土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

JR総持寺駅(大阪府)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

JR総持寺駅(大阪府)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

JR総持寺駅(大阪府)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、58万円/坪(10年前比▲3.4%)

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JR総持寺駅(大阪府)の土地価格

  • 2,387万円(58万円/坪)
  • 10年前比▲3.4%(前年比+2.3%
  • 平均駅距離 : 14.36分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 135.0㎡(40.9坪)
※2020年時点の価格相場です。
JR総持寺駅(大阪府)の土地価格推移

◆JR総持寺駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 56万円/坪
2010年 61万円/坪
2015年 56万円/坪
2020年(現在) 58万円/坪
2025年 61万円/坪
2030年 64万円/坪
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■現在の土地価格

JR総持寺駅:2,387万円(58万円/坪、10年前比-3.4%)

(参考)周囲の土地価格は?
茨木市:4,730万円(98万円/坪、10年前比+16.7%
吹田市:5,590万円(112万円/坪、10年前比+4.1%
高槻市:3,568万円(87万円/坪、10年前比▲3.4%
箕面市:4,622万円(83万円/坪、10年前比+1.1%
摂津市:4,122万円(88万円/坪、10年前比▲15.9%
豊能郡豊能町:3,496万円(55万円/坪、10年前比▲6.0%

JR総持寺駅(大阪府)の価格は過去10年で▲3.4%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+10.0%

2030年のJR総持寺駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,681万円(65.7万円/坪、10年間で+12.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,627万円(64.3万円/坪、10年間で+10.0%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,876万円(45.9万円/坪、10年間で▲21.4%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
茨木市:4,733万円(98万円/坪、10年後は+0.1%
吹田市:5,416万円(109万円/坪、10年後は▲3.1%
高槻市:3,921万円(96万円/坪、10年後は+9.9%
箕面市:4,499万円(80万円/坪、10年後は▲2.7%
摂津市:4,566万円(97万円/坪、10年後は+10.8%
豊能郡豊能町:3,780万円(60万円/坪、10年後は+8.1%

ノーマルシナリオで、10年後に+10.0%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、JR総持寺駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆JR総持寺駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 73.5万円/坪
5分 64.5万円/坪
10分 68.0万円/坪
15分 61.2万円/坪
20分 48.3万円/坪
JR総持寺駅(大阪府)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆茨木市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
茨木-1 住居表示 大阪府茨木市駅前4−5−7 83.7万円/坪
(27.2万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 茨木駅から700m
土地面積 109㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-2 住居表示 大阪府茨木市中津町11−3 76.0万円/坪
(24.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から700m
土地面積 185㎡
用途区分 第二種住居地域
茨木-3 住居表示 大阪府茨木市穂積台7−10−3 49.8万円/坪
(16.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 宇野辺駅から850m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-4 住居表示 大阪府茨木市竹橋町7−16 84.9万円/坪
(27.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から450m
土地面積 202㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-5 住居表示 大阪府茨木市大池2−19−15 65.2万円/坪
(21.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から1500m
土地面積 224㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
茨木-6 住居表示 大阪府茨木市鮎川1−11−5 48.3万円/坪
(15.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から1600m
土地面積 92㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-7 住居表示 大阪府茨木市上泉町3−24 74.8万円/坪
(24.3万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 茨木市駅から850m
土地面積 109㎡
用途区分 第一種住居地域
茨木-8 住居表示 大阪府茨木市新中条町9−7 80.0万円/坪
(26.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木駅から1000m
土地面積 101㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-9 住居表示 大阪府茨木市南春日丘2−7−24 48.3万円/坪
(15.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 茨木駅から2000m
土地面積 240㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
茨木-10 住居表示 大阪府茨木市上穂積2−4−11 58.2万円/坪
(18.9万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 茨木駅から1400m
土地面積 92㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-11 住居表示 大阪府茨木市平田2−33−18 45.2万円/坪
(14.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から2400m
土地面積 112㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-12 住居表示 大阪府茨木市総持寺1−9−27 51.4万円/坪
(16.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 総持寺駅から500m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-13 住居表示 大阪府茨木市沢良宜浜2−19−2 50.5万円/坪
(16.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 沢良宜駅から650m
土地面積 209㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-14 住居表示 大阪府茨木市橋の内3−12−4 55.4万円/坪
(18.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 総持寺駅から800m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-15 住居表示 大阪府茨木市大字大岩559番 9.8万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 茨木駅から8200m
土地面積 416㎡
用途区分
茨木-16 住居表示 大阪府茨木市西福井2−13−13 40.6万円/坪
(13.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 茨木駅から3900m
土地面積 104㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-17 住居表示 大阪府茨木市太田3−8−16 41.2万円/坪
(13.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 JR総持寺駅から1900m
土地面積 87㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-18 住居表示 大阪府茨木市蔵垣内2−17−15 53.2万円/坪
(17.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千里丘駅から900m
土地面積 163㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-19 住居表示 大阪府茨木市松ヶ本町5−39 98.5万円/坪
(32.0万円/㎡)
前年比+1.6%
最寄り駅 茨木駅から350m
土地面積 2051㎡
用途区分 第二種住居地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 JR総持寺駅がある茨木市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、JR総持寺駅を含む、茨木市はどうなるのだろうか。

◆茨木市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 280,033 人 100.0(基準年)
2020年 283,805 人 101.3
2025年 284,085 人 101.4
2030年 281,581 人 100.6
2035年 277,246 人 99.0
2040年 271,829 人 97.1
2045年 265,917 人 95.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

茨木市の将来推計人口

(参考)JR総持寺駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
茨木市:95.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
吹田市:97.7
高槻市:81.0
箕面市:97.4
摂津市:78.8
豊能郡豊能町:43.2

 茨木市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 95.0だ。周辺エリアの平均79.6に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

JR総持寺駅の土地の過去の売買事例

 JR総持寺駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆茨木市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市十日市町 4,200万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
土地面積410㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩29分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口34.9m、ほぼ台形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市太田東芝町 2,000万円
・58.5万円/坪
(19.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩19分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口7.8m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市田中町 360万円
・7.4万円/坪
(2.4万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩8分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口11.8m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 94,000万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩5分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口30.1m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 18,000万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積490㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩1分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口60m、不整形
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市太田東芝町 13,000万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積1000㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩18分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口26.5m、長方形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市東太田 2,100万円
・80.0万円/坪
(26.0万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩16分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
土地属性 間口6.7m、ほぼ台形
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府茨木市三島丘 2,700万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩13分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口11.5m、ほぼ長方形
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府茨木市三島丘 1,300万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積70㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩13分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口7.2m、ほぼ長方形
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府茨木市田中町 3,000万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口4.6m、不整形
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市三咲町 9,700万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
土地面積340㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩12分
用途区分 工業地域
土地属性 間口12.1m、不整形
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府茨木市三島町 5,000万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口10.3m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 1,100万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11.6m、台形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 3,300万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、ほぼ台形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市三島町 5,500万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積260㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口12.1m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 1,300万円
・58.5万円/坪
(19.0万円/m²)
土地面積70㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12.8m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市西河原 1,400万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口6.7m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 1,200万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11.9m、長方形
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 1,200万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口7.2m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 2,200万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積95㎡
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口8.2m、長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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