中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、60万円/坪(10年前比▲57.1%)

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岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建て価格

  • 2,187万円(60万円/坪)
  • 10年前比▲57.1%(前年比▲22.4%
  • 平均築年 : 1992年
  • 平均駅距離 : 68.69分
  • 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
  • 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建て価格推移

◆岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 151万円/坪
2010年 140万円/坪
2015年 110万円/坪
2020年(現在) 60万円/坪
2025年 50万円/坪
2030年 40万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

岐阜県揖斐郡大野町公郷:2,187万円(60万円/坪、10年前比-57.1%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
揖斐郡大野町:2,258万円(62万円/坪、10年前比▲57.3%
:2,088万円(58万円/坪、10年前比▲9.7%
本巣市:1,758万円(48万円/坪、10年前比▲43.6%
安八郡神戸町:2,384万円(63万円/坪、10年前比▲56.8%
揖斐郡揖斐川町:2,398万円(63万円/坪、10年前比▲43.9%
揖斐郡池田町:2,280万円(63万円/坪、10年前比▲25.8%

岐阜県揖斐郡大野町公郷の価格は過去10年で▲57.1%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲39.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲33.9%

2030年の岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,535万円(42.3万円/坪、10年間で▲29.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,445万円(39.8万円/坪、10年間で▲33.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,242万円(34.2万円/坪、10年間で▲43.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲33.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲28.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆岐阜県揖斐郡大野町公郷の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 44.7万円/坪
5年 40.9万円/坪
10年 38.4万円/坪
15年 34.4万円/坪
20年 20.5万円/坪
25年 20.5万円/坪
30年 17.4万円/坪
35年 14.2万円/坪
40年 7.6万円/坪
岐阜県揖斐郡大野町公郷の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆揖斐郡大野町の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
岐阜大野-1 住居表示 岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧18番2 7.8万円/坪
(2.5万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 揖斐駅から4500m
土地面積 207㎡
用途区分
岐阜大野-2 住居表示 岐阜県揖斐郡大野町大字公郷字五ノ坪1110番74 6.8万円/坪
(2.2万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 揖斐駅から4000m
土地面積 168㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 揖斐郡大野町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、揖斐郡大野町はどうなるのだろうか。

◆揖斐郡大野町の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 23,453 人 100.0(基準年)
2020年 22,792 人 97.2
2025年 21,955 人 93.6
2030年 21,021 人 89.6
2035年 20,030 人 85.4
2040年 18,974 人 80.9
2045年 17,880 人 76.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

揖斐郡大野町の将来推計人口

(参考)岐阜県揖斐郡大野町公郷のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
揖斐郡大野町:76.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:102.3
本巣市:69.7
安八郡神戸町:64.2
揖斐郡揖斐川町:47.1
揖斐郡池田町:78.1

 揖斐郡大野町の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 76.2だ。周辺エリアの平均72.3に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

岐阜県揖斐郡大野町公郷の中古戸建ての過去の売買事例

 岐阜県揖斐郡大野町公郷付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆揖斐郡大野町の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 750万円
・7.4万円/坪
(2.4万円/m²)
・床面積310㎡
(土地面積450㎡)
最寄り駅 揖斐駅から徒歩54分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1974年築、RC
2018年
第1四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 1,600万円
・46.9万円/坪
(15.2万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩87分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 2002年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 900万円
・25.2万円/坪
(8.2万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩63分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1984年築、木造
2018年
第2四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 300万円
・8.4万円/坪
(2.7万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 揖斐駅から徒歩43分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1984年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 1,000万円
・29.3万円/坪
(9.5万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩62分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 2002年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 500万円
・12.8万円/坪
(4.2万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩43分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1998年築、木造
2015年
第1四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 700万円
・19.6万円/坪
(6.4万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩61分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1982年築、軽量鉄骨造
2015年
第3四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 1,000万円
・9.0万円/坪
(2.9万円/m²)
・床面積340㎡
(土地面積750㎡)
最寄り駅 揖斐駅から徒歩59分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1963年築、木造
2013年
第1四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 67万円
・1.8万円/坪
(0.6万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩67分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 ー年築、0
2012年
第1四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 720万円
・26.1万円/坪
(8.5万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩66分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1985年築、木造
2011年
第2四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 450万円
・8.1万円/坪
(2.6万円/m²)
・床面積170㎡
(土地面積1400㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩86分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1985年築、鉄骨造
2011年
第4四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 200万円
・7.2万円/坪
(2.4万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩83分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1985年築、木造
2011年
第2四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 810万円
・31.2万円/坪
(10.1万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩81分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1988年築、軽量鉄骨造
2009年
第3四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 1,500万円
・35.5万円/坪
(11.5万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積195㎡)
最寄り駅 広神戸駅から徒歩88分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1995年築、木造
2008年
第4四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 1,900万円
・55.7万円/坪
(18.1万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 揖斐駅から徒歩102分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1996年築、木造
2008年
第2四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 930万円
・22.9万円/坪
(7.4万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積350㎡)
最寄り駅 揖斐駅から徒歩76分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1978年築、木造
2008年
第4四半期
住居表示 岐阜県揖斐郡大野町公郷 6,000万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積1200㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 揖斐駅から徒歩45分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1989年築、鉄骨造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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