あびこ駅(大阪府)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
あびこ駅(大阪府)の土地の価格・相場は?
現在の価格は、50万円/坪(10年前比▲24.0%)
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あびこ駅(大阪府)の土地価格
- 2,643万円(50万円/坪)
- 10年前比▲24.0%(前年比▲6.6%)
- 平均駅距離 : 7.86分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 175.0㎡(53.0坪)
◆あびこ駅の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 63万円/坪 |
2010年 | 66万円/坪 |
2015年 | 61万円/坪 |
2020年(現在) | 50万円/坪 |
2025年 | 44万円/坪 |
2030年 | 38万円/坪 |
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■現在の土地価格
あびこ駅:2,643万円(50万円/坪、10年前比-24.0%)
(参考)周囲の土地価格は?
大阪市住吉区:3,995万円(98万円/坪、10年前比+0.1%)
大阪市阿倍野区:3,912万円(123万円/坪、10年前比+24.7%)
大阪市東住吉区:2,625万円(72万円/坪、10年前比+8.0%)
大阪市西成区:1,980万円(60万円/坪、10年前比+21.8%)
大阪市住之江区:2,827万円(67万円/坪、10年前比+23.1%)
堺市堺区:2,875万円(66万円/坪、10年前比+11.9%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+17.9%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲24.0%
- グッドシナリオ
2,396万円(45.3万円/坪、10年間で▲9.4%を予想) - ノーマルシナリオ
2,009万円(38.0万円/坪、10年間で▲24.0%を予想) - バッドシナリオ
1,393万円(26.3万円/坪、10年間で▲47.3%を予想)
(参考)周囲の土地価格は?
大阪市住吉区:3,779万円(93万円/坪、10年後は▲5.4%)
大阪市阿倍野区:4,167万円(131万円/坪、10年後は+6.5%)
大阪市東住吉区:3,720万円(102万円/坪、10年後は+41.7%)
大阪市西成区:2,827万円(85万円/坪、10年後は+42.8%)
大阪市住之江区:2,718万円(64万円/坪、10年後は▲3.9%)
堺市堺区:3,116万円(71万円/坪、10年後は+8.4%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+15.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、あびこ駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆あびこ駅の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
駅からの徒歩分数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1分 | 97.7万円/坪 |
5分 | 87.2万円/坪 |
10分 | 67.9万円/坪 |
15分 | 60.9万円/坪 |
20分 | 50.7万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市住吉区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪住吉-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区帝塚山中2−2−12 | 112.3万円/坪 (36.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 帝塚山駅から410m | ||
土地面積 | 336㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区長居東3−7−26 | 92.9万円/坪 (30.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | OsakaMetro長居駅から340m | ||
土地面積 | 167㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子2−8−10 | 77.8万円/坪 (25.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 我孫子町駅から320m | ||
土地面積 | 637㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区大領5−7−30 | 69.2万円/坪 (22.5万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 住吉東駅から680m | ||
土地面積 | 69㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住吉-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区上住吉2−11−30 | 70.2万円/坪 (22.8万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 住吉東駅から480m | ||
土地面積 | 123㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区南住吉3−18−18 | 79.7万円/坪 (25.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 沢ノ町駅から480m | ||
土地面積 | 133㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区山之内3−7−12 | 63.4万円/坪 (20.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 杉本町駅から200m | ||
土地面積 | 156㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住吉-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区遠里小野6−11−21 | 57.8万円/坪 (18.8万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 我孫子前駅から700m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住吉-9 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区長居西3−3−8 | 81.8万円/坪 (26.6万円/㎡) 前年比−% |
最寄り駅 | OsakaMetro長居駅から670m | ||
土地面積 | 210㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-10 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子5−14−25 | 70.2万円/坪 (22.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 我孫子町駅から400m | ||
土地面積 | 214㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住吉-11 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区東粉浜2−11−31 | 76.9万円/坪 (25.0万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 東粉浜駅から310m | ||
土地面積 | 135㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住吉-12 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区万代4−17−20 | 76.6万円/坪 (24.9万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 帝塚山四丁目駅から350m | ||
土地面積 | 67㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-13 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区清水丘1−11−11 | 69.2万円/坪 (22.5万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 沢ノ町駅から420m | ||
土地面積 | 110㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住吉-14 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区万代東2−2−9 | 74.5万円/坪 (24.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 西田辺駅から1100m | ||
土地面積 | 249㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住吉-15 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区南住吉4−12−8 | 74.5万円/坪 (24.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 我孫子前駅から450m | ||
