中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

中野坂上駅(東京都)の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

中野坂上駅(東京都)の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

中野坂上駅(東京都)の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、396万円/坪(10年前比+54.2%)

もっと見る

中野坂上駅(東京都)の中古マンション価格

  • 3,593万円(396万円/坪)
  • 10年前比+54.2%(前年比+0.3%
  • 平均築年 : 1998年
  • 平均駅距離 : 5.75分
  • 平均専有面積 : 30.0㎡(9.1坪)
※2020年時点の価格相場です。
中野坂上駅(東京都)の中古マンション価格推移

◆中野坂上駅の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 318万円/坪
2010年 257万円/坪
2015年 342万円/坪
2020年(現在) 396万円/坪
2025年 418万円/坪
2030年 441万円/坪
所有する不動産、いくらで売れる?

不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。

「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。

提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している(サービス提供:リビンマッチ)。

■現在の中古マンション価格

中野坂上駅:3,593万円(396万円/坪、10年前比+54.2%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
新宿区:3,671万円(405万円/坪、10年前比+52.7%
渋谷区:4,917万円(464万円/坪、10年前比+43.4%
杉並区:3,632万円(343万円/坪、10年前比+35.6%
豊島区:2,945万円(390万円/坪、10年前比+53.2%
練馬区:4,229万円(280万円/坪、10年前比+32.1%

中野坂上駅(東京都)の価格は過去10年で+54.2%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+54.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+11.5%

2030年の中野坂上駅の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    5,172万円(569.9万円/坪、10年間で+44.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    4,006万円(441.5万円/坪、10年間で+11.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,704万円(298.0万円/坪、10年間で▲24.7%を予想)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
新宿区:4,185万円(461万円/坪、10年後は+14.0%
渋谷区:4,870万円(460万円/坪、10年後は▲1.0%
杉並区:3,891万円(368万円/坪、10年後は+7.1%
豊島区:3,469万円(459万円/坪、10年後は+17.8%
練馬区:5,138万円(340万円/坪、10年後は+21.5%

ノーマルシナリオで、10年後に+11.5%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+11.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

中野区内の中古マンション価格を見る

中野区の駅周辺の価格を見る

中野坂上駅(東京都)の土地、中古戸建てを見る

最寄りの市区町村から探す

所有する不動産、いくらで売れる?

不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。

「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。

提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している(サービス提供:リビンマッチ)。

 

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

 通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い(値下がりしにくい)という傾向が強い。

 では、中野坂上駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆中野坂上駅の徒歩距離別の中古マンション坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 344.8万円/坪
5分 321.0万円/坪
10分 252.9万円/坪
15分 243.8万円/坪
20分 190.9万円/坪
中野坂上駅(東京都)の徒歩距離別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる?

 通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

 これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

 価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆中野坂上駅の築年数別の中古マンション坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 409.1万円/坪
5年 352.2万円/坪
10年 359.1万円/坪
15年 362.2万円/坪
20年 279.3万円/坪
25年 247.3万円/坪
30年 251.3万円/坪
35年 226.2万円/坪
40年 177.3万円/坪
中野坂上駅(東京都)の築年数別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

