下北沢駅（東京都）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
下北沢駅（東京都）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、10,176万円（10年前比+22.8%）
下北沢駅（東京都）の中古戸建て価格
- 10,176万円（259万円/坪）
- 10年前比+22.8%（前年比+0.7%）
- 平均築年 : 1989年
- 平均駅距離 : 6.51分
- 平均専有面積 : 130.0㎡（39.4坪）
- 平均土地面積 : 115.0㎡（34.8坪）
◆下北沢駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 202万円／坪 |
| 2010年 | 211万円／坪 |
| 2015年 | 231万円／坪 |
| 2020年（現在） | 259万円／坪 |
| 2025年 | 256万円／坪 |
| 2030年 | 253万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
下北沢駅：10,176万円（259万円/坪、10年前比+22.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
目黒区：9,728万円（292万円/坪、10年前比+24.1%）
大田区：7,459万円（260万円/坪、10年前比+17.6%）
渋谷区：14,926万円（318万円/坪、10年前比+37.9%）
杉並区：8,050万円（280万円/坪、10年前比+16.9%）
三鷹市：6,629万円（243万円/坪、10年前比+15.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+28.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲2.1%
- グッドシナリオ
12,858万円（327.0万円/坪、10年間で+26.4%を予想） - ノーマルシナリオ
9,960万円（253.3万円/坪、10年間で▲2.1%を予想） - バッドシナリオ
8,182万円（208.1万円/坪、10年間で▲19.6%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
目黒区：11,511万円（346万円/坪、10年後は+18.3%）
大田区：7,467万円（260万円/坪、10年後は+0.1%）
渋谷区：19,007万円（405万円/坪、10年後は+27.3%）
杉並区：7,836万円（273万円/坪、10年後は▲2.6%）
三鷹市：7,829万円（288万円/坪、10年後は+18.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+12.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
世田谷区内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、下北沢駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆下北沢駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 275.9万円／坪 |
| 5分 | 243.5万円／坪 |
| 10分 | 276.1万円／坪 |
| 15分 | 255.2万円／坪 |
| 20分 | 255.8万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆下北沢駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 307.6万円／坪 |
| 5年 | 284.5万円／坪 |
| 10年 | 275.6万円／坪 |
| 15年 | 240.8万円／坪 |
| 20年 | 261.1万円／坪 |
| 25年 | 240.2万円／坪 |
| 30年 | 215.9万円／坪 |
| 35年 | 244.9万円／坪 |
| 40年 | 207.1万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆世田谷区の公示地価（2021年1月）
| 地点名 | 世田谷-1 | 世田谷-2 | 世田谷-3 | 世田谷-4 | 世田谷-5 | 世田谷-6 | 世田谷-7 | 世田谷-8 | 世田谷-9 | 世田谷-10 | 世田谷-11 | 世田谷-12 | 世田谷-13 | 世田谷-14 | 世田谷-15 | 世田谷-16 | 世田谷-17 | 世田谷-18 | 世田谷-19 | 世田谷-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都世田谷区桜上水5−40−10 | 東京都世田谷区等々力5丁目33番15 | 東京都世田谷区上馬1−7−12 | 東京都世田谷区南烏山2−12−6 | 東京都世田谷区大原1−3−6 | 東京都世田谷区上野毛4−13−17 | 東京都世田谷区等々力6−13−12 | 東京都世田谷区東玉川1−20−2 | 東京都世田谷区奥沢3−16−15 | 東京都世田谷区喜多見9−19−6 | 東京都世田谷区新町1−16−13 | 東京都世田谷区用賀4−28−4 | 東京都世田谷区桜新町2−14−8 | 東京都世田谷区鎌田2−8−21 | 東京都世田谷区赤堤5−20−6 | 東京都世田谷区成城6−32−18 | 東京都世田谷区上祖師谷5−25−2 | 東京都世田谷区上馬4−19−9 | 東京都世田谷区喜多見4−3−13 | 東京都世田谷区瀬田4−35−9 |
| 最寄り駅 | 桜上水駅から420m | 尾山台駅から300m | 駒沢大学駅から780m | 千歳烏山駅から460m | 下北沢駅から680m | 上野毛駅から890m | 尾山台駅から730m | 雪が谷大塚駅から600m | 奥沢駅から380m | 喜多見駅から550m | 桜新町駅から1100m | 用賀駅から270m | 桜新町駅から430m | 二子玉川駅から1900m | 下高井戸駅から560m | 成城学園前駅から550m | 仙川駅から1100m | 駒沢大学駅から430m | 喜多見駅から1700m | 用賀駅から1100m |
| 土地面積 | 132㎡ | 345㎡ | 150㎡ | 91㎡ | 133㎡ | 197㎡ | 1273㎡ | 162㎡ | 184㎡ | 163㎡ | 165㎡ | 258㎡ | 1876㎡ | 161㎡ | 165㎡ | 242㎡ | 144㎡ | 162㎡ | 129㎡ | 165㎡ |
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 準工業地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 177.8万円/坪 （57.8万円/㎡） 前年比▲2.7% |
225.8万円/坪 （73.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
191.4万円/坪 （62.2万円/㎡） 前年比▲1.1% |
181.8万円/坪 （59.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
219.7万円/坪 （71.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
203.7万円/坪 （66.2万円/㎡） 前年比▲0.6% |
284.6万円/坪 （92.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
191.4万円/坪 （62.2万円/㎡） 前年比▲1.0% |
232.3万円/坪 （75.5万円/㎡） 前年比▲0.7% |
116.3万円/坪 （37.8万円/㎡） 前年比▲1.0% |
197.2万円/坪 （64.1万円/㎡） 前年比▲0.5% |
233.8万円/坪 （76.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
265.8万円/坪 （86.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
103.1万円/坪 （33.5万円/㎡） 前年比▲0.9% |
181.8万円/坪 （59.1万円/㎡） 前年比▲0.8% |
266.8万円/坪 （86.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
134.2万円/坪 （43.6万円/㎡） 前年比▲0.9% |
211.1万円/坪 （68.6万円/㎡） 前年比▲0.4% |
