埼玉県の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
埼玉県の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、98万円/坪(10年前比+1.7%)
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埼玉県の中古戸建て価格
- 2,962万円(98万円/坪)
- 10年前比+1.7%(前年比▲0.3%)
- 平均築年 : 2008年
- 平均駅距離 : 22.28分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 125.0㎡(37.9坪)
◆埼玉県の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 108万円/坪 |
2010年 | 96万円/坪 |
2015年 | 96万円/坪 |
2020年(現在) | 98万円/坪 |
2025年 | 94万円/坪 |
2030年 | 90万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
埼玉県:2,962万円(98万円/坪、10年前比+1.7%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千葉県:2,718万円(86万円/坪、10年前比+8.0%)
東京都:6,887万円(240万円/坪、10年前比+10.2%)
神奈川県:3,920万円(130万円/坪、10年前比▲2.4%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+7.9%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲7.8%
- グッドシナリオ
2,928万円(96.8万円/坪、10年間で▲1.1%を予想) - ノーマルシナリオ
2,928万円(96.8万円/坪、10年間で▲7.8%を予想) - バッドシナリオ
2,168万円(71.7万円/坪、10年間で▲26.8%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格(ノーマルシナリオ)は?
千葉県:3,104万円(98万円/坪、10年後は+14.2%)
東京都:6,301万円(219万円/坪、10年後は▲8.5%)
神奈川県:3,104万円(103万円/坪、10年後は▲20.8%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲5.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆埼玉県の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 95.8万円/坪 |
5年 | 82.0万円/坪 |
10年 | 71.6万円/坪 |
15年 | 60.0万円/坪 |
20年 | 51.6万円/坪 |
25年 | 48.5万円/坪 |
30年 | 47.2万円/坪 |
35年 | 44.0万円/坪 |
40年 | 38.5万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆埼玉県の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
埼玉伊奈-1 | 住居表示 | 埼玉県北足立郡伊奈町寿1丁目304番1 | 28.6万円/坪 (9.3万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 羽貫駅から800m | ||
土地面積 | 172㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
埼玉県の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、埼玉県はどうなるのだろうか。
◆埼玉県の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 7,266,534 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 7,272,830 人 | 100.1 | |
2025年 | 7,202,953 人 | 99.1 | |
2030年 | 7,076,167 人 | 97.4 | |
2035年 | 6,909,319 人 | 95.1 | |
2040年 | 6,721,414 人 | 92.5 | |
2045年 | 6,524,800 人 | 89.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)埼玉県のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
埼玉県:89.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉県:87.8
東京都:100.7
神奈川県:91.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査 |
埼玉県の中古戸建ての過去の売買事例
埼玉県付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆埼玉県の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市西区西遊馬 | 490万円 ・37.7万円/坪 (12.3万円/m²) ・床面積40㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 指扇駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1972年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市北区宮原町 | 12,000万円 ・142.0万円/坪 (46.2万円/m²) ・床面積260㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 宮原駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市大宮区大成町 | 5,200万円 ・133.3万円/坪 (43.3万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 鉄道博物館駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2006年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市見沼区小深作 | 3,500万円 ・113.4万円/坪 (36.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 七里駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市中央区下落合 | 5,300万円 ・116.5万円/坪 (37.9万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 与野本町駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1993年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市桜区西堀 | 6,300万円 ・51.0万円/坪 (16.6万円/m²) ・床面積380㎡ (土地面積390㎡) |
最寄り駅 | 南与野駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1967年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市浦和区高砂 | 40,000万円 ・261.9万円/坪 (85.1万円/m²) ・床面積470㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 浦和駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1974年築、RC | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市南区南浦和 | 4,500万円 ・138.5万円/坪 (45.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 南浦和駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1974年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市緑区東浦和 | 2,300万円 ・54.4万円/坪 (17.7万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 東浦和駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2001年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県さいたま市岩槻区本町 | 3,800万円 ・66.8万円/坪 (21.7万円/m²) ・床面積175㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 岩槻駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1978年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県川越市南台 | 2,100万円 ・22.3万円/坪 (7.2万円/m²) ・床面積290㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 南大塚駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1982年築、鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 埼玉県熊谷市桜木町 | 3,700万円 ・43.8万円/坪 (14.2万円/m²) ・床面積260㎡ (土地面積280㎡) |
最寄り駅 | 熊谷駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1992年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県川口市南鳩ヶ谷 | 4,200万円 ・117.5万円/坪 (38.2万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 南鳩ヶ谷駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県行田市荒木 | 200万円 ・6.2万円/坪 (2.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積580㎡) |
最寄り駅 | 武州荒木駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県秩父市熊木町 | 1,100万円 ・37.6万円/坪 (12.2万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 御花畑駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県所沢市上安松 | 2,500万円 ・85.5万円/坪 (27.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 秋津駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県飯能市仲町 | 3,200万円 ・98.5万円/坪 (32.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 飯能駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県加須市陽光台 | 1,700万円 ・28.3万円/坪 (9.2万円/m²) ・床面積185㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 新古河駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 埼玉県本庄市駅南 | 4,000万円 ・37.3万円/坪 (12.1万円/m²) ・床面積330㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 本庄駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1994年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 埼玉県東松山市高坂 | 3,400万円 ・91.0万円/坪 (29.6万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 高坂駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 |
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不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
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