中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

八瀬比叡山口駅(京都府)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

八瀬比叡山口駅(京都府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

八瀬比叡山口駅(京都府)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、91万円/坪(10年前比▲59.2%)

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八瀬比叡山口駅(京都府)の中古戸建て価格

  • 3,754万円(91万円/坪)
  • 10年前比▲59.2%(前年比▲8.2%
  • 平均築年 : 1989年
  • 平均駅距離 : 58.04分
  • 平均専有面積 : 137.0㎡(41.5坪)
  • 平均土地面積 : 270.0㎡(81.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
八瀬比叡山口駅(京都府)の中古戸建て価格推移

◆八瀬比叡山口駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 162万円/坪
2010年 222万円/坪
2015年 155万円/坪
2020年(現在) 91万円/坪
2025年 77万円/坪
2030年 65万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

八瀬比叡山口駅:3,754万円(91万円/坪、10年前比-59.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市左京区:3,950万円(137万円/坪、10年前比+8.8%
京都市北区:5,011万円(174万円/坪、10年前比▲0.6%
京都市上京区:4,809万円(167万円/坪、10年前比+25.4%
京都市中京区:5,654万円(208万円/坪、10年前比+32.1%
京都市東山区:4,504万円(165万円/坪、10年前比+37.3%
京都市右京区:3,055万円(112万円/坪、10年前比▲9.4%

八瀬比叡山口駅(京都府)の価格は過去10年で▲59.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+18.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲28.6%

2030年の八瀬比叡山口駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,397万円(82.0万円/坪、10年間で▲9.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,679万円(64.6万円/坪、10年間で▲28.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,881万円(45.4万円/坪、10年間で▲49.9%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市左京区:4,419万円(154万円/坪、10年後は+11.9%
京都市北区:4,690万円(163万円/坪、10年後は▲6.4%
京都市上京区:5,730万円(199万円/坪、10年後は+19.2%
京都市中京区:3,808万円(140万円/坪、10年後は▲32.6%
京都市東山区:7,680万円(282万円/坪、10年後は+70.5%
京都市右京区:2,348万円(86万円/坪、10年後は▲23.2%

ノーマルシナリオで、10年後に▲28.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆八瀬比叡山口駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 87.1万円/坪
5年 93.6万円/坪
10年 66.8万円/坪
15年 59.5万円/坪
20年 42.5万円/坪
25年 46.7万円/坪
30年 35.2万円/坪
35年 41.4万円/坪
40年 25.0万円/坪
八瀬比叡山口駅(京都府)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆京都市左京区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
京都左京-1 住居表示 京都府京都市左京区下鴨南茶ノ木町2番9 122.5万円/坪
(39.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北山駅から650m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-2 住居表示 京都府京都市左京区北白川瀬ノ内町9番 91.1万円/坪
(29.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茶山駅から700m
土地面積 251㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-3 住居表示 京都府京都市左京区岡崎円勝寺町91番48 144.6万円/坪
(47.0万円/㎡)
前年比+3.1%
最寄り駅 東山駅から500m
土地面積 389㎡
用途区分 第二種住居地域
京都左京-4 住居表示 京都府京都市左京区北白川上池田町9番 79.4万円/坪
(25.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 京阪出町柳駅から2100m
土地面積 182㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-5 住居表示 京都府京都市左京区吉田下阿達町12番1 92.9万円/坪
(30.2万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 神宮丸太町駅から800m
土地面積 88㎡
用途区分 第一種住居地域
京都左京-6 住居表示 京都府京都市左京区一乗寺西浦畑町8番4 66.5万円/坪
(21.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 修学院駅から650m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-7 住居表示 京都府京都市左京区吉田中大路町31番6外 80.9万円/坪
(26.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 神宮丸太町駅から1400m
土地面積 303㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-8 住居表示 京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町20番外 127.4万円/坪
(41.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 松ヶ崎駅から850m
土地面積 322㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-9 住居表示 京都府京都市左京区松ケ崎正田町3番35 93.8万円/坪
(30.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 松ヶ崎駅から840m
土地面積 109㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都左京-10 住居表示 京都府京都市左京区岩倉南大鷺町48番 87.4万円/坪
(28.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 国際会館駅から200m
土地面積 330㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-11 住居表示 京都府京都市左京区岩倉中在地町131番3 35.7万円/坪
(11.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岩倉駅から1000m
土地面積 226㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-12 住居表示 京都府京都市左京区浄土寺東田町93番4 88.6万円/坪
(28.8万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 京阪出町柳駅から2100m
土地面積 124㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都左京-13 住居表示 京都府京都市左京区岩倉幡枝町601番29 50.2万円/坪
(16.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 木野駅から940m
土地面積 200㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-14 住居表示 京都府京都市左京区八瀬秋元町135番28 15.9万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比▲3.0%
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から3100m
土地面積 177㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-15 住居表示 京都府京都市左京区岩倉村松町8番20 32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岩倉駅から1900m
土地面積 95㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-16 住居表示 京都府京都市左京区下鴨宮河町62番3 121.8万円/坪
(39.6万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 京阪出町柳駅から450m
土地面積 337㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-17 住居表示 京都府京都市左京区大原野村町130番1 10.5万円/坪
(3.4万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から6600m
土地面積 297㎡
用途区分
京都左京-18 住居表示 京都府京都市左京区岩倉三宅町173番9 58.8万円/坪
(19.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 八幡前駅から350m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-19 住居表示 京都府京都市左京区岩倉中町228番114 44.0万円/坪
(14.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岩倉駅から550m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 八瀬比叡山口駅がある京都市左京区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、八瀬比叡山口駅を含む、京都市左京区はどうなるのだろうか。

