岐阜県郡上市八幡町小野の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
岐阜県郡上市八幡町小野の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、63万円/坪(10年前比▲36.3%)
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岐阜県郡上市八幡町小野の中古戸建て価格
- 2,190万円(63万円/坪)
- 10年前比▲36.3%(前年比▲6.1%)
- 平均築年 : 1993年
- 平均駅距離 : 38.47分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 310.0㎡(93.9坪)
![岐阜県郡上市八幡町小野の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/b/-/img_4b0d92d631cf189b1492d31c7053ba9117817.png)
◆岐阜県郡上市八幡町小野の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 116万円/坪 |
2010年 | 99万円/坪 |
2015年 | 87万円/坪 |
2020年(現在) | 63万円/坪 |
2025年 | 63万円/坪 |
2030年 | 64万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
岐阜県郡上市八幡町小野:2,190万円(63万円/坪、10年前比-36.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
郡上市:2,155万円(62万円/坪、10年前比▲36.7%)
:2,541万円(62万円/坪、10年前比▲37.8%)
関市:2,090万円(58万円/坪、10年前比▲34.5%)
美濃市:2,245万円(62万円/坪、10年前比▲20.6%)
:2,158万円(54万円/坪、10年前比▲34.7%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲32.9%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+0.9%
- グッドシナリオ
2,851万円(82.0万円/坪、10年間で+30.2%を予想) - ノーマルシナリオ
2,209万円(63.5万円/坪、10年間で+0.9%を予想) - バッドシナリオ
2,199万円(63.2万円/坪、10年間で+0.4%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲17.1%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆岐阜県郡上市八幡町小野の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 43.9万円/坪 |
5年 | 42.5万円/坪 |
10年 | 42.9万円/坪 |
15年 | 35.0万円/坪 |
20年 | 30.4万円/坪 |
25年 | 31.7万円/坪 |
30年 | 26.0万円/坪 |
35年 | 22.9万円/坪 |
40年 | 19.4万円/坪 |
![岐阜県郡上市八幡町小野の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/7/-/img_6784a76b11b88964392b2d0fe970ed0519808.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆郡上市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
郡上-1 | 住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町職人町760番1 | 15.8万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から1800m | ||
土地面積 | 208㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
郡上-2 | 住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町1438番8 | 15.7万円/坪 (5.1万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から600m | ||
土地面積 | 235㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
郡上市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、郡上市はどうなるのだろうか。
◆郡上市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 42,090 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 39,910 人 | 94.8 | |
2025年 | 37,691 人 | 89.5 | |
2030年 | 35,514 人 | 84.4 | |
2035年 | 33,300 人 | 79.1 | |
2040年 | 31,003 人 | 73.7 | |
2045年 | 28,618 人 | 68.0 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![郡上市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/e/6/-/img_e6d6c7f9d26527855cd9333966206fb26186.png)
(参考)岐阜県郡上市八幡町小野のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
郡上市:68.0
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:70.5
関市:73.3
美濃市:59.4
:55.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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岐阜県郡上市八幡町小野の中古戸建ての過去の売買事例
岐阜県郡上市八幡町小野付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆郡上市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 700万円 ・19.6万円/坪 (6.4万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩34分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 1,200万円 ・29.5万円/坪 (9.6万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩40分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2005年築、鉄骨造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 500万円 ・13.4万円/坪 (4.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩34分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 3,300万円 ・63.5万円/坪 (20.6万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積670㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩34分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2006年築、軽量鉄骨造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 950万円 ・13.3万円/坪 (4.3万円/m²) ・床面積220㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩57分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 3,700万円 ・99.0万円/坪 (32.2万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 2,300万円 ・33.7万円/坪 (11.0万円/m²) ・床面積210㎡ (土地面積420㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1994年築、木造 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 900万円 ・22.2万円/坪 (7.2万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩48分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 1,500万円 ・22.0万円/坪 (7.1万円/m²) ・床面積210㎡ (土地面積420㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩42分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1994年築、RC | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 3,500万円 ・26.3万円/坪 (8.5万円/m²) ・床面積410㎡ (土地面積860㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩32分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2003年築、RC | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 2,500万円 ・23.3万円/坪 (7.6万円/m²) ・床面積330㎡ (土地面積430㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1983年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 300万円 ・5.0万円/坪 (1.6万円/m²) ・床面積185㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2012年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 850万円 ・20.9万円/坪 (6.8万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積150㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩40分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2010年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 2,100万円 ・44.6万円/坪 (14.5万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩37分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2006年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 2,300万円 ・54.4万円/坪 (17.7万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩41分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2006年築、木造 | ||
2006年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 1,300万円 ・34.8万円/坪 (11.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩30分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、木造 | ||
2006年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県郡上市八幡町小野 | 640万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) ・床面積40㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 郡上八幡駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1981年築、木造 |
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