中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

東京都中央区の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

東京都中央区の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

東京都中央区の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、234万円/坪(10年前比+56.7%)

 東京都中央区の中古戸建て価格相場は坪単価 234万円(70.8万円/㎡)となった。過去10年間で+56.7%となっている。これは東京都中央区周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古戸建ての価格・相場となる。

東京都中央区の中古戸建て価格

  • 26,209万円(234万円/坪)
  • 10年前比+56.7%(前年比▲2.8%
  • 平均築年 : 1983年
  • 平均駅距離 : 3.33分
  • 平均専有面積 : 370.0㎡(112.1坪)
  • 平均土地面積 : 95.0㎡(28.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
東京都中央区の中古戸建て価格推移

■現在の中古戸建て価格

東京都中央区:26,209万円(234万円/坪、10年前比+56.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千代田区:33,423万円(251万円/坪、10年前比+58.2%
港区:27,690万円(241万円/坪、10年前比+28.4%
台東区:14,345万円(243万円/坪、10年前比+56.4%
墨田区:5,582万円(185万円/坪、10年前比+39.7%
江東区:7,800万円(258万円/坪、10年前比+20.4%

東京都中央区の価格は過去10年で+56.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+40.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、▲23.8%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    23,460万円(209.6万円/坪、10年間で▲10.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    19,983万円(178.5万円/坪、10年間で▲23.8%を予想)
  • バッドシナリオ
    16,310万円(145.7万円/坪、10年間で▲37.8%を予想)

■10年後の中古戸建て価格

東京都中央区:19,983万円(178.5万円/坪、10年後は▲23.8%

(参考)周囲の中古戸建て価格(ノーマルシナリオ)は?
千代田区:43,445万円(326万円/坪、10年後は+30.0%
港区:24,449万円(213万円/坪、10年後は▲11.7%
台東区:14,777万円(251万円/坪、10年後は+3.0%
墨田区:6,587万円(218万円/坪、10年後は+18.0%
江東区:7,227万円(239万円/坪、10年後は▲7.3%

ノーマルシナリオで、10年後に▲23.8%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆東京都中央区の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 161万円/坪
2010年 149万円/坪
2015年 172万円/坪
2020年(現在) 234万円/坪
2025年 206万円/坪
2030年 179万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

中央区の中古戸建て価格一覧

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坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

 通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、東京都中央区における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆東京都中央区の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 213.7万円/坪
5分 223.4万円/坪
10分 168.9万円/坪
15分 204.3万円/坪
20分 182.9万円/坪
東京都中央区の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆東京都中央区の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 279.9万円/坪
5年 266.2万円/坪
10年 279.0万円/坪
15年 277.4万円/坪
20年 228.8万円/坪
25年 209.7万円/坪
30年 208.6万円/坪
35年 212.4万円/坪
40年 185.4万円/坪
東京都中央区の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆中央区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
中央-1 住居表示 東京都中央区月島2−16−9 298.2万円/坪
(96.9万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 月島駅から300m
土地面積 82㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-2 住居表示 東京都中央区明石町5−19 516.9万円/坪
(168.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 築地駅から430m
土地面積 435㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-3 住居表示 東京都中央区勝どき3−4−18 403.1万円/坪
(131.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 勝どき駅から200m
土地面積 799㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-4 住居表示 東京都中央区月島3−25−3 396.9万円/坪
(129.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 勝どき駅から500m
土地面積 558㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-5 住居表示 東京都中央区佃3−11−13 265.5万円/坪
(86.3万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 月島駅から160m
土地面積 59㎡
用途区分 第一種住居地域
中央-6 住居表示 東京都中央区佃3−3−9 609.2万円/坪
(198.0万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 月島駅から120m
土地面積 717㎡
用途区分 商業地域
中央-7 住居表示 東京都中央区佃2−12−12 390.8万円/坪
(127.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 月島駅から230m
土地面積 742㎡
用途区分 第二種住居地域
中央-8 住居表示 東京都中央区日本橋浜町3−28−2 378.5万円/坪
(123.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 浜町駅から480m
土地面積 727㎡
用途区分 商業地域
中央-9 住居表示 東京都中央区日本橋中洲2−3 384.6万円/坪
(125.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 水天宮前駅から370m
土地面積 880㎡
用途区分 商業地域
中央-10 住居表示 東京都中央区晴海5−1−9 323.1万円/坪
(105.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 勝どき駅から900m
土地面積 4158㎡
用途区分 商業地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、中央区はどうなるのだろうか。

◆中央区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 141,183 人 100.0(基準年)
2020年 155,853 人 110.4
2025年 167,587 人 118.7
2030年 176,749 人 125.2
2035年 183,420 人 129.9
2040年 187,864 人 133.1
2045年 190,496 人 134.9

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

中央区の将来推計人口

(参考)東京都中央区のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中央区:134.9

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千代田区:132.8
港区:134.4
台東区:116.4
墨田区:105.4
江東区:116.7

 中央区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 134.9だ。周辺エリアの平均121.1に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