92.6万円/坪 （30.1万円/㎡） 前年比▲2.0% |
201.5万円/坪 （65.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
下北沢駅がある世田谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、下北沢駅を含む、世田谷区はどうなるのだろうか。
◆世田谷区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 903,346 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 913,954 人 | 101.2 | |
| 2025年 | 920,737 人 | 101.9 | |
| 2030年 | 925,611 人 | 102.5 | |
| 2035年 | 926,681 人 | 102.6 | |
| 2040年 | 922,740 人 | 102.1 | |
| 2045年 | 914,434 人 | 101.2 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）下北沢駅のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
世田谷区：101.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
目黒区：108.2
大田区：104.6
渋谷区：108.3
杉並区：104.6
三鷹市：103.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年1月調査 | ||
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 |
下北沢駅の中古戸建ての過去の売買事例
下北沢駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆世田谷区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2020年 第2四半期 | 2020年 第1四半期 | 2020年 第1四半期 | 2020年 第1四半期 | 2020年 第1四半期 | 2019年 第1四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第3四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第3四半期 | 2019年 第1四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第2四半期 | 2019年 第3四半期 | 2018年 第3四半期 | 2018年 第4四半期 | 2018年 第2四半期 | 2018年 第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区大原 | 東京都世田谷区代田 | 東京都世田谷区代沢 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区北沢 | 東京都世田谷区代田 | 東京都世田谷区代沢 | 東京都世田谷区代沢 | 東京都世田谷区代沢 | 東京都世田谷区代沢 | 東京都世田谷区代田 | 東京都世田谷区代沢 | 東京都世田谷区代沢 | 東京都世田谷区代沢 |
| 最寄駅 | 下北沢駅から徒歩6分 | 下北沢駅から徒歩2分 | 下北沢駅から徒歩11分 | 下北沢駅から徒歩2分 | 下北沢駅から徒歩9分 | 下北沢駅から徒歩6分 | 下北沢駅から徒歩3分 | 下北沢駅から徒歩3分 | 下北沢駅から徒歩2分 | 下北沢駅から徒歩2分 | 下北沢駅から徒歩1分 | 下北沢駅から徒歩2分 | 下北沢駅から徒歩14分 | 下北沢駅から徒歩11分 | 下北沢駅から徒歩5分 | 下北沢駅から徒歩5分 | 下北沢駅から徒歩5分 | 下北沢駅から徒歩14分 | 下北沢駅から徒歩13分 | 下北沢駅から徒歩12分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 商業地域 | 近隣商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 建物属性 | 2014年築、RC | 1964年築、木造 | ー年築、0 | 1981年築、軽量鉄骨造 | 2019年築、木造 | 1996年築、木造 | 1981年築、RC | 1982年築、鉄骨造 | 1987年築、RC | 1985年築、鉄骨造 | 1991年築、RC | 2018年築、木造 | 1971年築、木造 | 2013年築、木造 | 1986年築、RC | 1964年築、木造 | 1977年築、木造 | 2019年築、木造 | 2014年築、鉄骨造 | 2017年築、木造 |
| 取引価格 | 30,000万円 ・263.7万円/坪 （85.7万円/m²） ・床面積350㎡ （土地面積210㎡） |
9,000万円 ・240.8万円/坪 （78.3万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積170㎡） |
7,000万円 ・215.4万円/坪 （70.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積180㎡） |
46,000万円 ・674.0万円/坪 （219.0万円/m²） ・床面積210㎡ （土地面積380㎡） |
13,000万円 ・333.3万円/坪 （108.3万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積170㎡） |
6,500万円 ・142.9万円/坪 （46.4万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積160㎡） |
120,000万円 ・543.0万円/坪 （176.5万円/m²） ・床面積680㎡ （土地面積640㎡） |
48,000万円 ・388.7万円/坪 （126.3万円/m²） ・床面積380㎡ （土地面積330㎡） |
50,000万円 ・236.7万円/坪 （76.9万円/m²） ・床面積650㎡ （土地面積270㎡） |
38,000万円 ・343.9万円/坪 （111.8万円/m²） ・床面積340㎡ （土地面積105㎡） |
75,000万円 ・452.5万円/坪 （147.1万円/m²） ・床面積510㎡ （土地面積250㎡） |
13,000万円 ・381.0万円/坪 （123.8万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積110㎡） |
13,000万円 ・258.1万円/坪 （83.9万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積165㎡） |
6,500万円 ・250.0万円/坪 （81.3万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積45㎡） |
56,000万円 ・174.0万円/坪 （56.6万円/m²） ・床面積990㎡ （土地面積380㎡） |
38,000万円 ・668.1万円/坪 （217.1万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積350㎡） |
4,500万円 ・69.2万円/坪 （22.5万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積145㎡） |
4,000万円 ・246.2万円/坪 （80.0万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積50㎡） |
13,000万円 ・205.1万円/坪 （66.7万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積135㎡） |
16,000万円 ・393.8万円/坪 （128.0万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積110㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
世田谷区内の中古戸建て価格を見る
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「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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