続きを見る

◆中野区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
中野-1 住居表示 東京都中野区新井2−8−10 199.4万円/坪
(64.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中野駅から820m
土地面積 170㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-2 住居表示 東京都中野区白鷺3−6−9 137.8万円/坪
(44.8万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 鷺ノ宮駅から750m
土地面積 183㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-3 住居表示 東京都中野区中央3−3−6 208.3万円/坪
(67.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新中野駅から720m
土地面積 92㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-4 住居表示 東京都中野区若宮2−10−11 137.5万円/坪
(44.7万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 都立家政駅から620m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-5 住居表示 東京都中野区江原町1−33−2 160.6万円/坪
(52.2万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 新江古田駅から610m
土地面積 213㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-6 住居表示 東京都中野区上高田5−30−3 144.6万円/坪
(47.0万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 新井薬師前駅から460m
土地面積 114㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-7 住居表示 東京都中野区弥生町5−9−26 185.2万円/坪
(60.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中野富士見町駅から550m
土地面積 102㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-8 住居表示 東京都中野区東中野3−19−18 192.3万円/坪
(62.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 東中野駅から430m
土地面積 194㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-9 住居表示 東京都中野区弥生町1−35−13 170.5万円/坪
(55.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西新宿五丁目駅から500m
土地面積 178㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-10 住居表示 東京都中野区本町2−13−13 188.9万円/坪
(61.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中野坂上駅から550m
土地面積 200㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-11 住居表示 東京都中野区中野3−23−46 253.8万円/坪
(82.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中野駅から500m
土地面積 304㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-12 住居表示 東京都中野区野方2−43−5 135.7万円/坪
(44.1万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 野方駅から800m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-13 住居表示 東京都中野区中央1−21−13 289.8万円/坪
(94.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中野坂上駅から270m
土地面積 2014㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-14 住居表示 東京都中野区鷺宮3−28−5 146.5万円/坪
(47.6万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 鷺ノ宮駅から320m
土地面積 167㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-15 住居表示 東京都中野区東中野1−14−5 230.8万円/坪
(75.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 東中野駅から560m
土地面積 317㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-16 住居表示 東京都中野区上鷺宮5−21−8 121.2万円/坪
(39.4万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 富士見台駅から900m
土地面積 231㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-17 住居表示 東京都中野区江古田4−32−14 146.2万円/坪
(47.5万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 沼袋駅から800m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中野-18 住居表示 東京都中野区南台3−18−5 189.2万円/坪
(61.5万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 方南町駅から930m
土地面積 81㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中野-19 住居表示 東京都中野区中野2−14−6 238.2万円/坪
(77.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中野駅から450m
土地面積 230㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 中野坂上駅がある中野区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、中野坂上駅を含む、中野区はどうなるのだろうか。

◆中野区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 328,215 人 100.0(基準年)
2020年 328,881 人 100.2
2025年 328,614 人 100.1
2030年 328,688 人 100.1
2035年 328,978 人 100.2
2040年 328,065 人 100.0
2045年 325,585 人 99.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

中野区の将来推計人口

(参考)中野坂上駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中野区:99.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
新宿区:101.3
渋谷区:108.3
杉並区:104.6
豊島区:100.9
練馬区:110.1

 中野区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 99.2だ。周辺エリアの平均105.0に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

中野坂上駅の中古マンションの過去の売買事例

 中野坂上駅付近での実際の中古マンションの成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

続きを見る

◆中野区の中古マンションの成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区本町 2,300万円
・353.8万円/坪
(115.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 2000年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区本町 2,700万円
・415.4万円/坪
(135.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 2000年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区本町 2,400万円
・369.2万円/坪
(120.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 2000年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区東中野 1,600万円
・164.1万円/坪
(53.3万円/m²)
・床面積30㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1970年築、1DK、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区東中野 1,400万円
・143.6万円/坪
(46.7万円/m²)
・床面積30㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1970年築、1R、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区中央 6,600万円
・253.8万円/坪
(82.5万円/m²)
・床面積80㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1998年築、3LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区中央 4,000万円
・223.8万円/坪
(72.7万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1998年築、2LDK、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中野区本町 9,700万円
・373.1万円/坪
(121.3万円/m²)
・床面積80㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2013年築、2LDK、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中野区東中野 4,400万円
・225.6万円/坪
(73.3万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1970年築、2LDK、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区中央 5,500万円
・307.7万円/坪
(100.0万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2000年築、0、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区中央 3,200万円
・328.2万円/坪
(106.7万円/m²)
・床面積30㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1999年築、1DK、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中野区中央 2,400万円
・369.2万円/坪
(120.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2005年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区東中野 3,800万円
・292.3万円/坪
(95.0万円/m²)
・床面積40㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2005年築、1LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区東中野 2,400万円
・369.2万円/坪
(120.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2005年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区中野 1,200万円
・246.2万円/坪
(80.0万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1991年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中野区中央 700万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積35㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1972年築、2DK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区中央 2,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
・床面積40㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩8分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1970年築、1LDK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中野区中央 2,200万円
・338.5万円/坪
(110.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩8分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2009年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都中野区中央 1,500万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
・床面積25㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩10分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1970年築、1LDK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都中野区中央 5,800万円
・274.6万円/坪
(89.2万円/m²)
・床面積65㎡
最寄り駅 中野坂上駅から徒歩15分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2017年築、2LDK、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

中野区内の中古マンション価格を見る

中野区の駅周辺の価格を見る

中野坂上駅(東京都)の土地、中古戸建てを見る

最寄りの市区町村から探す

所有する不動産、いくらで売れる?

不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。

「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。

提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している(サービス提供:リビンマッチ)。

 

TOP