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東京都中央区の中古戸建ての過去の売買事例

 東京都中央区付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆中央区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区銀座 180,000万円
・589.2万円/坪
(191.5万円/m²)
・床面積940㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 東銀座駅から徒歩14分
用途区分 商業地域
建物属性 1990年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋小舟町 54,000万円
・207.7万円/坪
(67.5万円/m²)
・床面積800㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 人形町駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
建物属性 1965年築、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋人形町 14,000万円
・957.3万円/坪
(311.1万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 人形町駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 2002年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋人形町 6,100万円
・536.3万円/坪
(174.3万円/m²)
・床面積35㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 人形町駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、0
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区新川 160,000万円
・234.4万円/坪
(76.2万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積350㎡)
最寄り駅 茅場町駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1990年築、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋人形町 70,000万円
・828.4万円/坪
(269.2万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積310㎡)
最寄り駅 人形町駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区月島 2,400万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
・床面積40㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 月島駅から徒歩3分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 ー年築、0
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋小伝馬町 170,000万円
・348.7万円/坪
(113.3万円/m²)
・床面積1500㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 小伝馬町駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1988年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋久松町 23,000万円
・160.8万円/坪
(52.3万円/m²)
・床面積440㎡
(土地面積75㎡)
最寄り駅 馬喰横山駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1987年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋蛎殻町 130,000万円
・454.5万円/坪
(147.7万円/m²)
・床面積880㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 人形町駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1984年築、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区佃 76,000万円
・389.7万円/坪
(126.7万円/m²)
・床面積600㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 月島駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1978年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区新富 13,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 新富町駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1988年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区八丁堀 12,000万円
・388.7万円/坪
(126.3万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 八丁堀駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1993年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区八丁堀 61,000万円
・187.7万円/坪
(61.0万円/m²)
・床面積1000㎡
(土地面積260㎡)
最寄り駅 八丁堀駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1981年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋人形町 4,000万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 人形町駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、0
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋人形町 51,000万円
・356.6万円/坪
(115.9万円/m²)
・床面積440㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 人形町駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1988年築、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区日本橋小伝馬町 210,000万円
・497.0万円/坪
(161.5万円/m²)
・床面積1300㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 馬喰町駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1992年築、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区日本橋横山町 13,000万円
・173.9万円/坪
(56.5万円/m²)
・床面積230㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 馬喰横山駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1983年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中央区東日本橋 14,000万円
・143.6万円/坪
(46.7万円/m²)
・床面積300㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 東日本橋駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1973年築、鉄骨造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中央区築地 15,000万円
・230.8万円/坪
(75.0万円/m²)
・床面積200㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 新富町駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1974年築、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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不動産の購入・売却におすすめの記事

 不動産の購入や売却を考えているなら、査定価格(売却価格)が分かる一括査定サイト、注文住宅ハウスメーカー各社の特徴や坪単価、住宅ローン金利などを知っておきたいところ。ダイヤモンド不動産研究所では、不動産の購入や売却におすすめの3つのコンテンツを用意しているので参考にしよう。

不動産の査定におすすめの一括査定サイト比較!

不動産を売却するなら「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめ。一度の依頼で、複数社の査定価格を知ることができ、その中から売却依頼したい不動産仲介会社を比較検討できる便利なサービスだ。査定は無料でできるので、ぜひ活用してみよう。

不動産一括査定サイト主要6社を比較

一括査定サイト名 suumo売却査定 home4u イエウール ライフルホームズ リビンマッチ マンションナビ
おすすめな人 知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで多数の不動産会社に査定してほしい人 信頼できる会社が運営しており、査定不動産会社も大手がいいという人。店舗や事務所の査定にも対応 多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人。農地の査定にも対応 多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人。投資用物件の査定にも対応 大都市だけでなく、地方の不動産も含めて幅広いエリアで査定したいと考えている人 マンションの売却・賃貸を考えている人
提携社数 2000以上 1800以上 1900以上 3691以上 1700以上 2500
最大紹介会社数 10
(物件所在地によって異なる)
6 6 6 6 9
主な対応物件 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション
対応エリア 全国 全国 全国 全国 全国 全国
  公式サイト
(無料査定も可能)
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以下の記事では、不動産一括査定サイトと査定業社33社を徹底比較しているので参考にしてほしい。

>>不動産一括査定サイト&査定業者33社を比較! おすすめ、メリット・デメリット、選び方などを徹底解説

 


注文住宅の主な大手ハウスメーカーを比較!

理想の注文住宅を建ててくれる、おすすめのハウスメーカー・工務店はどこ? そんな疑問に答えるため、注文住宅を扱う28社のおすすめポイントや特徴を徹底比較したので、注文住宅を考えている人は、自分に合ったハウスメーカー・工務店選びの参考にしよう。

>>注文住宅を建てるハウスメーカー・工務店、28社のおすすめポイントや特徴を解説!

主な大手ハウスメーカー6社の特徴や坪単価

ハウスメーカー名 住友林業 三井ホーム 積水ハウス ダイワハウス パナソニックホームズ ミサワホーム
特徴 木造住宅を代表するハウスメーカー。木に囲まれた上質な生活を望む人に選ばれている 国内で初めてツーバイフォー工法を導入。インテリアコーディネーターの空間作りも高評価 トップクリエイターによるハイグレードな自由設計が持ち味。アフターサポートも充実する 木造から鉄骨造、平屋から併用住宅までプランの多様さが特色。デザイン性の高さも特徴 「強さ」と「暮らしやすさ」の鉄骨住宅が特徴。先進技術を取り入れた高性能なZEH住宅にも注力 耐震性と断熱性の高い木質パネル住宅が特徴。世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を開発し、省エネにも取り組む
坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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