中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

大阪府大阪市西成区太子の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

大阪府大阪市西成区太子の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

大阪府大阪市西成区太子の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、80万円/坪(10年前比+40.4%)

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大阪府大阪市西成区太子の中古戸建て価格

  • 6,269万円(80万円/坪)
  • 10年前比+40.4%(前年比▲2.6%
  • 平均築年 : 1979年
  • 平均駅距離 : 5.32分
  • 平均専有面積 : 260.0㎡(78.8坪)
  • 平均土地面積 : 110.0㎡(33.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
大阪府大阪市西成区太子の中古戸建て価格推移

◆大阪府大阪市西成区太子の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 66万円/坪
2010年 57万円/坪
2015年 69万円/坪
2020年(現在) 80万円/坪
2025年 62万円/坪
2030年 44万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

大阪府大阪市西成区太子:6,269万円(80万円/坪、10年前比+40.4%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市西成区:2,756万円(87万円/坪、10年前比+6.3%
大阪市大正区:2,505万円(83万円/坪、10年前比▲1.9%
大阪市天王寺区:8,577万円(153万円/坪、10年前比+35.4%
大阪市浪速区:11,398万円(140万円/坪、10年前比+40.4%
大阪市阿倍野区:3,891万円(122万円/坪、10年前比+2.5%
大阪市住吉区:2,862万円(95万円/坪、10年前比+0.1%

大阪府大阪市西成区太子の価格は過去10年で+40.4%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+13.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲44.7%

2030年の大阪府大阪市西成区太子の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    4,441万円(56.5万円/坪、10年間で▲29.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,468万円(44.1万円/坪、10年間で▲44.7%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,066万円(39.0万円/坪、10年間で▲51.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲44.7%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲5.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆大阪府大阪市西成区太子の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 90.5万円/坪
5年 83.1万円/坪
10年 73.9万円/坪
15年 64.7万円/坪
20年 50.8万円/坪
25年 49.8万円/坪
30年 41.4万円/坪
35年 25.0万円/坪
40年 17.8万円/坪
大阪府大阪市西成区太子の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆大阪市西成区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
大阪西成-1 住居表示 大阪府大阪市西成区玉出中2−7−7 56.0万円/坪
(18.2万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 玉出駅から140m
土地面積 84㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪西成-2 住居表示 大阪府大阪市西成区岸里東1−29−9 64.0万円/坪
(20.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岸里玉出駅から370m
土地面積 226㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪西成-3 住居表示 大阪府大阪市西成区玉出西1−10−5 63.4万円/坪
(20.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 玉出駅から400m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪西成-4 住居表示 大阪府大阪市西成区橘1−11−6 54.2万円/坪
(17.6万円/㎡)
前年比▲2.2%
最寄り駅 天下茶屋駅から590m
土地面積 102㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪西成-5 住居表示 大阪府大阪市西成区岸里3−3−5 65.8万円/坪
(21.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岸里玉出駅から240m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪西成-6 住居表示 大阪府大阪市西成区潮路2−9−7 47.1万円/坪
(15.3万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 岸里駅から280m
土地面積 53㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪西成-7 住居表示 大阪府大阪市西成区旭2−1−8 52.9万円/坪
(17.2万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 花園町駅から400m
土地面積 167㎡
用途区分 準工業地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 大阪市西成区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、大阪市西成区はどうなるのだろうか。

◆大阪市西成区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 111,883 人 100.0(基準年)
2020年 100,276 人 89.6
2025年 89,650 人 80.1
2030年 80,437 人 71.9
2035年 72,382 人 64.7
2040年 65,114 人 58.2
2045年 58,538 人 52.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

大阪市西成区の将来推計人口

(参考)大阪府大阪市西成区太子のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市西成区:52.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市大正区:63.9
大阪市天王寺区:114.3
大阪市浪速区:109.9
大阪市阿倍野区:94.9
大阪市住吉区:84.8

 大阪市西成区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 52.3だ。周辺エリアの平均93.6に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

大阪府大阪市西成区太子の中古戸建ての過去の売買事例

 大阪府大阪市西成区太子付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆大阪市西成区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 50,000万円
・118.3万円/坪
(38.5万円/m²)
・床面積1300㎡
(土地面積290㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1988年築、鉄骨造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 2,200万円
・24.2万円/坪
(7.9万円/m²)
・床面積280㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1974年築、鉄骨造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 550万円
・8.9万円/坪
(2.9万円/m²)
・床面積190㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1974年築、鉄骨造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 2,700万円
・72.2万円/坪
(23.5万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 8,700万円
・30.4万円/坪
(9.9万円/m²)
・床面積880㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1988年築、鉄骨造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 4,900万円
・68.5万円/坪
(22.3万円/m²)
・床面積220㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 45,000万円
・65.9万円/坪
(21.4万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積600㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1993年築、鉄骨造
2018年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 1,700万円
・37.4万円/坪
(12.1万円/m²)
・床面積140㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、0
2017年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 9,500万円
・29.5万円/坪
(9.6万円/m²)
・床面積990㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1972年築、RC
2017年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 2,300万円
・39.3万円/坪
(12.8万円/m²)
・床面積180㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1974年築、鉄骨造
2017年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 2,500万円
・85.5万円/坪
(27.8万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1969年築、鉄骨造
2016年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 19,000万円
・34.4万円/坪
(11.2万円/m²)
・床面積1700㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1962年築、鉄骨造
2016年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 860万円
・19.6万円/坪
(6.4万円/m²)
・床面積135㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1977年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 4,100万円
・194.1万円/坪
(63.1万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積170㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1957年築、木造
2015年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 2,500万円
・25.6万円/坪
(8.3万円/m²)
・床面積300㎡
(土地面積360㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1985年築、木造
2015年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 14,000万円
・56.7万円/坪
(18.4万円/m²)
・床面積760㎡
(土地面積460㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1970年築、RC
2015年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 13,000万円
・60.6万円/坪
(19.7万円/m²)
・床面積660㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1986年築、RC
2015年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 2,200万円
・26.0万円/坪
(8.5万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1970年築、RC
2014年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 1,000万円
・23.7万円/坪
(7.7万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1995年築、木造
2014年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市西成区太子 5,600万円
・24.3万円/坪
(7.9万円/m²)
・床面積710㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 動物園前駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1980年築、鉄骨造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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