不動産を相続すると、なぜ電話やDMが来るのか？　登記簿から番号がバレる理由・違法性と2026年法改正を徹底解説！

不動産を相続すると、どこからともなく電話やDM（ダイレクトメール）が届くことがある。「相続した不動産の売却相談はぜひ当社へ」というダイレクトなパンフレットが同封されていることも多く、誰が情報を教えたのかと周囲へ不信感を抱く人も少なくない。情報元は一体どこなのか、こうした情報収集法に法的な問題はないのか、また送られてきたDMをきっかけに売却を進めてもいいのかを解説する。（監修：江幡吉昭 株式会社アレース・ファミリーオフィス 代表取締役）

登記簿に電話番号は載っていないのに、なぜ電話やDMが届くのか？

　身内に不幸があり、相続が発生すると、突然見知らぬ不動産会社や税理士事務所などから、電話やDMが届くケースがある。

 「相続した不動産の売却相談は当社へ」、「払いすぎた相続税を取り戻せるチャンスがあります」など、明らかに相続した個人を狙い撃ちした内容であることがわかる。

　個人情報保護への意識が高まるなか、見知らぬところから届くDMに強い不快感や周囲への不信感を覚えるのも無理はない。葬儀屋をはじめ親族、隣近所などに疑いの目を向けたくなることもあるだろう。

 「登記簿を見られたのだとしたら、個人の電話番号まで公開されているのか？」と疑問に思うかもしれない。しかし、不動産の登記簿（登記事項証明書）に所有者の電話番号は記載されていない。記載されているのは、土地・建物の所在、地番、面積、所有者の氏名や登記上の住所、担保権の設定状況などの権利関係である。

　それにもかかわらず、なぜピンポイントで相続人のもとへ手紙や電話が届くのか。大元の原因は、法務局が管理する「不動産登記受付帳」という帳簿にあった（※ただし、2026年10月の制度変更により状況は変化している。詳細は後述）。

大元の情報は法務局の「不動産登記受付帳」

　相続した家や土地の情報が外部に知られる背景には、不動産の登記事項は、原則として誰でも取得できるという原則がある。

　ただし、不動産は無数に存在するため、その中から相続された不動産だけを1件ずつ調べるには膨大な費用と時間がかかる。

　そこで広く利用されてきたのが、法務局に備え付けられている「不動産登記受付帳」だ。不動産登記受付帳とは、登記申請を受け付けた順に記録する行政文書であり、行政文書開示請求を行えば閲覧や写しの交付を受けることが可能である。

【実態調査】東京法務局本局で「不動産登記受付帳」を開示請求してみた

　不動産登記受付帳の取得にどの程度の手間と費用がかかるのか調べるため、実際に九段南にある東京法務局本局に出向いて手続きを行った（※2018年調査時点）。

　手続きは簡潔だ。担当窓口で行政文書開示請求書を受け取り、知りたいエリアや時期を記載する。相続による登記物件に絞る場合は「相続のみ」と書き加え、申請手数料の印紙代300円を貼って提出した。

　開示決定通知書が届いたあと法務局へ向かうと、世田谷区の受付帳（全5000件強・300ページ強）のうち、相続に関する登記（所有権移転 相続・法人合併など）が169件抽出されていた。

　コピー代は1枚10円で、閲覧のみであれば100枚あたり100円で済む。当時はカメラでの撮影も認められていたため、撮影データを持ち帰って文字認識を行えば、名簿業者は安価に相続リストを作成できる実態があった。

住所（地番）から電話番号・現住所を割り出す名簿業者の手口

　従来の不動産登記受付帳には、申請対象となった不動産の所在や地番などが記録されていた。ただし、これだけでは相続人の氏名や連絡先を把握できない。

　そこで、判明した不動産の所在や地番をもとに登記事項を取得し、新たに所有者となった人の氏名や登記上の住所を確認する方法が用いられてきた。

　登記情報に電話番号は記載されていないため、電話番号を把握するには別の情報源との照合が必要になる。ただし、氏名や住所から必ず電話番号が特定できるわけではない。

　郵送用の住所（住居表示）については、法務局の図面や民間ソフトで地番から割り出しが可能だ。さらに、デジタル化された電話帳データや各種名簿データベースと照合することで、電話番号もある程度判明する。

　名簿業者やDM業者は、従来の不動産登記受付帳から相続情報を抽出し、登記事項証明書や外部データを突き合わせることで相続人リストを作成していたのである。

個人情報の不正取得？営業DMや電話をかける行為は「違法」なのか

　勝手に財産の状況を調べられて営業される行為はプライバシー侵害のように感じられるが、法律上は直ちに違法（個人情報保護法違反）とは言えないのが実情だ。

登記情報は誰でも閲覧できるため、調査自体は「合法」

　不動産登記制度の本来の目的は、不動産の権利関係（誰が所有者で、どんな担保が付いているか）を世の中に公示し、取引の安全を守る点にある。そのため、何人であっても手数料を支払えば登記事項を閲覧・取得できる「公開原則」が定められている。

　不動産登記情報は、法令に基づいて第三者も取得できる。そのため、登記情報を取得すること自体が直ちに違法となるわけではない。ただし、取得した氏名や住所などを営業活動に利用する場合には、個人情報保護法に基づく利用目的の特定・公表など、適切な取り扱いが求められる。

しつこいDM・営業電話をピタリと止める対処法

　違法ではないとしても、不要なDMやしつこい電話を我慢し続ける必要はない。個人情報保護法や宅建業法に基づき、事業者に対して「個人情報の利用停止・消去（DM送付の停止）」を請求できる。

