土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京急大津駅(神奈川県)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京急大津駅(神奈川県)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京急大津駅(神奈川県)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、42万円/坪(10年前比+15.5%)

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京急大津駅(神奈川県)の土地価格

  • 1,912万円(42万円/坪)
  • 10年前比+15.5%(前年比+1.2%
  • 平均駅距離 : 5.21分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 150.0㎡(45.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
京急大津駅(神奈川県)の土地価格推移

◆京急大津駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 43万円/坪
2010年 36万円/坪
2015年 36万円/坪
2020年(現在) 42万円/坪
2025年 46万円/坪
2030年 49万円/坪
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■現在の土地価格

京急大津駅:1,912万円(42万円/坪、10年前比+15.5%)

(参考)周囲の土地価格は?
横須賀市:2,721万円(56万円/坪、10年前比▲28.2%
横浜市金沢区:2,736万円(50万円/坪、10年前比▲20.5%
逗子市:2,743万円(60万円/坪、10年前比▲2.7%
三浦市:3,618万円(61万円/坪、10年前比▲51.2%
三浦郡葉山町:3,200万円(64万円/坪、10年前比▲6.8%

京急大津駅(神奈川県)の価格は過去10年で+15.5%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲27.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+16.4%

2030年の京急大津駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,874万円(63.3万円/坪、10年間で+50.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,226万円(49.1万円/坪、10年間で+16.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,500万円(33.0万円/坪、10年間で▲21.6%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
横須賀市:1,940万円(40万円/坪、10年後は▲28.7%
横浜市金沢区:2,227万円(41万円/坪、10年後は▲18.6%
逗子市:2,848万円(63万円/坪、10年後は+3.8%
三浦市:2,560万円(43万円/坪、10年後は▲29.2%
三浦郡葉山町:5,086万円(102万円/坪、10年後は+58.9%

ノーマルシナリオで、10年後に+16.4%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲2.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、京急大津駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆京急大津駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 56.3万円/坪
5分 50.8万円/坪
10分 28.0万円/坪
15分 27.3万円/坪
20分 11.8万円/坪
京急大津駅(神奈川県)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆横須賀市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
横須賀-1 住居表示 神奈川県横須賀市池田町6−10−10 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 北久里浜駅から700m
土地面積 178㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-2 住居表示 神奈川県横須賀市池上5−6−16 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 汐入駅から2500m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
横須賀-3 住居表示 神奈川県横須賀市浦上台3−32−2 32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 浦賀駅から720m
土地面積 189㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
横須賀-4 住居表示 神奈川県横須賀市野比3−5−4 36.0万円/坪
(11.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 YRP野比駅から650m
土地面積 164㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-5 住居表示 神奈川県横須賀市桜が丘2−5−17 47.1万円/坪
(15.3万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 馬堀海岸駅から450m
土地面積 171㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-6 住居表示 神奈川県横須賀市望洋台5−15 34.2万円/坪
(11.1万円/㎡)
前年比▲2.6%
最寄り駅 衣笠駅から760m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-7 住居表示 神奈川県横須賀市追浜本町2丁目1番151 48.9万円/坪
(15.9万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 追浜駅から700m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
横須賀-8 住居表示 神奈川県横須賀市長沢2−4−22 35.4万円/坪
(11.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 京急長沢駅から800m
土地面積 185㎡
用途区分 第一種住居地域
横須賀-9 住居表示 神奈川県横須賀市長沢1−49−3 34.2万円/坪
(11.1万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 京急長沢駅から450m
土地面積 170㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-10 住居表示 神奈川県横須賀市吉井4−3−15 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 馬堀海岸駅から1500m
土地面積 158㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-11 住居表示 神奈川県横須賀市森崎4−2−8 31.4万円/坪
(10.2万円/㎡)
前年比▲2.9%
最寄り駅 北久里浜駅から1500m
土地面積 223㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
横須賀-12 住居表示 神奈川県横須賀市小矢部1−37−4 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比▲3.2%
最寄り駅 衣笠駅から1300m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-13 住居表示 神奈川県横須賀市富士見町3丁目24番46 29.8万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比▲2.0%
最寄り駅 県立大学駅から1300m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
横須賀-14 住居表示 神奈川県横須賀市鴨居2−50−3 23.5万円/坪
(7.7万円/㎡)
前年比▲5.6%
最寄り駅 浦賀駅から1700m
土地面積 150㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
横須賀-15 住居表示 神奈川県横須賀市ハイランド1−41−6 29.1万円/坪
(9.5万円/㎡)
前年比▲4.5%
最寄り駅 京急久里浜駅から2100m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-16 住居表示 神奈川県横須賀市船越町2丁目15番6 40.3万円/坪
(13.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 京急田浦駅から350m
土地面積 124㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
横須賀-17 住居表示 神奈川県横須賀市武1−25−7 22.5万円/坪
(7.3万円/㎡)
前年比▲4.9%
最寄り駅 衣笠駅から4200m
土地面積 183㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
横須賀-18 住居表示 神奈川県横須賀市長井3−8−13 18.0万円/坪
(5.9万円/㎡)
前年比▲4.9%
最寄り駅 三崎口駅から3700m
土地面積 110㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
横須賀-19 住居表示 神奈川県横須賀市湘南鷹取4−21−4 32.6万円/坪
(10.6万円/㎡)
前年比▲5.4%
最寄り駅 追浜駅から1700m
土地面積 210㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 京急大津駅がある横須賀市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、京急大津駅を含む、横須賀市はどうなるのだろうか。

