土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府京都市下京区豊園学区の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府京都市下京区豊園学区の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府京都市下京区豊園学区の土地の価格・相場は?

現在の価格は、99万円/坪(10年前比+67.1%)

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京都府京都市下京区豊園学区の土地価格

  • 3,045万円(99万円/坪)
  • 10年前比+67.1%(前年比+5.9%
  • 平均駅距離 : 6.5分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 102.0㎡(30.9坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府京都市下京区豊園学区の土地価格推移

◆京都府京都市下京区豊園学区の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 63万円/坪
2010年 59万円/坪
2015年 60万円/坪
2020年(現在) 99万円/坪
2025年 105万円/坪
2030年 111万円/坪
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■現在の土地価格

京都府京都市下京区豊園学区:3,045万円(99万円/坪、10年前比+67.1%)

(参考)周囲の土地価格は?
京都市下京区:4,528万円(147万円/坪、10年前比+67.7%
京都市中京区:3,210万円(125万円/坪、10年前比+69.9%
京都市東山区:4,802万円(151万円/坪、10年前比▲0.6%
京都市南区:3,654万円(75万円/坪、10年前比+43.8%
京都市右京区:3,497万円(75万円/坪、10年前比+18.4%

京都府京都市下京区豊園学区の価格は過去10年で+67.1%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+39.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+12.3%

2030年の京都府京都市下京区豊園学区の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,934万円(127.5万円/坪、10年間で+29.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,420万円(110.9万円/坪、10年間で+12.3%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,371万円(76.9万円/坪、10年間で▲22.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+12.3%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+14.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆京都市下京区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
京都下京-1 住居表示 京都府京都市下京区小坂町17番5 75.4万円/坪
(24.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 丹波口駅から570m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種住居地域
京都下京-2 住居表示 京都府京都市下京区朱雀正会町7番11外 80.6万円/坪
(26.2万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 梅小路京都西駅から350m
土地面積 90㎡
用途区分 第一種住居地域
京都下京-3 住居表示 京都府京都市下京区西七条西久保町13番3 76.3万円/坪
(24.8万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 梅小路京都西駅から800m
土地面積 75㎡
用途区分 第一種住居地域
京都下京-4 住居表示 京都府京都市下京区西七条市部町28番 81.2万円/坪
(26.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 梅小路京都西駅から1100m
土地面積 176㎡
用途区分 準工業地域
京都下京-5 住居表示 京都府京都市下京区西七条東御前田町7番1外 72.0万円/坪
(23.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 丹波口駅から1000m
土地面積 432㎡
用途区分 準工業地域
京都下京-6 住居表示 京都府京都市下京区中堂寺庄ノ内町1番107 81.2万円/坪
(26.4万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 丹波口駅から660m
土地面積 323㎡
用途区分 準工業地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 京都市下京区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、京都市下京区はどうなるのだろうか。

◆京都市下京区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 82,668 人 100.0(基準年)
2020年 85,965 人 104.0
2025年 88,177 人 106.7
2030年 89,343 人 108.1
2035年 89,727 人 108.5
2040年 89,393 人 108.1
2045年 88,506 人 107.1

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京都市下京区の将来推計人口

(参考)京都府京都市下京区豊園学区のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市下京区:107.1

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市中京区:104.9
京都市東山区:78.4
京都市南区:92.6
京都市右京区:90.9

 京都市下京区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 107.1だ。周辺エリアの平均91.7に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京都府京都市下京区豊園学区の土地の過去の売買事例

 京都府京都市下京区豊園学区付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆京都市下京区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2018年
第2四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 13,000万円
・218.5万円/坪
(71.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩8分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6m、長方形
2017年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 62,000万円
・461.5万円/坪
(150.0万円/m²)
土地面積420㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口10m、不整形
2017年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 15,000万円
・369.2万円/坪
(120.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口5.4m、ほぼ長方形
2017年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 15,000万円
・400.0万円/坪
(130.0万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
土地属性 間口11.8m、ほぼ整形
2016年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 45,000万円
・338.5万円/坪
(110.0万円/m²)
土地面積390㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口18m、ほぼ整形
2015年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 1,600万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積95㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6m、ほぼ長方形
2014年
第2四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 1,800万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩8分
用途区分 商業地域
土地属性 間口2.8m、不整形
2013年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 23,000万円
・221.5万円/坪
(72.0万円/m²)
土地面積320㎡
最寄り駅 烏丸駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
土地属性 間口8.8m、不整形
2013年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 12,000万円
・178.5万円/坪
(58.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩7分
用途区分 商業地域
土地属性 間口10.5m、ほぼ整形
2012年
第2四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 10,000万円
・129.2万円/坪
(42.0万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口9m、ほぼ長方形
2010年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 3,300万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
土地属性 間口3m、ほぼ長方形
2010年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 17,000万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
土地面積360㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口12m、不整形
2009年
第1四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 8,100万円
・135.4万円/坪
(44.0万円/m²)
土地面積180㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口7.9m、ほぼ長方形
2009年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 20,000万円
・166.2万円/坪
(54.0万円/m²)
土地面積370㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口11.2m、不整形
2009年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 7,000万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6m、ほぼ長方形
2008年
第1四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 2,600万円
・181.5万円/坪
(59.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
土地属性 間口3.8m、ほぼ長方形
2008年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 15,000万円
・196.9万円/坪
(64.0万円/m²)
土地面積230㎡
最寄り駅 五条駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口10.7m、不整形
2007年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 5,600万円
・218.5万円/坪
(71.0万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩6分
用途区分 商業地域
土地属性 間口7.7m、長方形
2007年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 20,000万円
・289.2万円/坪
(94.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
土地属性 間口9m、ほぼ整形
2005年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区豊園学区 4,300万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積180㎡
最寄り駅 四条駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
土地属性 間口5.8m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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