兵庫県神戸市西区の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県神戸市西区の土地の価格・相場は?
現在の価格は、21万円/坪(10年前比▲19.3%)
兵庫県神戸市西区の土地価格相場は坪単価 21万円(6.4万円/㎡)となった。過去10年間で▲19.3%となっている。これは兵庫県神戸市西区周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。
兵庫県神戸市西区の土地価格
- 1,393万円(21万円/坪)
- 10年前比▲19.3%(前年比▲3.9%)
- 平均駅距離 : 38.99分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 220.0㎡(66.7坪)
■現在の土地価格
兵庫県神戸市西区:1,393万円(21万円/坪、10年前比-19.3%)
(参考)周囲の土地価格は?
神戸市須磨区:3,627万円(73万円/坪、10年前比▲12.7%)
神戸市垂水区:3,063万円(60万円/坪、10年前比▲5.2%)
神戸市北区:1,160万円(17万円/坪、10年前比+2.0%)
明石市:1,697万円(35万円/坪、10年前比+22.3%)
三木市:797万円(11万円/坪、10年前比+10.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+3.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、▲25.1%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
1,347万円(20.2万円/坪、10年間で▲3.3%を予想) - ノーマルシナリオ
1,043万円(15.7万円/坪、10年間で▲25.1%を予想) - バッドシナリオ
704万円(10.6万円/坪、10年間で▲49.5%を予想)
■10年後の土地価格
兵庫県神戸市西区:1,043万円(15.7万円/坪、10年後は▲25.1%)
(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
神戸市須磨区:2,986万円(60万円/坪、10年後は▲17.7%)
神戸市垂水区:2,903万円(56万円/坪、10年後は▲5.2%)
神戸市北区:1,203万円(18万円/坪、10年後は+3.7%)
明石市:2,014万円(42万円/坪、10年後は+18.7%)
三木市:1,008万円(14万円/坪、10年後は+26.5%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+5.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆兵庫県神戸市西区の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 25万円/坪 |
2010年 | 26万円/坪 |
2015年 | 23万円/坪 |
2020年(現在) | 21万円/坪 |
2025年 | 18万円/坪 |
2030年 | 16万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
神戸市西区の土地価格一覧
兵庫県神戸市西区の中古戸建て、中古マンションを見る
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市西区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
神戸西-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区南別府3丁目6番15 | 25.2万円/坪 (8.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3800m | ||
土地面積 | 119㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区桜が丘東町4丁目20番4 | 14.2万円/坪 (4.6万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 栄駅から1600m | ||
土地面積 | 220㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区美穂が丘2丁目3番13 | 12.7万円/坪 (4.1万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 押部谷駅から700m | ||
土地面積 | 283㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区井吹台西町5丁目1番46 | 37.2万円/坪 (12.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西神南駅から1300m | ||
土地面積 | 180㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区北山台3−14−19 | 12.1万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 緑が丘駅から820m | ||
土地面積 | 182㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区福吉台2丁目3番2 | 14.9万円/坪 (4.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から5200m | ||
土地面積 | 251㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸西-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区岩岡町岩岡字新地616番85 | 15.7万円/坪 (5.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から4200m | ||
土地面積 | 194㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区今寺18番3 | 26.3万円/坪 (8.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 伊川谷駅から3500m | ||
土地面積 | 143㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区竜が岡1丁目9番11外 | 18.8万円/坪 (6.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から3500m | ||
土地面積 | 266㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内56番 | 6.6万円/坪 (2.2万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 栄駅から500m | ||
土地面積 | 274㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
神戸西-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区天王山19番9 | 22.2万円/坪 (7.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から4600m | ||
土地面積 | 180㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区竹の台4丁目17番17 | 44.0万円/坪 (14.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西神中央駅から1200m | ||
土地面積 | 207㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南926番12 | 27.5万円/坪 (8.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3500m | ||
土地面積 | 123㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸西-14 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字上大谷997番2 | 18.0万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3600m | ||
土地面積 | 120㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-15 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区学園西町2丁目5番23 | 44.6万円/坪 (14.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 学園都市駅から700m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-16 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下278番12 | 21.0万円/坪 (6.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3200m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸西-17 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区玉津町新方字大東14番37 | 20.0万円/坪 (6.5万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 明石駅から1800m | ||
土地面積 | 171㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-18 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区枝吉4丁目138番 | 24.9万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3500m | ||