◆横須賀市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 406,586 人 100.0(基準年)
2020年 391,032 人 96.2
2025年 372,273 人 91.6
2030年 351,899 人 86.5
2035年 331,056 人 81.4
2040年 310,521 人 76.4
2045年 290,983 人 71.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

横須賀市の将来推計人口

(参考)京急大津駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
横須賀市:71.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
横浜市金沢区:70.8
逗子市:78.8
三浦市:52.6
三浦郡葉山町:83.4

 横須賀市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 71.6だ。周辺エリアの平均71.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京急大津駅の土地の過去の売買事例

 京急大津駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆横須賀市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 5,500万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
土地面積530㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩3分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口30m、ほぼ台形
2020年
第2四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 2,800万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩2分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口14.8m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 2,300万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩5分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口19.7m、ほぼ長方形
2019年
第3四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 610万円
・9.2万円/坪
(3.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11m、袋地等
2019年
第3四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 2,600万円
・80.0万円/坪
(26.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩1分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口5m、不整形
2018年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市馬堀町 2,700万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積160㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10.4m、不整形
2018年
第2四半期
住居表示 神奈川県横須賀市馬堀町 1,500万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口8.6m、ほぼ長方形
2018年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 1,900万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口6m、ほぼ台形
2018年
第3四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 1,800万円
・15.1万円/坪
(4.9万円/m²)
土地面積360㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口14.6m、ほぼ長方形
2018年
第4四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 2,700万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積180㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口16.6m、台形
2018年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 2,700万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩3分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口15.4m、ほぼ長方形
2017年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 6,200万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積350㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口17.7m、ほぼ長方形
2017年
第4四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 3,800万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩3分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口15.4m、台形
2016年
第3四半期
住居表示 神奈川県横須賀市馬堀海岸 2,800万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口10.5m、長方形
2016年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 50万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
土地面積40㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口15m、不整形
2016年
第4四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 3,100万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩3分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口7m、ほぼ長方形
2015年
第3四半期
住居表示 神奈川県横須賀市池田町 3,500万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積270㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口11m、不整形
2015年
第4四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 2,900万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩5分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口10.3m、長方形
2015年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 620万円
・12.9万円/坪
(4.2万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口10m、台形
2014年
第1四半期
住居表示 神奈川県横須賀市大津町 14,000万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積1000㎡
最寄り駅 京急大津駅から徒歩1分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11m、不整形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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