新橋駅（東京都）で中古マンションの売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」「今が売り時か」「どう売るか」を知ることが重要だ。本記事ではAIによる価格予測（過去15年＋今後10年）に加え、実際の中古マンション売却相場・売却方法・費用・高く売るコツ・査定方法までを解説する。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
新橋駅（東京都）の中古マンションの売却価格・相場は？【AI予測】
現在の価格は、3,447万円（10年前比+60.1%）
新橋駅（東京都）の中古マンション価格
- 3,447万円（530万円/坪）
- 10年前比+60.1%（前年比+2.8%）
- 築年 : 2013年
- 駅距離 : 6.0分
- 専有面積 : 21.5㎡（6.5坪）
◆新橋駅の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 267万円／坪 |
| 2014年 | 331万円／坪 |
| 2019年 | 434万円／坪 |
| 2024年 | 530万円／坪 |
| 2029年 | 604万円／坪 |
| 2034年 |
746万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
■現在の中古マンション価格
新橋駅：3,447万円（530万円/坪、10年前比+60.1%）
（参考）周辺の中古マンション価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+80.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+27.8%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+36.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
港区の中古マンション相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 元麻布 | 859万円 | 26,617万円 | 76.6% |
| 2 | 虎ノ門 | 756万円 | 12,090万円 | 76.7% |
| 3 | 六本木 | 722万円 | 9,388万円 | 76.6% |
| 4 | 白金 | 649万円 | 10,385万円 | 89.2% |
| 5 | 三田 | 636万円 | 9,534万円 | 91.7% |
| 6 | 港南 | 600万円 | 12,594万円 | 110.9% |
| 7 | 東新橋 | 592万円 | 10,660万円 | 77.7% |
| 8 | 南麻布 | 588万円 | 5,876万円 | 75.6% |
| 9 | 高輪 | 575万円 | 8,627万円 | 75.6% |
| 10 | 南青山 | 575万円 | 8,045万円 | 82.5% |
| 11 | 東麻布 | 567万円 | 3,400万円 | 59.4% |
| 12 | 西麻布 | 561万円 | 6,731万円 | 64.8% |
| 13 | 麻布十番 | 559万円 | 3,913万円 | 64.8% |
| 14 | 赤坂 | 556万円 | 6,677万円 | 80.1% |
| 15 | 西新橋 | 556万円 | 3,335万円 | 64.6% |
| 16 | 白金台 | 551万円 | 8,266万円 | 72.7% |
| 17 | 芝浦 | 546万円 | 8,195万円 | 95.1% |
| 18 | 芝公園 | 544万円 | 6,528万円 | 82.4% |
| 19 | 新橋 | 539万円 | 3,772万円 | 58.2% |
| 20 | 台場 | 536万円 | 10,182万円 | 71.9% |
| 21 | 芝 | 528万円 | 3,696万円 | 60.2% |
| 22 | 浜松町 | 524万円 | 3,144万円 | 56.0% |
| 23 | 芝大門 | 512万円 | 3,582万円 | 69.9% |
| 24 | 海岸 | 505万円 | 4,542万円 | 80.0% |
| 25 | 麻布台 | 434万円 | 4,343万円 | 90.6% |
| 26 | 北青山 | 425万円 | 3,828万円 | 63.9% |
| 27 | 元赤坂 | 380万円 | 3,418万円 | 73.2% |
港区の中古マンション相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 神谷町駅 | 759万円 | 12,145万円 | 77.7% |
