中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

東京都狛江市西和泉の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

東京都狛江市西和泉の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

東京都狛江市西和泉の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、294万円/坪(10年前比+0.8%)

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東京都狛江市西和泉の中古戸建て価格

  • 8,015万円(294万円/坪)
  • 10年前比+0.8%(前年比+0.7%
  • 平均築年 : 2010年
  • 平均駅距離 : -1分
  • 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
  • 平均土地面積 : 110.0㎡(33.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
東京都狛江市西和泉の中古戸建て価格推移

◆東京都狛江市西和泉の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 299万円/坪
2010年 292万円/坪
2015年 285万円/坪
2020年(現在) 294万円/坪
2025年 294万円/坪
2030年 294万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

東京都狛江市西和泉:8,015万円(294万円/坪、10年前比+0.8%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
世田谷区:9,114万円(301万円/坪、10年前比+12.2%
調布市:6,584万円(242万円/坪、10年前比+6.1%
川崎市多摩区:4,737万円(157万円/坪、10年前比+3.6%

東京都狛江市西和泉の価格は過去10年で+0.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+7.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲0.1%

2030年の東京都狛江市西和泉の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    10,316万円(378.9万円/坪、10年間で+28.7%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    8,007万円(294.1万円/坪、10年間で▲0.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    6,775万円(248.9万円/坪、10年間で▲15.5%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲0.1%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲16.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆東京都狛江市西和泉の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 189.7万円/坪
5年 174.0万円/坪
10年 159.6万円/坪
15年 141.1万円/坪
20年 122.9万円/坪
25年 114.7万円/坪
30年 113.1万円/坪
35年 110.7万円/坪
40年 114.3万円/坪
東京都狛江市西和泉の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆狛江市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
狛江-1 住居表示 東京都狛江市東野川1−13−6 103.1万円/坪
(33.5万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 喜多見駅から980m
土地面積 248㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-2 住居表示 東京都狛江市西野川2−22−14 90.8万円/坪
(29.5万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 柴崎駅から1500m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-3 住居表示 東京都狛江市駒井町1−24−12 77.2万円/坪
(25.1万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 和泉多摩川駅から1200m
土地面積 116㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-4 住居表示 東京都狛江市岩戸南1−18−2 96.0万円/坪
(31.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 狛江駅から800m
土地面積 199㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-5 住居表示 東京都狛江市岩戸南3−17−11 91.1万円/坪
(29.6万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 喜多見駅から1100m
土地面積 211㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-6 住居表示 東京都狛江市岩戸北1−6−7 103.7万円/坪
(33.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 喜多見駅から740m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-7 住居表示 東京都狛江市東野川3−14−3 89.2万円/坪
(29.0万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 喜多見駅から1500m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-8 住居表示 東京都狛江市岩戸北3−14−13 114.8万円/坪
(37.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 喜多見駅から540m
土地面積 234㎡
用途区分 第一種住居地域
狛江-9 住居表示 東京都狛江市和泉本町3−17−6 97.2万円/坪
(31.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 狛江駅から1200m
土地面積 138㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-10 住居表示 東京都狛江市中和泉4−7−3 88.3万円/坪
(28.7万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 狛江駅から1400m
土地面積 122㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-11 住居表示 東京都狛江市西野川4−21−2 88.3万円/坪
(28.7万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 柴崎駅から1000m
土地面積 128㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
狛江-12 住居表示 東京都狛江市中和泉3−25−3 97.8万円/坪
(31.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 狛江駅から850m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 狛江市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、狛江市はどうなるのだろうか。

◆狛江市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 80,249 人 100.0(基準年)
2020年 81,262 人 101.3
2025年 81,605 人 101.7
2030年 81,697 人 101.8
2035年 81,509 人 101.6
2040年 80,985 人 100.9
2045年 80,267 人 100.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

狛江市の将来推計人口

(参考)東京都狛江市西和泉のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
狛江市:100.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
世田谷区:101.2
調布市:102.0
川崎市多摩区:96.2

 狛江市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 100.0だ。周辺エリアの平均99.8に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

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