◆京都市左京区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 168,266 人 100.0(基準年)
2020年 168,583 人 100.2
2025年 166,593 人 99.0
2030年 164,207 人 97.6
2035年 160,509 人 95.4
2040年 155,842 人 92.6
2045年 150,780 人 89.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京都市左京区の将来推計人口

(参考)八瀬比叡山口駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市左京区:89.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市北区:80.5
京都市上京区:90.2
京都市中京区:104.9
京都市東山区:78.4
京都市右京区:90.9

 京都市左京区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 89.6だ。周辺エリアの平均89.0に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

八瀬比叡山口駅の中古戸建ての過去の売買事例

 八瀬比叡山口駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆京都市左京区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第3四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬近衛町 1,800万円
・41.0万円/坪
(13.3万円/m²)
・床面積135㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩25分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1995年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原大長瀬町 900万円
・25.2万円/坪
(8.2万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積125㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩87分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1989年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原戸寺町 1,100万円
・10.9万円/坪
(3.5万円/m²)
・床面積310㎡
(土地面積620㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩87分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 ー年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原戸寺町 2,000万円
・42.4万円/坪
(13.8万円/m²)
・床面積145㎡
(土地面積640㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩74分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1977年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原戸寺町 450万円
・12.0万円/坪
(3.9万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩63分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 ー年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬近衛町 3,500万円
・67.3万円/坪
(21.9万円/m²)
・床面積160㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩28分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1977年築、RC、木造
2018年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬花尻町 980万円
・37.7万円/坪
(12.3万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩63分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1982年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原戸寺町 1,100万円
・25.1万円/坪
(8.1万円/m²)
・床面積135㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩55分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1988年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬近衛町 2,300万円
・44.2万円/坪
(14.4万円/m²)
・床面積160㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩28分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1997年築、RC、木造
2017年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原井出町 300万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
・床面積250㎡
(土地面積340㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩81分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1980年築、軽量鉄骨造
2016年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬野瀬町 780万円
・26.7万円/坪
(8.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1994年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬秋元町 2,900万円
・68.6万円/坪
(22.3万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積720㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩47分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 ー年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬花尻町 530万円
・23.3万円/坪
(7.6万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩82分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1973年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原来迎院町 1,200万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩96分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 ー年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原戸寺町 20,000万円
・615.4万円/坪
(200.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積790㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩66分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 ー年築、0
2015年
第3四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬秋元町 1,600万円
・35.2万円/坪
(11.4万円/m²)
・床面積140㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩57分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1998年築、木造
2015年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬近衛町 840万円
・47.0万円/坪
(15.3万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩26分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1977年築、木造
2015年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬近衛町 2,000万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩25分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 2005年築、木造
2015年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区八瀬近衛町 2,500万円
・27.5万円/坪
(8.9万円/m²)
・床面積280㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩24分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1993年築、鉄骨造
2015年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区大原 1,400万円
・8.8万円/坪
(2.9万円/m²)
・床面積490㎡
(土地面積1400㎡)
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から徒歩90分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1976年築、鉄骨造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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