| 2 | 六本木一丁目駅 | 680万円 | 6,802万円 | 70.2% |
| 3 | 赤坂駅 | 662万円 | 7,941万円 | 72.7% |
| 4 | 汐留駅 | 645万円 | 12,252万円 | 79.7% |
| 5 | 麻布十番駅 | 639万円 | 8,307万円 | 82.8% |
| 6 | 品川駅 | 606万円 | 11,521万円 | 98.1% |
| 7 | 表参道駅 | 605万円 | 9,683万円 | 84.1% |
| 8 | 白金高輪駅 | 598万円 | 7,777万円 | 80.5% |
| 9 | 白金台駅 | 596万円 | 10,730万円 | 79.4% |
| 10 | 虎ノ門駅 | 580万円 | 3,480万円 | 62.4% |
| 11 | 田町駅 | 580万円 | 8,696万円 | 93.2% |
| 12 | 虎ノ門ヒルズ駅 | 579万円 | 3,474万円 | 62.4% |
| 13 | 高輪台駅 | 578万円 | 9,245万円 | 80.5% |
| 14 | 御成門駅 | 575万円 | 3,451万円 | 60.7% |
| 15 | 日の出駅 | 575万円 | 8,622万円 | 97.3% |
| 16 | 六本木駅 | 574万円 | 5,737万円 | 72.5% |
| 17 | 赤羽橋駅 | 568万円 | 5,115万円 | 66.2% |
| 18 | お台場海浜公園駅 | 564万円 | 10,718万円 | 76.3% |
| 19 | 三田駅 | 560万円 | 3,917万円 | 58.4% |
| 20 | 外苑前駅 | 542万円 | 8,126万円 | 84.1% |
| 21 | 浜松町駅 | 534万円 | 3,737万円 | 61.5% |
| 22 | モノレール浜松町駅 | 534万円 | 3,737万円 | 61.5% |
| 23 | 新橋駅 | 530万円 | 3,447万円 | 60.1% |
| 24 | 芝公園駅 | 530万円 | 3,710万円 | 63.9% |
| 25 | 大門駅 | 529万円 | 3,174万円 | 63.3% |
| 26 | 泉岳寺駅 | 529万円 | 6,343万円 | 65.6% |
| 27 | 芝浦ふ頭駅 | 497万円 | 3,479万円 | 63.0% |
| 28 | 赤坂見附駅 | 476万円 | 4,763万円 | 91.8% |
| 29 | 青山一丁目駅 | 430万円 | 3,012万円 | 64.4% |
| 30 | 乃木坂駅 | 429万円 | 4,285万円 | 77.5% |
| 31 | 竹芝駅 | 309万円 | 1,856万円 | 79.4% |
新橋駅(東京都)の中古マンションは実際いくらで売れている？売却相場と成約事例
「相場」と「実際に売れる価格（成約価格）」は必ずしも一致しない。ここでは国土交通省が公開する実際の成約事例から、新橋駅(東京都)の中古マンションがどの価格帯で売買されているかを見ていこう。
実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、売却価格相場算定の参考としよう。
◆港区の中古マンションの成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都港区白金台 | 東京都港区東麻布 | 東京都港区白金 | 東京都港区高輪 | 東京都港区高輪 | 東京都港区六本木 | 東京都港区南麻布 | 東京都港区六本木 | 東京都港区白金 | 東京都港区白金 | 東京都港区三田 | 東京都港区白金 | 東京都港区西麻布 | 東京都港区三田 | 東京都港区三田 | 東京都港区六本木 | 東京都港区東麻布 | 東京都港区白金 | 東京都港区白金 | 東京都港区白金 |
| 最寄駅 | 白金台駅から徒歩3分 | 麻布十番駅から徒歩5分 | 広尾駅から徒歩10分 | 高輪台駅から徒歩3分 | 高輪台駅から徒歩4分 | 六本木駅から徒歩2分 | 広尾駅から徒歩0分 | 六本木駅から徒歩4分 | 白金台駅から徒歩10分 | 白金台駅から徒歩10分 | 三田（東京）駅から徒歩7分 | 広尾駅から徒歩10分 | 乃木坂駅から徒歩9分 | 赤羽橋駅から徒歩8分 | 三田（東京）駅から徒歩7分 | 六本木駅から徒歩2分 | 麻布十番駅から徒歩3分 | 広尾駅から徒歩10分 | 広尾駅から徒歩10分 | 白金台駅から徒歩10分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1981年築、2LDK、SRC | 1996年築、1K、RC | 2008年築、1DK、RC | 2011年築、2LDK、RC | 2022年築、3LDK、RC | 1973年築、1K、RC | 2006年築、1LDK、RC | 2013年築、1LDK、RC | 2015年築、2LDK、RC | 2015年築、2LDK、RC | 2023年築、4LDK、RC | 2008年築、1DK、RC | 2018年築、2LDK、RC | 2021年築、1DK、SRC | 2023年築、1LDK、RC | 1968年築、1K、SRC | 2000年築、1DK、RC | 2008年築、1LDK、RC | 2008年築、2LDK、RC | 2015年築、2LDK、RC |
