、木造
2009年
第3四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 2,500万円
・29.6万円/坪
(9.6万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積950㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1970年築、木造
2008年
第3四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 540万円
・16.6万円/坪
(5.4万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1965年築、木造
2008年
第4四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 1,300万円
・57.1万円/坪
(18.6万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2006年築、木造
2008年
第3四半期
住居表示 京都府綴喜郡井手町多賀 1,600万円
・32.8万円/坪
(10.7万円/m²)
・床面積150㎡
(土地面積180㎡)
最寄り駅 山城多賀駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1983年築、鉄骨造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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