中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

三条駅(京都府)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

三条駅(京都府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

三条駅(京都府)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、94万円/坪(10年前比▲59.2%)

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三条駅(京都府)の中古戸建て価格

  • 3,572万円(94万円/坪)
  • 10年前比▲59.2%(前年比▲8.2%
  • 平均築年 : 1991年
  • 平均駅距離 : 5.51分
  • 平均専有面積 : 125.0㎡(37.9坪)
  • 平均土地面積 : 90.0㎡(27.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
三条駅(京都府)の中古戸建て価格推移

◆三条駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 169万円/坪
2010年 232万円/坪
2015年 161万円/坪
2020年(現在) 94万円/坪
2025年 94万円/坪
2030年 94万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

三条駅:3,572万円(94万円/坪、10年前比-59.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市東山区:4,504万円(165万円/坪、10年前比+37.3%
京都市左京区:3,950万円(137万円/坪、10年前比+8.8%
京都市中京区:5,654万円(208万円/坪、10年前比+32.1%
京都市下京区:6,110万円(202万円/坪、10年前比+60.5%
京都市南区:3,643万円(134万円/坪、10年前比+18.2%
京都市伏見区:2,682万円(99万円/坪、10年前比▲1.3%

三条駅(京都府)の価格は過去10年で▲59.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+31.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲1.0%

2030年の三条駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    4,564万円(120.7万円/坪、10年間で+27.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,537万円(93.5万円/坪、10年間で▲1.0%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,569万円(67.9万円/坪、10年間で▲28.1%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市東山区:7,680万円(282万円/坪、10年後は+70.5%
京都市左京区:4,419万円(154万円/坪、10年後は+11.9%
京都市中京区:3,808万円(140万円/坪、10年後は▲32.6%
京都市下京区:4,749万円(157万円/坪、10年後は▲22.3%
京都市南区:3,034万円(111万円/坪、10年後は▲16.7%
京都市伏見区:2,907万円(107万円/坪、10年後は+8.4%

ノーマルシナリオで、10年後に▲1.0%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆三条駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 157.7万円/坪
5年 153.7万円/坪
10年 155.5万円/坪
15年 150.4万円/坪
20年 117.5万円/坪
25年 110.3万円/坪
30年 97.3万円/坪
35年 78.7万円/坪
40年 72.1万円/坪
三条駅(京都府)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆京都市東山区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
京都東山-1 住居表示 京都府京都市東山区粟田口三条坊町2番5外 124.0万円/坪
(40.3万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 東山駅から380m
土地面積 337㎡
用途区分 第二種住居地域
京都東山-2 住居表示 京都府京都市東山区泉涌寺門前町36番13 53.5万円/坪
(17.4万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 京阪東福寺駅から750m
土地面積 89㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都東山-3 住居表示 京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町527番16 95.1万円/坪
(30.9万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 清水五条駅から750m
土地面積 204㎡
用途区分 第二種住居地域
京都東山-4 住居表示 京都府京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町353番5 130.8万円/坪
(42.5万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 祇園四条駅から1400m
土地面積 213㎡
用途区分 第二種住居地域
京都東山-5 住居表示 京都府京都市東山区本町16丁目310番27 56.9万円/坪
(18.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 京阪東福寺駅から350m
土地面積 113㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都東山-6 住居表示 京都府京都市東山区清閑寺池田町35番7 48.9万円/坪
(15.9万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 清水五条駅から1400m
土地面積 85㎡
用途区分 第二種住居地域
京都東山-7 住居表示 京都府京都市東山区大仏南門通大和大路東入新瓦町西組623番 71.4万円/坪
(23.2万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 七条駅から530m
土地面積 196㎡
用途区分 第二種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 三条駅がある京都市東山区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、三条駅を含む、京都市東山区はどうなるのだろうか。

◆京都市東山区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 39,044 人 100.0(基準年)
2020年 37,570 人 96.2
2025年 36,048 人 92.3
2030年 34,638 人 88.7
2035年 33,239 人 85.1
2040年 31,859 人 81.6
2045年 30,591 人 78.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京都市東山区の将来推計人口

(参考)三条駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市東山区:78.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市左京区:89.6
京都市中京区:104.9
京都市下京区:107.1
京都市南区:92.6
京都市伏見区:82.3

 京都市東山区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 78.4だ。周辺エリアの平均95.3に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

三条駅の中古戸建ての過去の売買事例

 三条駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆京都市東山区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市東山区有済学区 62,000万円
・190.8万円/坪
(62.0万円/m²)
・床面積1000㎡
(土地面積370㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩2分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2008年築、RC
2018年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区立誠学区 24,000万円
・738.5万円/坪
(240.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1982年築、RC
2018年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区岡崎徳成町 4,600万円
・80.9万円/坪
(26.3万円/m²)
・床面積175㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩13分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1974年築、鉄骨造
2017年
第1四半期
住居表示 京都府京都市東山区有済学区 3,500万円
・86.2万円/坪
(28.0万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 京都府京都市東山区有済学区 47,000万円
・903.8万円/坪
(293.8万円/m²)
・床面積160㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 2013年築、鉄骨造
2017年
第2四半期
住居表示 京都府京都市中京区立誠学区 150,000万円
・480.8万円/坪
(156.3万円/m²)
・床面積960㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1965年築、RC
2017年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区聖護院蓮華蔵町 6,200万円
・190.8万円/坪
(62.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積300㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、0
2017年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区新先斗町 3,000万円
・115.4万円/坪
(37.5万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 京都府京都市東山区有済学区 6,100万円
・187.7万円/坪
(61.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、0
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区立誠学区 18,000万円
・461.5万円/坪
(150.0万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区和国町 2,200万円
・84.6万円/坪
(27.5万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 ー年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区法皇寺町 650万円
・9.1万円/坪
(3.0万円/m²)
・床面積220㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 ー年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区頭町 1,400万円
・71.8万円/坪
(23.3万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1992年築、木造
2015年
第4四半期
住居表示 京都府京都市東山区有済学区 46,000万円
・128.7万円/坪
(41.8万円/m²)
・床面積1100㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1989年築、鉄骨造
2015年
第2四半期
住居表示 京都府京都市東山区弥栄学区 15,000万円
・419.6万円/坪
(136.4万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2015年
第2四半期
住居表示 京都府京都市東山区弥栄学区 18,000万円
・115.4万円/坪
(37.5万円/m²)
・床面積480㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1977年築、鉄骨造
2015年
第2四半期
住居表示 京都府京都市中京区立誠学区 14,000万円
・261.1万円/坪
(84.8万円/m²)
・床面積165㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
建物属性 1981年築、鉄骨造
2015年
第2四半期
住居表示 京都府京都市中京区立誠学区 17,000万円
・137.7万円/坪
(44.7万円/m²)
・床面積380㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
建物属性 1960年築、RC
2015年
第4四半期
住居表示 京都府京都市中京区立誠学区 9,500万円
・292.3万円/坪
(95.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
建物属性 1950年築、木造
2015年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区立誠学区 80,000万円
・296.6万円/坪
(96.4万円/m²)
・床面積830㎡
(土地面積470㎡)
最寄り駅 三条駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1984年築、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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