| 取引価格 |
8,300万円 ・498万円/坪 （151万円/m²） ・床面積55㎡ |
1,900万円 ・418万円/坪 （127万円/m²） ・床面積15㎡ |
10,000万円 ・508万円/坪 （154万円/m²） ・床面積65㎡ |
8,500万円 ・701万円/坪 （213万円/m²） ・床面積40㎡ |
20,000万円 ・660万円/坪 （200万円/m²） ・床面積100㎡ |
1,600万円 ・352万円/坪 （107万円/m²） ・床面積15㎡ |
14,000万円 ・924万円/坪 （280万円/m²） ・床面積50㎡ |
9,000万円 ・594万円/坪 （180万円/m²） ・床面積50㎡ |
19,000万円 ・1,140万円/坪 （346万円/m²） ・床面積55㎡ |
17,000万円 ・1,020万円/坪 （309万円/m²） ・床面積55㎡ |
44,000万円 ・1,210万円/坪 （367万円/m²） ・床面積120㎡ |
6,500万円 ・477万円/坪 （144万円/m²） ・床面積45㎡ |
21,000万円 ・1,260万円/坪 （382万円/m²） ・床面積55㎡ |
18,000万円 ・1,080万円/坪 （327万円/m²） ・床面積55㎡ |
11,000万円 ・807万円/坪 （244万円/m²） ・床面積45㎡ |
3,900万円 ・429万円/坪 （130万円/m²） ・床面積30㎡ |
2,800万円 ・462万円/坪 （140万円/m²） ・床面積20㎡ |
6,400万円 ・469万円/坪 （142万円/m²） ・床面積45㎡ |
13,000万円 ・613万円/坪 （186万円/m²） ・床面積70㎡ |
26,000万円 ・1,226万円/坪 （371万円/m²） ・床面積70㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
新橋駅(東京都)周辺のマンション推定売買価格相場
新橋駅(東京都)周辺のマンション推定売買価格相場
新橋駅(東京都)の中古マンションには「買い手」がいるのか？
売却を考えるうえで気になるのが「そもそも買い手がいるのか」という点だろう。上記の成約事例は、過去1年間での同市区町村内での成約事例を最大50件掲載しているが、20件以上ある市区町村であれば売買が比較的活発なエリアと言えるだろう。
「リビンマッチ」一括査定
「今が売り時か」を判断するには、現在の正確な売却価格を知ることが不可欠だ。無料査定なら、売却を決める前でも気軽に相場を把握できる。「リビンマッチ」なら、大手不動産会社を含む最大6社に一括して査定依頼できる（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
売却価格を詳細に分析しよう（駅距離・築年数・公示地価）
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。
では、新橋駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆新橋駅の徒歩距離別の中古マンション坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 389万円／坪 |
| 5分 | 363万円／坪 |
| 10分 | 364万円／坪 |
| 15分 | 349万円／坪 |
| 20分 | 338万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。
これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。
価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。
◆新橋駅の築年数別の中古マンション坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 461万円／坪 |
| 5年 | 398万円／坪 |
| 10年 | 366万円／坪 |
| 15年 | 335万円／坪 |
| 20年 | 297万円／坪 |
| 25年 | 236万円／坪 |
| 30年 | 210万円／坪 |
