三重県多気郡多気町波多瀬の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県多気郡多気町波多瀬の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、57万円/坪(10年前比▲18.3%)
三重県多気郡多気町波多瀬の中古戸建て価格相場は坪単価 57万円(17.2万円/㎡)となった。過去10年間で▲18.3%となっている。これは三重県多気郡多気町波多瀬周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古戸建ての価格・相場となる。
三重県多気郡多気町波多瀬の中古戸建て価格
- 1,971万円(57万円/坪)
- 10年前比▲18.3%(前年比▲1.4%)
- 平均築年 : 1996年
- 平均駅距離 : 126.86分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 350.0㎡(106.1坪)
![三重県多気郡多気町波多瀬の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/5/-/img_f59fddf4c68b346ccfffb670c9e60cc817728.png)
■現在の中古戸建て価格
三重県多気郡多気町波多瀬:1,971万円(57万円/坪、10年前比-18.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
松阪市:1,817万円(52万円/坪、10年前比▲30.6%)
多気郡明和町:1,953万円(56万円/坪、10年前比▲5.9%)
多気郡大台町:1,965万円(56万円/坪、10年前比▲19.1%)
度会郡玉城町:2,054万円(59万円/坪、10年前比▲8.7%)
度会郡度会町:2,097万円(60万円/坪、10年前比▲18.6%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲16.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、▲26.3%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
1,876万円(53.9万円/坪、10年間で▲4.8%を予想) - ノーマルシナリオ
1,454万円(41.8万円/坪、10年間で▲26.3%を予想) - バッドシナリオ
1,041万円(29.9万円/坪、10年間で▲47.2%を予想)
■10年後の中古戸建て価格
三重県多気郡多気町波多瀬:1,454万円(41.8万円/坪、10年後は▲26.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格(ノーマルシナリオ)は?
松阪市:2,147万円(62万円/坪、10年後は+18.2%)
多気郡明和町:2,706万円(78万円/坪、10年後は+38.5%)
多気郡大台町:3,306万円(95万円/坪、10年後は+68.3%)
度会郡玉城町:1,472万円(42万円/坪、10年後は▲28.3%)
度会郡度会町:1,446万円(42万円/坪、10年後は▲31.1%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+13.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆三重県多気郡多気町波多瀬の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 90万円/坪 |
2010年 | 69万円/坪 |
2015年 | 65万円/坪 |
2020年(現在) | 57万円/坪 |
2025年 | 49万円/坪 |
2030年 | 42万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
多気郡多気町の中古戸建て価格一覧
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■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県多気郡多気町波多瀬の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 32.5万円/坪 |
5年 | 31.4万円/坪 |
10年 | 30.0万円/坪 |
15年 | 24.5万円/坪 |
20年 | 27.1万円/坪 |
25年 | 27.7万円/坪 |
30年 | 32.4万円/坪 |
35年 | 16.6万円/坪 |
40年 | 21.4万円/坪 |
![三重県多気郡多気町波多瀬の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/b/-/img_4b9ec331bd38e095b831b3d7188e080517620.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆多気郡多気町の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
多気-1 | 住居表示 | 三重県多気郡多気町相可台14番4 | 8.9万円/坪 (2.9万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 相可駅から1300m | ||
土地面積 | 211㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
多気郡多気町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、多気郡多気町はどうなるのだろうか。
◆多気郡多気町の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 14,878 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 14,297 人 | 96.1 | |
2025年 | 13,639 人 | 91.7 | |
2030年 | 12,923 人 | 86.9 | |
2035年 | 12,217 人 | 82.1 | |
2040年 | 11,474 人 | 77.1 | |
2045年 | 10,716 人 | 72.0 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![多気郡多気町の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/e/b/-/img_eb9e05c4602dd4cb79c7927b7f693d066762.png)
(参考)三重県多気郡多気町波多瀬のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
多気郡多気町:72.0
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
松阪市:77.7
明和町:78.3
大台町:51.7
玉城町:91.7
度会町:63.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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三重県多気郡多気町波多瀬の中古戸建ての過去の売買事例
三重県多気郡多気町波多瀬付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆多気郡多気町の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 300万円 ・13.2万円/坪 (4.3万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積770㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1945年築、木造 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 200万円 ・8.8万円/坪 (2.9万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積450㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 2,000万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積380㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2012年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 530万円 ・7.8万円/坪 (2.5万円/m²) ・床面積210㎡ (土地面積800㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 400万円 ・15.4万円/坪 (5.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積320㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 200万円 ・2.2万円/坪 (0.7万円/m²) ・床面積280㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1970年築、軽量鉄骨造 | ||
2009年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 100万円 ・5.1万円/坪 (1.7万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 佐奈駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2009年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町波多瀬 | 1,500万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積380㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩108分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 |
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