中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

一之江駅(東京都)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

一之江駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

一之江駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、198万円/坪(10年前比+12.7%)

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一之江駅(東京都)の中古戸建て価格

  • 5,678万円(198万円/坪)
  • 10年前比+12.7%(前年比+1.1%
  • 平均築年 : 2006年
  • 平均駅距離 : 16.03分
  • 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
  • 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
一之江駅(東京都)の中古戸建て価格推移

◆一之江駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 190万円/坪
2010年 175万円/坪
2015年 180万円/坪
2020年(現在) 198万円/坪
2025年 209万円/坪
2030年 221万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

一之江駅:5,678万円(198万円/坪、10年前比+12.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
墨田区:5,581万円(185万円/坪、10年前比+39.7%
江東区:7,799万円(258万円/坪、10年前比+20.4%
葛飾区:4,254万円(148万円/坪、10年前比+9.9%
市川市:4,272万円(141万円/坪、10年前比+5.8%

一之江駅(東京都)の価格は過去10年で+12.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+25.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+12.1%

2030年の一之江駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    6,520万円(226.9万円/坪、10年間で+14.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    6,363万円(221.4万円/坪、10年間で+12.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    4,815万円(167.6万円/坪、10年間で▲15.2%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
墨田区:6,586万円(218万円/坪、10年後は+18.0%
江東区:7,227万円(239万円/坪、10年後は▲7.3%
葛飾区:4,375万円(152万円/坪、10年後は+2.8%
市川市:4,858万円(161万円/坪、10年後は+13.7%

ノーマルシナリオで、10年後に+12.1%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

 通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、一之江駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆一之江駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 184.4万円/坪
5分 168.3万円/坪
10分 162.5万円/坪
15分 159.3万円/坪
20分 157.4万円/坪
一之江駅(東京都)の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆一之江駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 171.4万円/坪
5年 156.1万円/坪
10年 139.4万円/坪
15年 117.3万円/坪
20年 101.9万円/坪
25年 95.0万円/坪
30年 88.3万円/坪
35年 93.1万円/坪
40年 65.9万円/坪
一之江駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆江戸川区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
江戸川-1 住居表示 東京都江戸川区西小岩1−10−5 113.5万円/坪
(36.9万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 小岩駅から600m
土地面積 86㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-2 住居表示 東京都江戸川区瑞江1−53−3 120.3万円/坪
(39.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 瑞江駅から700m
土地面積 67㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-3 住居表示 東京都江戸川区清新町2−7−18 124.9万円/坪
(40.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 西葛西駅から1200m
土地面積 1048㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-4 住居表示 東京都江戸川区南篠崎町3−15−2 135.4万円/坪
(44.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 瑞江駅から400m
土地面積 112㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-5 住居表示 東京都江戸川区東小岩6−8−9 116.6万円/坪
(37.9万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 小岩駅から510m
土地面積 78㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-6 住居表示 東京都江戸川区船堀2−12−9 136.0万円/坪
(44.2万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 船堀駅から450m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-7 住居表示 東京都江戸川区中葛西1−35−10 126.8万円/坪
(41.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 葛西駅から950m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-8 住居表示 東京都江戸川区平井6−20−8 122.8万円/坪
(39.9万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 平井駅から400m
土地面積 106㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-9 住居表示 東京都江戸川区西葛西8−9−12 135.4万円/坪
(44.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西葛西駅から950m
土地面積 75㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-10 住居表示 東京都江戸川区北葛西2−27−22 112.6万円/坪
(36.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 船堀駅から1000m
土地面積 70㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-11 住居表示 東京都江戸川区北篠崎2−8−12 85.2万円/坪
(27.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 篠崎駅から1600m
土地面積 95㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-12 住居表示 東京都江戸川区松江7−23−3 104.0万円/坪
(33.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 一之江駅から1200m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-13 住居表示 東京都江戸川区北小岩8−7−14 96.3万円/坪
(31.3万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 京成小岩駅から770m
土地面積 131㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-14 住居表示 東京都江戸川区春江町3−15−8 97.8万円/坪
(31.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 瑞江駅から1100m
土地面積 77㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-15 住居表示 東京都江戸川区鹿骨2−15−10 86.5万円/坪
(28.1万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 篠崎駅から1300m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-16 住居表示 東京都江戸川区一之江2−3−8 94.8万円/坪
(30.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 一之江駅から1000m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-17 住居表示 東京都江戸川区南葛西5−8−15 115.4万円/坪
(37.5万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 葛西臨海公園駅から1500m
土地面積 126㎡
用途区分 第一種住居地域
江戸川-18 住居表示 東京都江戸川区西瑞江5丁目14番46 96.3万円/坪
(31.3万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 一之江駅から830m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
江戸川-19 住居表示 東京都江戸川区松島4−34−1 124.0万円/坪
(40.3万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 新小岩駅から700m
土地面積 170㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 一之江駅がある江戸川区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、一之江駅を含む、江戸川区はどうなるのだろうか。

◆江戸川区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 681,298 人 100.0(基準年)
2020年 676,941 人 99.4
2025年 667,630 人 98.0
2030年 656,024 人 96.3
2035年 644,243 人 94.6
2040年 632,622 人 92.9
2045年 620,227 人 91.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

江戸川区の将来推計人口

(参考)一之江駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
江戸川区:91.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
墨田区:105.4
江東区:116.7
葛飾区:91.0
市川市:96.8

 江戸川区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 91.0だ。周辺エリアの平均102.5に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

一之江駅の中古戸建ての過去の売買事例

 一之江駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆江戸川区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区大杉 2,300万円
・74.5万円/坪
(24.2万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積125㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩29分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1999年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区大杉 4,400万円
・150.4万円/坪
(48.9万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩28分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区大杉 4,100万円
・140.2万円/坪
(45.6万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩28分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区西瑞江 4,400万円
・135.4万円/坪
(44.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩15分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区西瑞江 4,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2005年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区西瑞江 3,300万円
・81.2万円/坪
(26.4万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積170㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1995年築、軽量鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区西瑞江 12,000万円
・230.8万円/坪
(75.0万円/m²)
・床面積160㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区西一之江 4,400万円
・150.4万円/坪
(48.9万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩19分
用途区分 準工業地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区江戸川 5,300万円
・163.1万円/坪
(53.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩19分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都江戸川区江戸川 5,300万円
・148.3万円/坪
(48.2万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩14分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都江戸川区江戸川 4,200万円
・136.0万円/坪
(44.2万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都江戸川区江戸川 4,100万円
・148.4万円/坪
(48.2万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都江戸川区江戸川 5,500万円
・169.2万円/坪
(55.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積75㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区江戸川 5,800万円
・187.9万円/坪
(61.1万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区一之江 1,500万円
・23.1万円/坪
(7.5万円/m²)
・床面積200㎡
(土地面積170㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩11分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1984年築、軽量鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区一之江 3,200万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、0
2020年
第2四半期
住居表示 東京都江戸川区一之江 4,900万円
・158.7万円/坪
(51.6万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩3分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 ー年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都江戸川区一之江 4,800万円
・70.3万円/坪
(22.9万円/m²)
・床面積210㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1991年築、鉄骨造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都江戸川区一之江 400万円
・27.4万円/坪
(8.9万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1968年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都江戸川区一之江 17,000万円
・55.1万円/坪
(17.9万円/m²)
・床面積950㎡
(土地面積195㎡)
最寄り駅 一之江駅から徒歩1分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2000年築、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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