| 35年 | 197万円／坪 |
| 40年 | 188万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
売却する立場から押さえておきたいのは、マンションは築年数の経過とともに価格が下がりやすく、とくに築20年を超えると下落が大きくなる傾向があるという点だ。上のグラフで下落の傾きが緩やかなエリアは、それだけ立地や資産性が価格を支えていることを意味する。
だからこそ、売却を検討しているなら早めに現在価格を把握しておきたい。とくに築古のマンションは、管理状態や修繕積立金の積立状況が価格を左右するため、建物の維持状況もあわせて確認したい。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆港区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 港区-1 | 港区-2 | 港区-3 | 港区-4 | 港区-5 | 港区-6 | 港区-7 | 港区-8 | 港区-9 | 港区-10 | 港区-11 | 港区-12 | 港区-13 | 港区-14 | 港区-15 | 港区-16 | 港区-17 | 港区-18 | 港区-19 | 港区-20 | 港区-21 | 港区-23 | 港区-24 | 港区-25 | 港区-26 | 港区-66 | 港区-77 | 港区-78 | 港区-79 | 港区-81 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都港区元麻布2-3-24 | 東京都港区三田2-7-25 | 東京都港区赤坂4-11-18 | 東京都港区東麻布2-17-8 | 東京都港区白金台4-16-4 | 東京都港区元麻布3-6-2 | 東京都港区高輪1-9-5 | 東京都港区高輪2-12-51 | 東京都港区高輪3-16-8 | 東京都港区高輪4-20-19 | 東京都港区三田2-2-20 | 東京都港区赤坂6-19-23 | 東京都港区赤坂8-2-17 | 東京都港区南青山4-20-4 | 東京都港区南麻布1-27-33 | 東京都港区南麻布4-9-34 | 東京都港区南麻布5-9-2 | 東京都港区白金4-14-6 | 東京都港区白金台2-13-2 | 東京都港区赤坂1-14-11 | 東京都港区南青山2-4-11 | 東京都港区六本木3-5-16 | 東京都港区西麻布1-8-19 | 東京都港区南青山4丁目190番1外 《地番》 | 東京都港区六本木5-13-1 | 東京都港区白金台3-16-10 | 東京都港区港南3-7-23 | 東京都港区芝浦2-3-27 | 東京都港区南麻布1-5-11 | 東京都港区白金3-12-13 |
| 最寄り駅 | 広尾駅から700m | 赤羽橋駅から560m | 赤坂駅から550m | 赤羽橋駅から300m | 白金台駅から180m | 六本木駅から650m | 白金高輪駅から250m | 泉岳寺駅から270m | 高輪ゲートウェイ駅から600m | 品川駅から620m | 麻布十番駅から700m | 六本木一丁目駅から350m | 青山一丁目駅から320m | 表参道駅から360m | 白金高輪駅から760m | 広尾駅から650m | 広尾駅から250m | 白金台駅から310m | 高輪台駅から320m | 溜池山王駅から420m | 青山一丁目駅から230m | 六本木駅から350m | 六本木駅から430m | 外苑前駅から600m | 麻布十番駅から400m | 白金台駅から180m | 品川駅から1100m | 田町駅から760m | 麻布十番駅から350m | 白金高輪駅から580m |
| 土地面積 | 633㎡ | 363㎡ | 94㎡ | 146㎡ | 143㎡ | 278㎡ | 150㎡ | 288㎡ | 1445㎡ | 233㎡ | 331㎡ | 2045㎡ | 173㎡ | 456㎡ | 380㎡ | 3507㎡ | 163㎡ | 254㎡ | 153㎡ | 1053㎡ | 374㎡ | 96㎡ | 169㎡ | 483㎡ | 365㎡ | 935㎡ | 1157㎡ | 993㎡ | 1040㎡ | 125㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 商業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 1,049万円/坪 （318万円/㎡） 前年比+12.4% |
832万円/坪 （252万円/㎡） 前年比+13.5% |
551万円/坪 （167万円/㎡） 前年比+12.8% |
624万円/坪 （189万円/㎡） 前年比+12.5% |
436万円/坪 （132万円/㎡） 前年比+13.8% |
