大阪府大阪市鶴見区緑の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府大阪市鶴見区緑の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、83万円/坪(10年前比+6.0%)
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大阪府大阪市鶴見区緑の中古戸建て価格
- 2,502万円(83万円/坪)
- 10年前比+6.0%(前年比▲0.6%)
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 12.31分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 70.0㎡(21.2坪)
![大阪府大阪市鶴見区緑の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/5/0/-/img_506a70c63f6979e1bff84d61deb0cacf19505.png)
◆大阪府大阪市鶴見区緑の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 76万円/坪 |
2010年 | 78万円/坪 |
2015年 | 69万円/坪 |
2020年(現在) | 83万円/坪 |
2025年 | 80万円/坪 |
2030年 | 78万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大阪府大阪市鶴見区緑:2,502万円(83万円/坪、10年前比+6.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市鶴見区:2,928万円(92万円/坪、10年前比▲2.4%)
大阪市旭区:2,677万円(84万円/坪、10年前比+2.2%)
大阪市城東区:2,698万円(85万円/坪、10年前比+0.8%)
守口市:2,526万円(84万円/坪、10年前比▲6.3%)
大東市:2,163万円(75万円/坪、10年前比▲20.8%)
門真市:2,450万円(81万円/坪、10年前比▲18.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲7.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲5.7%
- グッドシナリオ
2,647万円(87.5万円/坪、10年間で+5.8%を予想) - ノーマルシナリオ
2,358万円(78.0万円/坪、10年間で▲5.7%を予想) - バッドシナリオ
1,633万円(54.0万円/坪、10年間で▲34.7%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲15.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府大阪市鶴見区緑の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 99.4万円/坪 |
5年 | 92.0万円/坪 |
10年 | 86.4万円/坪 |
15年 | 85.1万円/坪 |
20年 | 68.0万円/坪 |
25年 | 62.2万円/坪 |
30年 | 69.5万円/坪 |
35年 | 60.3万円/坪 |
40年 | 56.6万円/坪 |
![大阪府大阪市鶴見区緑の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/3/d/-/img_3ddff1d10a5c35cf853a8b5b11f39db824122.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市鶴見区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪鶴見-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑1−4−29 | 72.0万円/坪 (23.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から1000m | ||
土地面積 | 94㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪鶴見-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区諸口4−8−50 | 68.3万円/坪 (22.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 横堤駅から700m | ||
土地面積 | 78㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪鶴見-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区今津中4−2−19 | 66.5万円/坪 (21.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 徳庵駅から400m | ||
土地面積 | 1566㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪鶴見-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区浜3−12−27 | 57.8万円/坪 (18.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鶴見緑地駅から670m | ||
土地面積 | 87㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪鶴見-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区横堤3−9−5 | 78.5万円/坪 (25.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 横堤駅から270m | ||
土地面積 | 121㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪鶴見-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区安田3−2−8 | 53.2万円/坪 (17.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 横堤駅から1400m | ||
土地面積 | 66㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪鶴見-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区鶴見3−12−3 | 72.6万円/坪 (23.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から420m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪鶴見-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区横堤1−6−41 | 55.1万円/坪 (17.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 横堤駅から500m | ||
土地面積 | 70㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪鶴見-9 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区放出東2−6−24 | 73.8万円/坪 (24.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 放出駅から480m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪鶴見-10 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区横堤5−12−33 | 80.0万円/坪 (26.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 横堤駅から320m | ||
土地面積 | 63㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪鶴見-11 | 住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区安田1−3−8 | 45.8万円/坪 (14.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鴻池新田駅から1400m | ||
土地面積 | 78㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市鶴見区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市鶴見区はどうなるのだろうか。
◆大阪市鶴見区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 111,557 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 111,293 人 | 99.8 | |
2025年 | 110,001 人 | 98.6 | |
2030年 | 108,187 人 | 97.0 | |
2035年 | 106,114 人 | 95.1 | |
2040年 | 103,826 人 | 93.1 | |
2045年 | 101,172 人 | 90.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市鶴見区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/6/-/img_d692c567bbe66dccfc3dfefaabda318b6492.png)
(参考)大阪府大阪市鶴見区緑のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市鶴見区:90.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市旭区:86.2
大阪市城東区:88.0
守口市:69.1
大東市:69.5
門真市:58.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府大阪市鶴見区緑の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府大阪市鶴見区緑付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市鶴見区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 4,000万円 ・117.2万円/坪 (38.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 1,500万円 ・65.9万円/坪 (21.4万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1981年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 3,000万円 ・28.8万円/坪 (9.4万円/m²) ・床面積320㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1982年築、鉄骨造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 2,600万円 ・100.0万円/坪 (32.5万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 3,900万円 ・120.0万円/坪 (39.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 鶴見緑地駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 850万円 ・40.2万円/坪 (13.1万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1966年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 1,200万円 ・67.1万円/坪 (21.8万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1966年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 3,300万円 ・135.4万円/坪 (44.0万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 1,800万円 ・69.2万円/坪 (22.5万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 630万円 ・38.8万円/坪 (12.6万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 3,900万円 ・104.3万円/坪 (33.9万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 2,400万円 ・86.9万円/坪 (28.2万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 3,700万円 ・108.4万円/坪 (35.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 5,300万円 ・141.8万円/坪 (46.1万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、鉄骨造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 4,000万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 今福鶴見駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 3,800万円 ・167.0万円/坪 (54.3万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 1,900万円 ・83.5万円/坪 (27.1万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 14,000万円 ・79.8万円/坪 (25.9万円/m²) ・床面積540㎡ (土地面積580㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1962年築、鉄骨造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 860万円 ・26.5万円/坪 (8.6万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1984年築、鉄骨造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市鶴見区緑 | 640万円 ・39.4万円/坪 (12.8万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 新森古市駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1964年築、木造 |
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