兵庫県姫路市仁豊野の土地価格推移・相場は? 10年後は0.0%を予想!

兵庫県姫路市仁豊野の土地価格推移・相場は? 10年後は0.0%を予想!

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県姫路市仁豊野の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県姫路市仁豊野の土地の価格・相場は?

現在の価格は、24万円/坪(10年前比▲15.6%)

兵庫県姫路市仁豊野の土地価格

  • 1,499万円(24万円/坪)
  • 10年前比▲15.6%(前年比▲6.3%
  • 平均駅距離 : 6.54分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県姫路市仁豊野の土地価格推移

◆兵庫県姫路市仁豊野の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 29万円/坪
2010年 28万円/坪
2015年 33万円/坪
2020年(現在) 24万円/坪
2025年 24万円/坪
2030年 24万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県姫路市仁豊野:1,499万円(24万円/坪、10年前比-15.6%)

(参考)周囲の土地価格は?
加古川市:1,971万円(35万円/坪、10年前比▲11.3%
高砂市:1,482万円(25万円/坪、10年前比▲18.3%
加西市:1,515万円(13万円/坪、10年前比▲71.0%
宍粟市:859万円(11万円/坪、10年前比▲27.7%
たつの市:1,223万円(18万円/坪、10年前比▲37.6%

兵庫県姫路市仁豊野の価格は過去10年で▲15.6%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲33.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、0.0%

2030年の兵庫県姫路市仁豊野の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,936万円(30.5万円/坪、10年間で+29.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,500万円(23.6万円/坪、10年間で+0.0%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,107万円(17.4万円/坪、10年間で▲26.1%を予想)

(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
加古川市:1,551万円(28万円/坪、10年後は▲21.3%
高砂市:1,004万円(17万円/坪、10年後は▲32.3%
加西市:1,243万円(11万円/坪、10年後は▲17.9%
宍粟市:1,979万円(25万円/坪、10年後は+130.4%
たつの市:954万円(14万円/坪、10年後は▲22.0%

ノーマルシナリオで、10年後に+0.0%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆姫路市の公示地価(2021年1月)

地点名 姫路-1 姫路-2 姫路-3 姫路-4 姫路-5 姫路-6 姫路-7 姫路-8 姫路-9 姫路-10 姫路-11 姫路-12 姫路-13 姫路-14 姫路-15 姫路-16 姫路-17 姫路-18 姫路-19 姫路-20
住居表示 兵庫県姫路市白浜町寺家1丁目194番 兵庫県姫路市西脇字構ノ内437番 兵庫県姫路市飾磨区都倉1丁目503番5 兵庫県姫路市花田町小川字山中859番 兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1 兵庫県姫路市五軒邸3丁目51番 兵庫県姫路市北条永良町198番2 兵庫県姫路市飾西字万燈山下678番5 兵庫県姫路市網干区北新在家150番 兵庫県姫路市飯田2丁目307番14 兵庫県姫路市岡田字七反長392番 兵庫県姫路市青山3−21−3 兵庫県姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番 兵庫県姫路市広畑区北野町2丁目9番 兵庫県姫路市坊主町66番3 兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下277番7 兵庫県姫路市広畑区小坂字細長161番11 兵庫県姫路市網干区高田字前田729番 兵庫県姫路市網干区津市場字遠ヶ坪765番15 兵庫県姫路市網干区浜田字濱田19番4外
最寄り駅 白浜の宮駅から650m 太市駅から300m 亀山駅から400m 御着駅から3500m 御着駅から3500m 姫路駅から2000m 姫路駅から1500m 余部駅から550m 山陽網干駅から750m 亀山駅から600m 姫路駅から2800m 播磨高岡駅から2000m 英賀保駅から850m 英賀保駅から1400m 姫路駅から2600m 英賀保駅から1600m はりま勝原駅から950m 網干駅から550m 山陽網干駅から1400m 山陽網干駅から1100m
土地面積 154㎡ 388㎡ 182㎡ 363㎡ 419㎡ 746㎡ 174㎡ 198㎡ 278㎡ 227㎡ 254㎡ 192㎡ 181㎡ 259㎡ 260㎡ 148㎡ 152㎡ 162㎡ 100㎡ 125㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第二種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域
取引価格 22.5万円/坪
(7.3万円/㎡)
前年比+0.0%
5.9万円/坪
(1.9万円/㎡)
前年比▲4.5%
27.2万円/坪
(8.9万円/㎡)
前年比+0.0%
11.3万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲2.1%
8.6万円/坪
(2.8万円/㎡)
前年比▲2.5%
30.6万円/坪
(10.0万円/㎡)
前年比+0.0%
29.9万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比+1.0%
16.7万円/坪
(5.4万円/㎡)
前年比▲1.4%
21.3万円/坪
(6.9万円/㎡)
前年比▲0.3%
26.2万円/坪
(8.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
17.8万円/坪
(5.8万円/㎡)
前年比▲2.9%
21.6万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比▲0.1%
25.0万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比+0.0%
24.2万円/坪
(7.9万円/㎡)
前年比+0.0%
31.4万円/坪
(10.2万円/㎡)
前年比+0.0%
18.8万円/坪
(6.1万円/㎡)
前年比▲1.0%
24.9万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比▲0.6%
22.8万円/坪
(7.4万円/㎡)
前年比+0.0%
17.3万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
16.1万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比▲0.4%
スクロールできます

