土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府亀岡市余部町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府亀岡市余部町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府亀岡市余部町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、52万円/坪(10年前比▲1.4%)

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京都府亀岡市余部町の土地価格

  • 2,812万円(52万円/坪)
  • 10年前比▲1.4%(前年比+3.2%
  • 平均駅距離 : 20.51分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 180.0㎡(54.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府亀岡市余部町の土地価格推移

◆京都府亀岡市余部町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 40万円/坪
2010年 52万円/坪
2015年 50万円/坪
2020年(現在) 52万円/坪
2025年 52万円/坪
2030年 53万円/坪
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■現在の土地価格

京都府亀岡市余部町:2,812万円(52万円/坪、10年前比-1.4%)

(参考)周囲の土地価格は?
亀岡市:1,558万円(29万円/坪、10年前比▲1.4%
京都市右京区:3,497万円(75万円/坪、10年前比+18.4%
京都市西京区:5,839万円(114万円/坪、10年前比+17.7%
南丹市:616万円(10万円/坪、10年前比▲8.9%
高槻市:3,568万円(87万円/坪、10年前比▲3.4%

京都府亀岡市余部町の価格は過去10年で▲1.4%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+4.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+2.4%

2030年の京都府亀岡市余部町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,193万円(58.6万円/坪、10年間で+13.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,880万円(52.9万円/坪、10年間で+2.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,995万円(36.6万円/坪、10年間で▲29.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+2.4%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+0.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆亀岡市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
亀岡-1 住居表示 京都府亀岡市西町14番 27.7万円/坪
(9.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 亀岡駅から850m
土地面積 352㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-2 住居表示 京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内61番2 5.4万円/坪
(1.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 亀岡駅から4500m
土地面積 273㎡
用途区分
亀岡-3 住居表示 京都府亀岡市篠町篠下中筋61番44 18.3万円/坪
(5.9万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 馬堀駅から1100m
土地面積 113㎡
用途区分
亀岡-4 住居表示 京都府亀岡市千代川町今津2−12−22 29.2万円/坪
(9.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千代川駅から120m
土地面積 143㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-5 住居表示 京都府亀岡市大井町土田2−10−21 32.6万円/坪
(10.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 並河駅から180m
土地面積 104㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-6 住居表示 京都府亀岡市篠町見晴2−6−14 32.9万円/坪
(10.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 馬堀駅から850m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
亀岡-7 住居表示 京都府亀岡市余部町天神又64番19外 26.8万円/坪
(8.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 亀岡駅から1600m
土地面積 140㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-8 住居表示 京都府亀岡市篠町広田1−19−9 27.2万円/坪
(8.9万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 馬堀駅から1200m
土地面積 126㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-9 住居表示 京都府亀岡市東つつじケ丘都台1−4−6 22.8万円/坪
(7.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 馬堀駅から1500m
土地面積 251㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
亀岡-10 住居表示 京都府亀岡市篠町篠下西山13番124 20.3万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 馬堀駅から2000m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-11 住居表示 京都府亀岡市大井町並河坂井55番52 27.7万円/坪
(9.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 亀岡駅から1800m
土地面積 111㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-12 住居表示 京都府亀岡市南つつじケ丘桜台3−10−17 20.4万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 亀岡駅から3700m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
亀岡-13 住居表示 京都府亀岡市大井町小金岐1−7−17 26.1万円/坪
(8.5万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 並河駅から1500m
土地面積 211㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
亀岡-14 住居表示 京都府亀岡市下矢田町東法楽寺54番46 12.7万円/坪
(4.1万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 亀岡駅から2400m
土地面積 106㎡
用途区分
亀岡-15 住居表示 京都府亀岡市下矢田町4−16−14 26.7万円/坪
(8.7万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 亀岡駅から1600m
土地面積 97㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
亀岡-16 住居表示 京都府亀岡市古世町2−7−15 31.7万円/坪
(10.3万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 亀岡駅から1400m
土地面積 142㎡
用途区分 第一種住居地域
亀岡-17 住居表示 京都府亀岡市西つつじケ丘大山台1−13−8 22.3万円/坪
(7.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 亀岡駅から2300m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
亀岡-18 住居表示 京都府亀岡市曽我部町穴太宮垣内71番外 5.6万円/坪
(1.8万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 亀岡駅から4300m
土地面積 378㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 亀岡市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、亀岡市はどうなるのだろうか。

◆亀岡市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 89,479 人 100.0(基準年)
2020年 86,088 人 96.2
2025年 81,955 人 91.6
2030年 77,237 人 86.3
2035年 71,975 人 80.4
2040年 66,397 人 74.2
2045年 60,960 人 68.1

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

亀岡市の将来推計人口

(参考)京都府亀岡市余部町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
亀岡市:68.1

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市右京区:90.9
京都市西京区:78.0
南丹市:62.7
高槻市:81.0

 亀岡市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 68.1だ。周辺エリアの平均78.2に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京都府亀岡市余部町の土地の過去の売買事例

 京都府亀岡市余部町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆亀岡市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2017年
第1四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 2,700万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11.5m、ほぼ台形
2017年
第2四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 2,200万円
・25.2万円/坪
(8.2万円/m²)
土地面積260㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩19分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口21.8m、ほぼ台形
2016年
第2四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,300万円
・5.8万円/坪
(1.9万円/m²)
土地面積690㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩23分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口34m、ほぼ長方形
2016年
第4四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 450万円
・23.1万円/坪
(7.5万円/m²)
土地面積60㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩21分
用途区分 準住居地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2015年
第1四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,000万円
・18.5万円/坪
(6.0万円/m²)
土地面積165㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、ほぼ長方形
2015年
第3四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,300万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩19分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10m、ほぼ正方形
2015年
第4四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 2,100万円
・30.5万円/坪
(9.9万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩19分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口17.1m、ほぼ長方形
2011年
第1四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 890万円
・17.5万円/坪
(5.7万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩29分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口14m、ほぼ台形
2011年
第4四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 2,000万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
土地面積1700㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩25分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口40m、ほぼ台形
2011年
第3四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 2,200万円
・13.2万円/坪
(4.3万円/m²)
土地面積510㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩23分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12m、ほぼ長方形
2011年
第1四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,200万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9.6m、ほぼ正方形
2011年
第2四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,700万円
・14.2万円/坪
(4.6万円/m²)
土地面積360㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口14.3m、ほぼ台形
2011年
第3四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 31,000万円
・18.5万円/坪
(6.0万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩6分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口11.8m、不整形
2010年
第2四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,200万円
・19.4万円/坪
(6.3万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩29分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口13.3m、ほぼ長方形
2010年
第2四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,200万円
・24.6万円/坪
(8.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10.8m、長方形
2010年
第3四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,900万円
・21.2万円/坪
(6.9万円/m²)
土地面積270㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口17.3m、ほぼ長方形
2010年
第3四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,100万円
・25.8万円/坪
(8.4万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口13m、ほぼ整形
2010年
第4四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 970万円
・29.8万円/坪
(9.7万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、ほぼ台形
2009年
第4四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,900万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
土地面積180㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩19分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11m、ほぼ整形
2009年
第1四半期
住居表示 京都府亀岡市余部町 1,400万円
・24.6万円/坪
(8.0万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 亀岡駅から徒歩16分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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