土地面積 | 93㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-16 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区長居西1−11−18 | 70.2万円/坪 (22.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 長居駅から630m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住吉-17 | 住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田6−6−11 | 48.0万円/坪 (15.6万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | あびこ駅から850m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
あびこ駅がある大阪市住吉区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、あびこ駅を含む、大阪市住吉区はどうなるのだろうか。
◆大阪市住吉区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 154,239 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 151,593 人 | 98.3 | |
2025年 | 147,896 人 | 95.9 | |
2030年 | 143,960 人 | 93.3 | |
2035年 | 139,821 人 | 90.7 | |
2040年 | 135,425 人 | 87.8 | |
2045年 | 130,828 人 | 84.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)あびこ駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市住吉区:84.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市阿倍野区:94.9
大阪市東住吉区:73.1
大阪市西成区:52.3
大阪市住之江区:70.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査 |
あびこ駅の土地の過去の売買事例
あびこ駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市住吉区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区庭井 | 150万円 ・14.5万円/坪 (4.7万円/m²) 土地面積30㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口3.5m、長方形 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 3,100万円 ・104.6万円/坪 (34.0万円/m²) 土地面積90㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口6.4m、長方形 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 2,200万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) 土地面積70㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口11.8m、ほぼ長方形 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 57,000万円 ・132.3万円/坪 (43.0万円/m²) 土地面積1300㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口33.5m、長方形 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 7,700万円 ・73.8万円/坪 (24.0万円/m²) 土地面積320㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口11.9m、ほぼ長方形 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子 | 410万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) 土地面積30㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7.4m、ほぼ台形 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東住吉区公園南矢田 | 1,400万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) 土地面積120㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口15.6m、不整形 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 4,500万円 ・70.8万円/坪 (23.0万円/m²) 土地面積200㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口8.6m、ほぼ台形 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 4,600万円 ・58.5万円/坪 (19.0万円/m²) 土地面積250㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口10.3m、ほぼ長方形 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 10,000万円 ・70.8万円/坪 (23.0万円/m²) 土地面積440㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口11.8m、不整形 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子 | 8,300万円 ・86.2万円/坪 (28.0万円/m²) 土地面積290㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口14m、ほぼ長方形 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 19,000万円 ・70.8万円/坪 (23.0万円/m²) 土地面積840㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口21m、ほぼ長方形 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子 | 14,000万円 ・73.8万円/坪 (24.0万円/m²) 土地面積580㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口22m、ほぼ長方形 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子 | 13,000万円 ・172.3万円/坪 (56.0万円/m²) 土地面積230㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口10.6m、ほぼ長方形 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子 | 6,900万円 ・80.0万円/坪 (26.0万円/m²) 土地面積260㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口12.5m、ほぼ長方形 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区我孫子 | 5,300万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) 土地面積130㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
土地属性 | 間口9.1m、長方形 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 3,800万円 ・30.2万円/坪 (9.8万円/m²) 土地面積390㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口31.6m、ほぼ整形 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 2,400万円 ・73.8万円/坪 (24.0万円/m²) 土地面積100㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口7.2m、ほぼ長方形 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区苅田 | 46,000万円 ・80.0万円/坪 (26.0万円/m²) 土地面積1800㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口38.6m、不整形 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住吉区庭井 | 2,600万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積175㎡ |
最寄り駅 | あびこ駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口9.2m、不整形 |
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