779万円/坪 （236万円/㎡） 前年比+14.0% |
620万円/坪 （188万円/㎡） 前年比+14.6% |
554万円/坪 （168万円/㎡） 前年比+12.8% |
983万円/坪 （298万円/㎡） 前年比+10.4% |
578万円/坪 （175万円/㎡） 前年比+14.4% |
683万円/坪 （207万円/㎡） 前年比+12.5% |
1,119万円/坪 （339万円/㎡） 前年比+10.4% |
858万円/坪 （260万円/㎡） 前年比+11.6% |
1,063万円/坪 （322万円/㎡） 前年比+12.2% |
703万円/坪 （213万円/㎡） 前年比+12.1% |
1,426万円/坪 （432万円/㎡） 前年比+10.2% |
842万円/坪 （255万円/㎡） 前年比+12.8% |
617万円/坪 （187万円/㎡） 前年比+12.7% |
515万円/坪 （156万円/㎡） 前年比+13.0% |
1,947万円/坪 （590万円/㎡） 前年比+10.3% |
908万円/坪 （275万円/㎡） 前年比+12.7% |
581万円/坪 （176万円/㎡） 前年比+12.8% |
614万円/坪 （186万円/㎡） 前年比+12.0% |
795万円/坪 （241万円/㎡） 前年比+13.1% |
927万円/坪 （281万円/㎡） 前年比+12.4% |
1,551万円/坪 （470万円/㎡） 前年比+10.3% |
611万円/坪 （185万円/㎡） 前年比+18.6% |
752万円/坪 （228万円/㎡） 前年比+15.7% |
1,343万円/坪 （407万円/㎡） 前年比+10.0% |
657万円/坪 （199万円/㎡） 前年比+13.1% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
新橋駅(東京都)の中古マンションの売り時はいつ？AI価格予測から考える
「今売るべきか、もう少し待つべきか」は売却を検討する誰もが悩むポイントだ。当サイトのAI価格予測をもとに、新橋駅(東京都)の中古マンションの売り時を考えてみよう。
◆新橋駅(東京都)の中古マンション坪単価予想（10年後＝2034年）
・グッドシナリオ 746万円/坪（現在比40.6％増）
・ノーマルシナリオ 678万円/坪（現在比27.8％増）
・バッドシナリオ 610万円/坪（現在比15.0％増）
※現在（2024年）の坪単価は530万円/坪。
売却のタイミングについては、将来価格予想が下落傾向にあるエリアの場合は、早期の売却を検討してもいいだろう。その際、政府が試算している人口予想も同時に確認し、エリアの人口推移を確認しておき、エリアとしての将来性も頭に入れておくと、買い主との交渉もスムーズにいきやすくなる。
一方で将来価格予想が上昇しているエリアについては焦って売却する必要はない。ただし金利動向や経済情勢によって将来価格は変動するだけでなく、維持コスト（管理費・修繕積立金・固定資産税）もかかるため、利用しない場合は早めの売却も選択肢になる。
「すまいステップ」一括査定
「今が売り時か」を判断するには、現在の正確な売却価格を知ることが不可欠だ。無料査定なら、売却を決める前でも気軽に相場を把握できる。「すまいステップ」なら、大手不動産会社を含む最大4社に一括して査定依頼できる（サービス提供：Speee）。
※以下step1～4の項目をすべて選んでから「無料査定スタート」を押してください
売却実績や保有資格などの基準をクリアした全国の優良不動産会社2,000社以上と提携しているので、地域に精通した会社が見つかるはずだ。
中古マンションを高く売る5つのポイント
同じ物件でも、売り方次第で数百万円の差がつくことがある。中古マンションを高く売るためのポイントを5つ紹介する。
1. 複数社に査定を依頼して比較する
1社だけの査定では、その金額が妥当か判断できない。実際に不動産を売却した人の多くは複数社に査定を依頼しており、1社のみで決めた人は少数派だ。複数社を比較することで適正価格が見え、高値売却につながる。
2. 管理状態・修繕積立金の積立状況を確認する
マンションは管理の良し悪しや修繕積立金の積立状況が価格を大きく左右する。管理組合の運営状況や長期修繕計画を確認し、査定時に伝えたい。
3. 大規模修繕の実施履歴を整理する
外壁・屋上防水・給排水管などの大規模修繕がいつ行われたかは、買い手が重視するポイントだ。
4. 同じマンション内・周辺の売出事例をチェックする
同一マンションの過去の成約事例は、最も参考になる価格の目安になる。
5. 内覧に備えて専有部分を整える
室内の印象は内覧時の評価を左右する。リフォーム履歴があれば整理しておく。
中古マンションの査定はどこがいい？一括査定の使い方
「どのタイプの会社が自分に合うか分からない」そんなときに便利なのが一括査定サービスだ。
