中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、92万円/坪(10年前比+49.5%)

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千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建て価格

  • 3,059万円(92万円/坪)
  • 10年前比+49.5%(前年比+5.3%
  • 平均築年 : 2007年
  • 平均駅距離 : 23.61分
  • 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
  • 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建て価格推移

◆千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 69万円/坪
2010年 61万円/坪
2015年 72万円/坪
2020年(現在) 92万円/坪
2025年 101万円/坪
2030年 109万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

千葉県袖ヶ浦市今井:3,059万円(92万円/坪、10年前比+49.5%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
袖ヶ浦市:2,772万円(83万円/坪、10年前比+49.8%
木更津市:2,704万円(81万円/坪、10年前比+21.9%
市原市:2,560万円(81万円/坪、10年前比▲2.6%

千葉県袖ヶ浦市今井の価格は過去10年で+49.5%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+23.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+18.9%

2030年の千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    4,697万円(141.2万円/坪、10年間で+53.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,639万円(109.4万円/坪、10年間で+18.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,454万円(73.7万円/坪、10年間で▲19.8%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+18.9%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+11.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆千葉県袖ヶ浦市今井の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 62.0万円/坪
5年 55.6万円/坪
10年 50.7万円/坪
15年 45.7万円/坪
20年 37.9万円/坪
25年 37.1万円/坪
30年 30.5万円/坪
35年 22.7万円/坪
40年 18.1万円/坪
千葉県袖ヶ浦市今井の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆袖ヶ浦市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
袖ケ浦-1 住居表示 千葉県袖ケ浦市福王台1丁目26番25 20.0万円/坪
(6.5万円/㎡)
前年比+1.9%
最寄り駅 袖ケ浦駅から750m
土地面積 204㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-2 住居表示 千葉県袖ケ浦市蔵波字殿畑1871番1 9.3万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 長浦駅から530m
土地面積 351㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-3 住居表示 千葉県袖ケ浦市長浦駅前2丁目8番14 20.8万円/坪
(6.8万円/㎡)
前年比+2.4%
最寄り駅 長浦駅から500m
土地面積 180㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-4 住居表示 千葉県袖ケ浦市奈良輪2丁目9番14外 20.9万円/坪
(6.8万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 袖ケ浦駅から250m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
袖ケ浦-5 住居表示 千葉県袖ケ浦市神納字柳原1317番3 11.0万円/坪
(3.6万円/㎡)
前年比+1.4%
最寄り駅 袖ケ浦駅から1800m
土地面積 205㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-6 住居表示 千葉県袖ケ浦市蔵波台1丁目13番5 18.5万円/坪
(6.0万円/㎡)
前年比+1.2%
最寄り駅 長浦駅から1400m
土地面積 234㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-7 住居表示 千葉県袖ケ浦市蔵波字牧場4071番197 12.2万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比+1.8%
最寄り駅 袖ケ浦駅から2200m
土地面積 209㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-8 住居表示 千葉県袖ケ浦市長浦駅前6丁目9番30 19.0万円/坪
(6.2万円/㎡)
前年比+2.3%
最寄り駅 長浦駅から1400m
土地面積 170㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-9 住居表示 千葉県袖ケ浦市横田字上宿2305番3 7.7万円/坪
(2.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 横田駅から450m
土地面積 396㎡
用途区分 第一種住居地域
袖ケ浦-10 住居表示 千葉県袖ケ浦市久保田字馬場2385番1外 8.4万円/坪
(2.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 長浦駅から1200m
土地面積 810㎡
用途区分 第一種住居地域
袖ケ浦-11 住居表示 千葉県袖ケ浦市代宿字横宿1101番1 7.7万円/坪
(2.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 長浦駅から2700m
土地面積 902㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-12 住居表示 千葉県袖ケ浦市神納2丁目3番7 17.7万円/坪
(5.7万円/㎡)
前年比+2.0%
最寄り駅 袖ケ浦駅から1300m
土地面積 155㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
袖ケ浦-13 住居表示 千葉県袖ケ浦市横田字下大坪280番7 3.7万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 東横田駅から500m
土地面積 1021㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 袖ヶ浦市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、袖ヶ浦市はどうなるのだろうか。

◆袖ヶ浦市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 60,952 人 100.0(基準年)
2020年 61,081 人 100.2
2025年 60,638 人 99.5
2030年 59,738 人 98.0
2035年 58,384 人 95.8
2040年 56,702 人 93.0
2045年 54,875 人 90.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

袖ヶ浦市の将来推計人口

(参考)千葉県袖ヶ浦市今井のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
袖ヶ浦市:90.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
木更津市:100.8
市原市:73.9

 袖ヶ浦市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 90.0だ。周辺エリアの平均87.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

千葉県袖ヶ浦市今井の中古戸建ての過去の売買事例

 千葉県袖ヶ浦市今井付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆袖ヶ浦市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,700万円
・17.4万円/坪
(5.7万円/m²)
・床面積300㎡
(土地面積400㎡)
最寄り駅 袖ヶ浦駅から徒歩23分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1991年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 2,200万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2020年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,700万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩26分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 550万円
・16.9万円/坪
(5.5万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,400万円
・41.0万円/坪
(13.3万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積145㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩19分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1991年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 390万円
・7.1万円/坪
(2.3万円/m²)
・床面積170㎡
(土地面積390㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩26分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1973年築、軽量鉄骨造
2017年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 600万円
・26.4万円/坪
(8.6万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩42分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1980年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 300万円
・14.2万円/坪
(4.6万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩33分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1980年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,700万円
・49.8万円/坪
(16.2万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2015年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 500万円
・17.1万円/坪
(5.6万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1989年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,800万円
・58.3万円/坪
(18.9万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2017年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 98万円
・4.0万円/坪
(1.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積145㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩18分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1980年築、木造
2015年
第1四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 620万円
・15.3万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積470㎡)
最寄り駅 袖ヶ浦駅から徒歩25分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1968年築、木造
2015年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 350万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩22分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1981年築、木造
2015年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 680万円
・26.2万円/坪
(8.5万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積180㎡)
最寄り駅 袖ヶ浦駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1986年築、木造
2015年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,200万円
・35.2万円/坪
(11.4万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1997年築、木造
2014年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,800万円
・52.7万円/坪
(17.1万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩42分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2013年築、木造
2014年
第2四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,900万円
・58.5万円/坪
(19.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 袖ヶ浦駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2013年築、木造
2014年
第3四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 1,700万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 袖ヶ浦駅から徒歩21分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2012年築、木造
2012年
第1四半期
住居表示 千葉県袖ヶ浦市今井 210万円
・9.9万円/坪
(3.2万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 長浦駅から徒歩24分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1980年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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