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 姫路市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、姫路市はどうなるのだろうか。

◆姫路市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 535,664 人 100.0(基準年)
2020年 529,772 人 98.9
2025年 519,761 人 97.0
2030年 507,393 人 94.7
2035年 493,196 人 92.1
2040年 477,813 人 89.2
2045年 461,967 人 86.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

姫路市の将来推計人口

(参考)兵庫県姫路市仁豊野のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
姫路市:86.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
加古川市:86.2
高砂市:71.4
加西市:69.3
宍粟市:51.8
たつの市:68.2

 姫路市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 86.2だ。周辺エリアの平均69.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収借入可能額(目安)月々の返済額
200万円1,543万円5.0万円
300万円2,314万円7.5万円
400万円3,085万円10.0万円
500万円3,857万円12.5万円
600万円4,628万円15.0万円
700万円5,399万円17.5万円
800万円6,170万円20.0万円
900万円6,942万円22.5万円
1,000万円7,713万円25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2025年1月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県姫路市仁豊野の土地の過去の売買事例

 兵庫県姫路市仁豊野付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆姫路市の土地の成約事例

取引時期 2020年 第2四半期 2019年 第3四半期 2019年 第3四半期 2019年 第1四半期 2019年 第1四半期 2019年 第2四半期 2019年 第2四半期 2019年 第3四半期 2019年 第4四半期 2019年 第4四半期 2019年 第4四半期 2019年 第4四半期 2019年 第4四半期 2019年 第4四半期 2018年 第4四半期 2018年 第3四半期 2018年 第2四半期 2018年 第1四半期 2017年 第1四半期 2017年 第1四半期
住居表示 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野 兵庫県姫路市仁豊野
最寄駅 仁豊野駅から徒歩6分 仁豊野駅から徒歩11分 仁豊野駅から徒歩10分 仁豊野駅から徒歩9分 仁豊野駅から徒歩9分 仁豊野駅から徒歩9分 仁豊野駅から徒歩7分 仁豊野駅から徒歩6分 仁豊野駅から徒歩6分 仁豊野駅から徒歩5分 仁豊野駅から徒歩4分 仁豊野駅から徒歩4分 仁豊野駅から徒歩4分 仁豊野駅から徒歩4分 仁豊野駅から徒歩14分 仁豊野駅から徒歩9分 仁豊野駅から徒歩6分 仁豊野駅から徒歩1分 仁豊野駅から徒歩4分 仁豊野駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第2種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 市街化調整区域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域 第1種住居地域
土地属性 間口11.8m、不整形 間口15m、ほぼ整形 間口11.8m、ほぼ台形 間口2m、不整形 間口10.7m、ほぼ長方形 間口32m、ほぼ台形 間口10m、ほぼ長方形 間口12m、ほぼ整形 間口8m、ほぼ整形 間口20.5m、ほぼ台形 間口12.4m、ほぼ長方形 間口11.8m、ほぼ長方形 間口13.5m、ほぼ長方形 間口14.4m、ほぼ長方形 間口25m、不整形 間口10m、不整形 間口60m、不整形 間口16m、ほぼ長方形 間口17m、不整形 間口9m、長方形
取引価格 780万円
・12.3万円/坪
(4.0万円/m²)
土地面積195㎡
740万円
・15.1万円/坪
(4.9万円/m²)
土地面積150㎡
2,600万円
・5.5万円/坪
(1.8万円/m²)
土地面積1400㎡
910万円
・10.8万円/坪
(3.5万円/m²)
土地面積260㎡
1,200万円
・22.2万円/坪
(7.2万円/m²)
土地面積165㎡
2,600万円
・5.5万円/坪
(1.8万円/m²)
土地面積1400㎡
100万円
・1.6万円/坪
(0.5万円/m²)
土地面積195㎡
930万円
・19.1万円/坪
(6.2万円/m²)
土地面積150㎡
730万円
・16.6万円/坪
(5.4万円/m²)
土地面積135㎡
1,300万円
・14.8万円/坪
(4.8万円/m²)
土地面積260㎡
500万円
・4.3万円/坪
(1.4万円/m²)
土地面積370㎡
400万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
土地面積340㎡
440万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
土地面積370㎡
430万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
土地面積360㎡
120万円
・1.3万円/坪
(0.4万円/m²)
土地面積300㎡
900万円
・17.2万円/坪
(5.6万円/m²)
土地面積160㎡
2,600万円
・4.9万円/坪
(1.6万円/m²)
土地面積1700㎡
780万円
・13.5万円/坪
(4.4万円/m²)
土地面積180㎡
2,000万円
・8.0万円/坪
(2.6万円/m²)
土地面積780㎡
510万円
・9.8万円/坪
(3.2万円/m²)
土地面積160㎡
スクロールできます

※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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