土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

東京都世田谷区中町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

東京都世田谷区中町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

東京都世田谷区中町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、261万円/坪(10年前比+35.6%)

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東京都世田谷区中町の土地価格

  • 8,693万円(261万円/坪)
  • 10年前比+35.6%(前年比+4.2%
  • 平均駅距離 : 9.4分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 110.0㎡(33.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
東京都世田谷区中町の土地価格推移

◆東京都世田谷区中町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 246万円/坪
2010年 193万円/坪
2015年 236万円/坪
2020年(現在) 261万円/坪
2025年 280万円/坪
2030年 299万円/坪
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■現在の土地価格

東京都世田谷区中町:8,693万円(261万円/坪、10年前比+35.6%)

(参考)周囲の土地価格は?
目黒区:9,394万円(311万円/坪、10年前比+18.4%
大田区:7,998万円(264万円/坪、10年前比+14.7%
渋谷区:8,145万円(299万円/坪、10年前比+34.6%
杉並区:8,512万円(245万円/坪、10年前比+17.0%
三鷹市:8,977万円(220万円/坪、10年前比▲1.7%

東京都世田谷区中町の価格は過去10年で+35.6%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+16.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+14.6%

2030年の東京都世田谷区中町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    10,493万円(315.3万円/坪、10年間で+20.7%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    9,959万円(299.3万円/坪、10年間で+14.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    6,895万円(207.2万円/坪、10年間で▲20.7%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+14.6%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+0.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆世田谷区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
世田谷-1 住居表示 東京都世田谷区桜上水5−40−10 177.8万円/坪
(57.8万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 桜上水駅から420m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-2 住居表示 東京都世田谷区等々力5丁目33番15 225.8万円/坪
(73.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 尾山台駅から300m
土地面積 345㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-3 住居表示 東京都世田谷区上馬1−7−12 191.4万円/坪
(62.2万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 駒沢大学駅から780m
土地面積 150㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-4 住居表示 東京都世田谷区南烏山2−12−6 181.8万円/坪
(59.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千歳烏山駅から460m
土地面積 91㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
世田谷-5 住居表示 東京都世田谷区大原1−3−6 219.7万円/坪
(71.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 下北沢駅から680m
土地面積 133㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-6 住居表示 東京都世田谷区上野毛4−13−17 203.7万円/坪
(66.2万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 上野毛駅から890m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-7 住居表示 東京都世田谷区等々力6−13−12 284.6万円/坪
(92.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 尾山台駅から730m
土地面積 1273㎡
用途区分 第一種住居地域
世田谷-8 住居表示 東京都世田谷区東玉川1−20−2 191.4万円/坪
(62.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 雪が谷大塚駅から600m
土地面積 162㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-9 住居表示 東京都世田谷区奥沢3−16−15 232.3万円/坪
(75.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 奥沢駅から380m
土地面積 184㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-10 住居表示 東京都世田谷区喜多見9−19−6 116.3万円/坪
(37.8万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 喜多見駅から550m
土地面積 163㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-11 住居表示 東京都世田谷区新町1−16−13 197.2万円/坪
(64.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 桜新町駅から1100m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-12 住居表示 東京都世田谷区用賀4−28−4 233.8万円/坪
(76.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 用賀駅から270m
土地面積 258㎡
用途区分 第一種住居地域
世田谷-13 住居表示 東京都世田谷区桜新町2−14−8 265.8万円/坪
(86.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 桜新町駅から430m
土地面積 1876㎡
用途区分 準工業地域
世田谷-14 住居表示 東京都世田谷区鎌田2−8−21 103.1万円/坪
(33.5万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 二子玉川駅から1900m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
世田谷-15 住居表示 東京都世田谷区赤堤5−20−6 181.8万円/坪
(59.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 下高井戸駅から560m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-16 住居表示 東京都世田谷区成城6−32−18 266.8万円/坪
(86.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 成城学園前駅から550m
土地面積 242㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-17 住居表示 東京都世田谷区上祖師谷5−25−2 134.2万円/坪
(43.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 仙川駅から1100m
土地面積 144㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
世田谷-18 住居表示 東京都世田谷区上馬4−19−9 211.1万円/坪
(68.6万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 駒沢大学駅から430m
土地面積 162㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
世田谷-19 住居表示 東京都世田谷区喜多見4−3−13 92.6万円/坪
(30.1万円/㎡)
前年比▲2.0%
最寄り駅 喜多見駅から1700m
土地面積 129㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 世田谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、世田谷区はどうなるのだろうか。

◆世田谷区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 903,346 人 100.0(基準年)
2020年 913,954 人 101.2
2025年 920,737 人 101.9
2030年 925,611 人 102.5
2035年 926,681 人 102.6
2040年 922,740 人 102.1
2045年 914,434 人 101.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

世田谷区の将来推計人口

(参考)東京都世田谷区中町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
世田谷区:101.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
目黒区:108.2
大田区:104.6
渋谷区:108.3
杉並区:104.6
三鷹市:103.7

 世田谷区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 101.2だ。周辺エリアの平均105.9に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

東京都世田谷区中町の土地の過去の売買事例

 東京都世田谷区中町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆世田谷区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 5,600万円
・212.3万円/坪
(69.0万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口4.2m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 5,100万円
・187.7万円/坪
(61.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口8m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 4,600万円
・307.7万円/坪
(100.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 用賀駅から徒歩14分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口5.8m、長方形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 5,100万円
・187.7万円/坪
(61.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 用賀駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口2.5m、袋地等
2019年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 8,000万円
・267.7万円/坪
(87.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口8m、ほぼ長方形
2019年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 6,800万円
・212.3万円/坪
(69.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 等々力駅から徒歩4分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口11m、ほぼ整形
2018年
第4四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 4,800万円
・307.7万円/坪
(100.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 用賀駅から徒歩14分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口5.4m、ほぼ長方形
2018年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 5,100万円
・283.1万円/坪
(92.0万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口4.5m、ほぼ長方形
2018年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 5,900万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口7.8m、ほぼ長方形
2018年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 10,000万円
・200.0万円/坪
(65.0万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 等々力駅から徒歩9分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口9.5m、ほぼ台形
2018年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 8,400万円
・227.7万円/坪
(74.0万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口7.2m、ほぼ長方形
2017年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 5,400万円
・166.2万円/坪
(54.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 用賀駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口2.5m、不整形
2017年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 9,100万円
・224.6万円/坪
(73.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩12分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口9.2m、ほぼ長方形
2017年
第4四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 8,300万円
・255.4万円/坪
(83.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10m、ほぼ長方形
2017年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 9,800万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口9.2m、ほぼ正方形
2017年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 8,700万円
・175.4万円/坪
(57.0万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 等々力駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口11.5m、長方形
2017年
第4四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 9,200万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 等々力駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口11.2m、ほぼ長方形
2017年
第1四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 7,600万円
・190.8万円/坪
(62.0万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩5分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口9.8m、ほぼ長方形
2017年
第2四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 37,000万円
・147.7万円/坪
(48.0万円/m²)
土地面積760㎡
最寄り駅 上野毛駅から徒歩4分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口23.9m、ほぼ台形
2016年
第3四半期
住居表示 東京都世田谷区中町 8,900万円
・206.2万円/坪
(67.0万円/m²)
土地面積135㎡
最寄り駅 等々力駅から徒歩5分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口8.2m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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