2026年10月の省令改正で「登記受付帳」の様式変更！相続DMはどう変わる？

　これまで不動産業界で広く行われていた「登記受付帳を使った相続リストの作成」に対し、制度の大きな見直しが行われた。

2026年10月1日から「登記の目的」「不動産所在事項」が非表示に

 「不動産登記規則等の一部を改正する省令」（令和7年法務省令第49号）の施行に伴い、2026年（令和8年）10月1日以降に受け付けられた登記について、不動産登記受付帳の様式が全国一律で変更された。
（出典：法務局「不動産登記受付帳の様式の変更について（お知らせ）」 ）

　開示請求を行った際、記載項目は以下のように変更された。

　今回の省令改正により、登記受付帳から相続による所有権移転の申請を特定することが難しくなった。今後、受付帳を利用した相続関連の営業DMや電話が減少する可能性がある。ただし、実際にどの程度減少するかは、現時点では明らかになっていない。

なぜ制度変更されたのか？

　法務省が公表した改正理由の主眼は、登記事務のデジタル化に伴い不要になった項目の整理や、膨大な開示請求への対応業務による法務局本来の事務への支障軽減にある。

　あわせて、パブリックコメント（意見募集）ではプライバシー保護の観点から見直しを求める意見も多く寄せられ、受付帳の営業利用に対する懸念も反映された形となった。

それでもDMがゼロにならない2つの理由

　制度変更後も、手紙や営業電話が完全になくなるとは限らない。理由は主に2点ある。

1. 過去（2026年9月30日以前）の受付データは残っている：改正前に作成・開示された受付帳データや、名簿業者がストックしている過去のリストはそのまま残っているため、過去に登記を終えた物件には引き続きDMが届く可能性がある。
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3. 登記事項証明書（登記簿）そのものは閲覧可能：不動産の登記簿自体が非公開になったわけではない。物件の地番さえ分かっていれば所有者を確認できる原則は維持されているため、現地調査や空き家調査を行う業者からのアプローチは残る。

DMや電話を送ってきた不動産業者を安易に信用してはいけない理由

　相続税の申告・納税が必要な場合、その期限は原則として被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内である。納税資金の確保が必要な場合には不動産の売却を急ぐこともあるが、こうした時期に不動産業者や税理士事務所から電話やDMが届くことがある。

　タイミングよく届いたDMを見て「この会社に任せようか」と考えがちだが、焦って1社だけに決めてしまうのは避けたほうがよい。

「買取」と「仲介」の仕組みと価格の違いを理解する

　不動産会社からの提案には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類がある。

　不動産買取業者に直接売却する場合、仲介による売却と比べて短期間で現金化できる可能性がある一方、買取価格は一般的な市場での売却価格より低くなる傾向がある。業者が買い取ったあとにリフォーム費用や再販リスクを負うためだ。価格を優先するか、売却までの期間を優先するかによって、適切な売却方法は異なる。

不動産業者は信用できるのか、専門家に聞いてみた

　こうした相手に相談する際の注意点について、相続・事業承継コンサルティングを手がける株式会社アレース・ファミリーオフィス代表の江幡吉昭氏に話を伺った。

 「安易に信頼しないことですね。特に相続した不動産を現金化したい場合は、気をつけるべきでしょう。売り主側に十分な知識と比較検討する時間がないと、不利な条件で買いたたかれることも少なくありません。相続税の期限があるからといって、売り急がないことが重要です」と、江幡代表は指摘する。

　売り急いでしまうと、比較検討する余裕を失い、提示された条件が妥当かどうか判断できなくなる。まずは落ち着いて状況を整理することが肝要だ。

相続不動産で大損しないためには「受け身」を捨てて適正相場を把握する

　江幡代表は、不動産売却について次のように語ってくれた。

 「適正な価格で売りたいのであれば、まず、実際の流通価格がいくらなのか知ることでしょう。売買実例を比較し、おおよその相場を知ることで、流通する適正価格もわかってきますから」

　向こうからアプローチしてきた業者だけに頼る「受け身の売却」は、不利な条件を受け入れてしまうリスクを高める。納得のいく取引を行うためには、「自ら主体的に動き、複数の会社から査定をとって適正相場を把握しておくこと」が不可欠だ。

複数社の査定を比較して「相場の物差し」を作る

　不動産の査定価格には定価がなく、立地や建物の状態、各社の得意エリアや抱える購入希望者によって、提示額に大きな差が生じる場合がある。

　1社だけの査定ではその価格が妥当かどうかわからないが、複数の不動産会社から見積もりを取り寄せることで、地域の流通相場が見えてくる。客観的な相場を把握しておくことで、提示額の妥当性を冷静に判断しやすくなる。

「一括査定サイト」を活用する際の流れと連絡方法の希望

　自力で複数の不動産会社を回る手間を省く手段として、「不動産一括査定サイト」がある。不動産一括査定サイトは、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスだ。

　電話連絡を極力避けたい場合は、申し込み時の備考欄などに連絡方法の希望を記載する方法がある。

　ただし、連絡手段を指定できるかどうかや、希望どおりメールだけで対応してもらえるかはサービスや各不動産会社の運用によって異なる。申し込み前に利用規約や対応条件を確認しておきたい。

まとめ

　ここまでが、不動産業者から電話やDMが届く背景と、売却を検討する際の対処法である。最後に要点をまとめておく。

　突然届いたDMや営業電話に対して、焦ってそのまま応じる必要はない。まずは無料の一括査定などを賢く活用し、自分自身の判断基準となる適正な相場価格を確かめることから始めてみてほしい。

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