土地面積 | 121㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-19 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区岩岡町岩岡字中筋1561番1外 | 5.7万円/坪 (1.9万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 大久保駅から5800m | ||
土地面積 | 1015㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市西区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市西区はどうなるのだろうか。
◆神戸市西区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 245,782 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 243,367 人 | 99.0 | |
2025年 | 238,157 人 | 96.9 | |
2030年 | 230,617 人 | 93.8 | |
2035年 | 220,930 人 | 89.9 | |
2040年 | 209,441 人 | 85.2 | |
2045年 | 197,100 人 | 80.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)兵庫県神戸市西区のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市西区:80.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市須磨区:70.3
神戸市垂水区:84.5
神戸市北区:70.3
明石市:89.1
三木市:62.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
兵庫県神戸市西区の土地の過去の売買事例
兵庫県神戸市西区付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆神戸市西区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 3,100万円 ・17.2万円/坪 (5.6万円/m²) 土地面積560㎡ |
最寄り駅 | 明石駅から徒歩44分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口24m、不整形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 300万円 ・3.4万円/坪 (1.1万円/m²) 土地面積280㎡ |
最寄り駅 | 西神南駅から徒歩43分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
土地属性 | 間口28m、ほぼ台形 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 1,500万円 ・24.0万円/坪 (7.8万円/m²) 土地面積195㎡ |
最寄り駅 | 大久保駅から徒歩37分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口12.5m、長方形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 290万円 ・3.4万円/坪 (1.1万円/m²) 土地面積260㎡ |
最寄り駅 | 伊川谷駅から徒歩34分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
土地属性 | 間口30m、不整形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 1,600万円 ・7.4万円/坪 (2.4万円/m²) 土地面積640㎡ |
最寄り駅 | 山陽明石駅から徒歩33分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口15m、不整形 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 320万円 ・6.5万円/坪 (2.1万円/m²) 土地面積150㎡ |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩32分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
土地属性 | 間口12m、正方形 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 180万円 ・0.2万円/坪 (0.1万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 緑が丘駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
土地属性 | 間口60m、不整形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 2,000万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積155㎡ |
最寄り駅 | 西神南駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口13m、ほぼ正方形 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 700万円 ・7.4万円/坪 (2.4万円/m²) 土地面積290㎡ |
最寄り駅 | 栄駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口14m、ほぼ長方形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 85万円 ・1.1万円/坪 (0.4万円/m²) 土地面積240㎡ |
最寄り駅 | 緑が丘駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
土地属性 | 間口20m、ほぼ台形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 2,000万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) 土地面積165㎡ |
最寄り駅 | 西神南駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口14m、ほぼ台形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 1,500万円 ・8.0万円/坪 (2.6万円/m²) 土地面積570㎡ |
最寄り駅 | 栄駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口36m、ほぼ長方形 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 1,700万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積100㎡ |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口7.6m、ほぼ長方形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 2,100万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積145㎡ |
最寄り駅 | 西明石駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口11.3m、ほぼ正方形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 2,200万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) 土地面積220㎡ |
最寄り駅 | 西神南駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口15m、台形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 1,100万円 ・16.0万円/坪 (5.2万円/m²) 土地面積220㎡ |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口15m、ほぼ整形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 2,800万円 ・64.6万円/坪 (21.0万円/m²) 土地面積135㎡ |
最寄り駅 | 西神中央駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口7.1m、ほぼ長方形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 3,600万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積230㎡ |
最寄り駅 | 西神中央駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口11.5m、ほぼ長方形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 1,200万円 ・13.2万円/坪 (4.3万円/m²) 土地面積280㎡ |
最寄り駅 | 栄駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口14m、ほぼ長方形 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区 | 1,200万円 ・13.5万円/坪 (4.4万円/m²) 土地面積280㎡ |
最寄り駅 | 栄駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口14m、ほぼ長方形 |
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