土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、131万円/坪(10年前比▲52.4%)

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大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地価格

  • 4,574万円(131万円/坪)
  • 10年前比▲52.4%(前年比▲11.3%
  • 平均駅距離 : -1分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 115.0㎡(34.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地価格推移

◆大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 257万円/坪
2010年 277万円/坪
2015年 202万円/坪
2020年(現在) 131万円/坪
2025年 93万円/坪
2030年 56万円/坪
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■現在の土地価格

大阪府大阪市天王寺区茶臼山町:4,574万円(131万円/坪、10年前比-52.4%)

(参考)周囲の土地価格は?
大阪市天王寺区:5,497万円(158万円/坪、10年前比▲2.7%
大阪市浪速区:5,281万円(129万円/坪、10年前比▲6.8%
大阪市東成区:2,934万円(92万円/坪、10年前比+20.6%
大阪市生野区:2,416万円(67万円/坪、10年前比+13.3%
大阪市阿倍野区:3,913万円(123万円/坪、10年前比+24.7%
大阪市西成区:1,980万円(60万円/坪、10年前比+21.8%

大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の価格は過去10年で▲52.4%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+11.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲57.5%

2030年の大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,145万円(61.7万円/坪、10年間で▲53.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,942万円(55.8万円/坪、10年間で▲57.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,904万円(54.7万円/坪、10年間で▲58.4%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲57.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+9.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆大阪市天王寺区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
大阪天王寺-1 住居表示 大阪府大阪市天王寺区逢阪1−2−25 121.8万円/坪
(39.6万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から450m
土地面積 200㎡
用途区分 第二種住居地域
大阪天王寺-2 住居表示 大阪府大阪市天王寺区真法院町10−6 193.5万円/坪
(62.9万円/㎡)
前年比+1.0%
最寄り駅 桃谷駅から750m
土地面積 119㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
大阪天王寺-3 住居表示 大阪府大阪市天王寺区堂ケ芝1−4−7 128.0万円/坪
(41.6万円/㎡)
前年比+0.2%
最寄り駅 桃谷駅から270m
土地面積 236㎡
用途区分 第二種住居地域
大阪天王寺-4 住居表示 大阪府大阪市天王寺区味原町3−11 137.8万円/坪
(44.8万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 鶴橋駅から450m
土地面積 117㎡
用途区分 第二種住居地域
大阪天王寺-5 住居表示 大阪府大阪市天王寺区勝山2−3−28 141.5万円/坪
(46.0万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 寺田町駅から700m
土地面積 139㎡
用途区分 第二種住居地域
大阪天王寺-6 住居表示 大阪府大阪市天王寺区上汐4−4−25 246.8万円/坪
(80.2万円/㎡)
前年比+2.0%
最寄り駅 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から410m
土地面積 1493㎡
用途区分 第二種住居地域
大阪天王寺-7 住居表示 大阪府大阪市天王寺区大道3−6−6 155.4万円/坪
(50.5万円/㎡)
前年比+0.2%
最寄り駅 寺田町駅から400m
土地面積 113㎡
用途区分 第二種住居地域
大阪天王寺-8 住居表示 大阪府大阪市天王寺区上本町8−6−14 184.3万円/坪
(59.9万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から400m
土地面積 142㎡
用途区分 第二種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 大阪市天王寺区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、大阪市天王寺区はどうなるのだろうか。

◆大阪市天王寺区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 75,729 人 100.0(基準年)
2020年 80,562 人 106.4
2025年 84,162 人 111.1
2030年 86,479 人 114.2
2035年 87,508 人 115.6
2040年 87,442 人 115.5
2045年 86,595 人 114.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

大阪市天王寺区の将来推計人口

(参考)大阪府大阪市天王寺区茶臼山町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市天王寺区:114.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市浪速区:109.9
大阪市東成区:94.0
大阪市生野区:71.6
大阪市阿倍野区:94.9
大阪市西成区:52.3

 大阪市天王寺区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 114.3だ。周辺エリアの平均84.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

大阪府大阪市天王寺区茶臼山町の土地の過去の売買事例

 大阪府大阪市天王寺区茶臼山町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆大阪市天王寺区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2014年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市天王寺区茶臼山町 5,800万円
・160.0万円/坪
(52.0万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 天王寺駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
土地属性 間口10.5m、ほぼ正方形
2013年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市天王寺区茶臼山町 18,000万円
・206.2万円/坪
(67.0万円/m²)
土地面積270㎡
最寄り駅 天王寺駅から徒歩13分
用途区分 商業地域
土地属性 間口17.9m、ほぼ正方形
2005年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市天王寺区茶臼山町 13,000万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積520㎡
最寄り駅 天王寺駅から徒歩3分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口16m、長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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