一括査定とは、一度の情報入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる無料サービスのこと。複数社の査定額を比較できるため売却相場が分かり、信頼できる会社を見つけやすい。1社ずつ問い合わせる手間がかからないのが最大のメリットだ。
◆一括査定サービスの比較
【リビンマッチ】- 最大6社に一括査定
- 提携1,700社以上と幅広い
- 仲介だけでなく買い取り査定にも対応。投資用物件・ビル・店舗・工場・倉庫・農地も可
- 運営：リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場）
- こんな人におすすめ：幅広い選択肢から比較したい／仲介と買い取りの両方を検討したい
【すまいステップ】
- 大手不動産会社を含む最大4社に一括査定
- 売却実績・保有資格の基準をクリアした優良2,000社以上と提携
- 運営：Speee
- こんな人におすすめ：大手中心に厳選された会社に絞って依頼したい
どちらのサービスも無料で、新橋駅(東京都)の物件の査定依頼ができる。幅広く比較するなら「リビンマッチ」、大手中心なら「すまいステップ」を活用しよう。
「リビンマッチ」一括査定
「今が売り時か」を判断するには、現在の正確な売却価格を知ることが不可欠だ。無料査定なら、売却を決める前でも気軽に相場を把握できる。「リビンマッチ」なら、大手不動産会社を含む最大6社に一括して査定依頼できる（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
「すまいステップ」一括査定
相場はあくまで平均値だ。自分の不動産が実際にいくらで売れるかは、複数社の査定額を比較するのが確実。査定依頼は無料で、「すまいステップ」なら大手不動産会社を含む最大4社に一括依頼できる（サービス提供：Speee）。
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
新橋駅がある港区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、新橋駅を含む、港区はどうなるのだろうか。
◆港区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 260,486人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 269,627人 | 103.5 | |
| 2030年 | 283,075人 | 108.7 | |
| 2035年 | 294,403人 | 113.0 | |
| 2040年 | 303,333人 | 116.4 | |
| 2045年 | 309,348人 | 118.8 | |
| 2050年 | 312,556人 | 120.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）新橋駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
港区：120.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都千代田区：119.7
東京都中央区：124.7
東京都新宿区：104.2
東京都江東区：113.0
東京都品川区：110.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
新橋駅(東京都)の中古マンションに関するFAQ
- Q新橋駅(東京都)の中古マンション価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
新橋駅(東京都)の中古マンション価格は、現在の平均価格が約530万円/坪となっており、10年前と比べて+60.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q新橋駅(東京都)の中古マンション価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約678万円/坪となり、+27.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q新橋駅(東京都)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、東京都港区元麻布2-3-24（広尾駅から700m、第1種住居地域）が、979万円/坪（318万円/㎡、前年比12.4%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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