土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

岐阜県郡上市八幡町職人町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

岐阜県郡上市八幡町職人町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

岐阜県郡上市八幡町職人町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、7万円/坪(10年前比+8.5%)

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岐阜県郡上市八幡町職人町の土地価格

  • 632万円(7万円/坪)
  • 10年前比+8.5%(前年比▲7.8%
  • 平均駅距離 : -1分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 320.0㎡(97.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
岐阜県郡上市八幡町職人町の土地価格推移

◆岐阜県郡上市八幡町職人町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 8万円/坪
2010年 6万円/坪
2015年 6万円/坪
2020年(現在) 7万円/坪
2025年 7万円/坪
2030年 7万円/坪
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■現在の土地価格

岐阜県郡上市八幡町職人町:632万円(7万円/坪、10年前比+8.5%)

(参考)周囲の土地価格は?
郡上市:608万円(6万円/坪、10年前比+8.5%
高山市:888万円(13万円/坪、10年前比▲29.3%
関市:846万円(11万円/坪、10年前比▲19.9%
美濃市:913万円(10万円/坪、10年前比▲24.8%
下呂市:587万円(6万円/坪、10年前比▲28.0%

岐阜県郡上市八幡町職人町の価格は過去10年で+8.5%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲18.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲0.3%

2030年の岐阜県郡上市八幡町職人町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    813万円(8.4万円/坪、10年間で+28.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    630万円(6.5万円/坪、10年間で▲0.3%を予想)
  • バッドシナリオ
    425万円(4.4万円/坪、10年間で▲32.8%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲0.3%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲10.1%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆郡上市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
郡上-1 住居表示 岐阜県郡上市八幡町職人町760番1 15.8万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 郡上八幡駅から1800m
土地面積 208㎡
用途区分 第一種住居地域
郡上-2 住居表示 岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町1438番8 15.7万円/坪
(5.1万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 郡上八幡駅から600m
土地面積 235㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 郡上市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、郡上市はどうなるのだろうか。

◆郡上市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 42,090 人 100.0(基準年)
2020年 39,910 人 94.8
2025年 37,691 人 89.5
2030年 35,514 人 84.4
2035年 33,300 人 79.1
2040年 31,003 人 73.7
2045年 28,618 人 68.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

郡上市の将来推計人口

(参考)岐阜県郡上市八幡町職人町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
郡上市:68.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
高山市:70.5
関市:73.3
美濃市:59.4
下呂市:55.0

 郡上市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 68.0だ。周辺エリアの平均64.6に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

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