中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、121万円/坪(10年前比▲30.2%)

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トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建て価格

  • 3,663万円(121万円/坪)
  • 10年前比▲30.2%(前年比▲2.1%
  • 平均築年 : 1996年
  • 平均駅距離 : 4.5分
  • 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
  • 平均土地面積 : 70.0㎡(21.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建て価格推移

◆トレードセンター前駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 161万円/坪
2010年 173万円/坪
2015年 132万円/坪
2020年(現在) 121万円/坪
2025年 105万円/坪
2030年 90万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

トレードセンター前駅:3,663万円(121万円/坪、10年前比-30.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市住之江区:2,420万円(80万円/坪、10年前比▲30.5%
大阪市此花区:2,532万円(84万円/坪、10年前比▲23.9%
大阪市港区:3,085万円(97万円/坪、10年前比▲1.1%
大阪市大正区:2,505万円(83万円/坪、10年前比▲1.9%
大阪市住吉区:2,862万円(95万円/坪、10年前比+0.1%
大阪市西成区:2,756万円(87万円/坪、10年前比+6.3%

トレードセンター前駅(大阪府)の価格は過去10年で▲30.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲10.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲25.6%

2030年のトレードセンター前駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,517万円(116.3万円/坪、10年間で▲4.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,725万円(90.1万円/坪、10年間で▲25.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,845万円(61.0万円/坪、10年間で▲49.6%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市住之江区:1,609万円(53万円/坪、10年後は▲33.5%
大阪市此花区:1,542万円(51万円/坪、10年後は▲39.1%
大阪市港区:2,718万円(86万円/坪、10年後は▲11.9%
大阪市大正区:2,408万円(80万円/坪、10年後は▲3.9%
大阪市住吉区:3,181万円(105万円/坪、10年後は+11.2%
大阪市西成区:2,824万円(89万円/坪、10年後は+2.5%

ノーマルシナリオで、10年後に▲25.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲12.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆トレードセンター前駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 87.6万円/坪
5年 72.1万円/坪
10年 69.3万円/坪
15年 57.5万円/坪
20年 46.1万円/坪
25年 48.3万円/坪
30年 42.3万円/坪
35年 37.3万円/坪
40年 33.9万円/坪
トレードセンター前駅(大阪府)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆大阪市住之江区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
大阪住之江-1 住居表示 大阪府大阪市住之江区西住之江2−11−27 68.3万円/坪
(22.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 住ノ江駅から260m
土地面積 211㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
大阪住之江-2 住居表示 大阪府大阪市住之江区住之江1−2−20 67.1万円/坪
(21.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 住ノ江駅から260m
土地面積 53㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪住之江-3 住居表示 大阪府大阪市住之江区新北島3−8−48 63.7万円/坪
(20.7万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 住之江公園駅から730m
土地面積 104㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪住之江-4 住居表示 大阪府大阪市住之江区中加賀屋2−16−9 68.3万円/坪
(22.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北加賀屋駅から490m
土地面積 139㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪住之江-5 住居表示 大阪府大阪市住之江区北島3−6−17 55.1万円/坪
(17.9万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 住之江公園駅から1000m
土地面積 78㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪住之江-6 住居表示 大阪府大阪市住之江区南加賀屋2−5−5 69.2万円/坪
(22.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 住之江公園駅から350m
土地面積 139㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪住之江-7 住居表示 大阪府大阪市住之江区御崎2−11−19 63.7万円/坪
(20.7万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 住之江公園駅から840m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪住之江-8 住居表示 大阪府大阪市住之江区東加賀屋2−10−12 67.1万円/坪
(21.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北加賀屋駅から650m
土地面積 143㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
大阪住之江-9 住居表示 大阪府大阪市住之江区粉浜2−13−11 65.5万円/坪
(21.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 粉浜駅から300m
土地面積 138㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪住之江-10 住居表示 大阪府大阪市住之江区北加賀屋1−11−16 53.5万円/坪
(17.4万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 北加賀屋駅から400m
土地面積 204㎡
用途区分 準工業地域
大阪住之江-11 住居表示 大阪府大阪市住之江区平林南2−6−3 45.2万円/坪
(14.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 平林駅から320m
土地面積 221㎡
用途区分 準工業地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 トレードセンター前駅がある大阪市住之江区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、トレードセンター前駅を含む、大阪市住之江区はどうなるのだろうか。

◆大阪市住之江区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 122,988 人 100.0(基準年)
2020年 118,371 人 96.2
2025年 112,897 人 91.8
2030年 106,807 人 86.8
2035年 100,260 人 81.5
2040年 93,399 人 75.9
2045年 86,628 人 70.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

大阪市住之江区の将来推計人口

(参考)トレードセンター前駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市住之江区:70.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市此花区:94.7
大阪市港区:68.7
大阪市大正区:63.9
大阪市住吉区:84.8
大阪市西成区:52.3

 大阪市住之江区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 70.4だ。周辺エリアの平均72.9に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

トレードセンター前駅の中古戸建ての過去の売買事例

 トレードセンター前駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆大阪市住之江区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2011年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市住之江区南港北 100,000万円
・146.5万円/坪
(47.6万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 トレードセンター前駅から徒歩5分
用途区分 準工業地域
建物属性 1990年築、鉄骨造
2006年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市住之江区南港北 110,000万円
・161.2万円/坪
(52.4万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 トレードセンター前駅から徒歩4分
用途区分 準工業地域
建物属性 1994年築、SRC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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