トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、121万円/坪(10年前比▲30.2%)
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トレードセンター前駅(大阪府)の中古戸建て価格
- 3,663万円(121万円/坪)
- 10年前比▲30.2%(前年比▲2.1%)
- 平均築年 : 1996年
- 平均駅距離 : 4.5分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 70.0㎡(21.2坪)
◆トレードセンター前駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 161万円/坪 |
2010年 | 173万円/坪 |
2015年 | 132万円/坪 |
2020年(現在) | 121万円/坪 |
2025年 | 105万円/坪 |
2030年 | 90万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
トレードセンター前駅:3,663万円(121万円/坪、10年前比-30.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市住之江区:2,420万円(80万円/坪、10年前比▲30.5%)
大阪市此花区:2,532万円(84万円/坪、10年前比▲23.9%)
大阪市港区:3,085万円(97万円/坪、10年前比▲1.1%)
大阪市大正区:2,505万円(83万円/坪、10年前比▲1.9%)
大阪市住吉区:2,862万円(95万円/坪、10年前比+0.1%)
大阪市西成区:2,756万円(87万円/坪、10年前比+6.3%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲10.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲25.6%
- グッドシナリオ
3,517万円(116.3万円/坪、10年間で▲4.0%を予想) - ノーマルシナリオ
2,725万円(90.1万円/坪、10年間で▲25.6%を予想) - バッドシナリオ
1,845万円(61.0万円/坪、10年間で▲49.6%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市住之江区:1,609万円(53万円/坪、10年後は▲33.5%)
大阪市此花区:1,542万円(51万円/坪、10年後は▲39.1%)
大阪市港区:2,718万円(86万円/坪、10年後は▲11.9%)
大阪市大正区:2,408万円(80万円/坪、10年後は▲3.9%)
大阪市住吉区:3,181万円(105万円/坪、10年後は+11.2%)
大阪市西成区:2,824万円(89万円/坪、10年後は+2.5%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲12.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆トレードセンター前駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 87.6万円/坪 |
5年 | 72.1万円/坪 |
10年 | 69.3万円/坪 |
15年 | 57.5万円/坪 |
20年 | 46.1万円/坪 |
25年 | 48.3万円/坪 |
30年 | 42.3万円/坪 |
35年 | 37.3万円/坪 |
40年 | 33.9万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市住之江区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪住之江-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区西住之江2−11−27 | 68.3万円/坪 (22.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 住ノ江駅から260m | ||
土地面積 | 211㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住之江-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区住之江1−2−20 | 67.1万円/坪 (21.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 住ノ江駅から260m | ||
土地面積 | 53㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住之江-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区新北島3−8−48 | 63.7万円/坪 (20.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 住之江公園駅から730m | ||
土地面積 | 104㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住之江-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区中加賀屋2−16−9 | 68.3万円/坪 (22.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北加賀屋駅から490m | ||
土地面積 | 139㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住之江-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区北島3−6−17 | 55.1万円/坪 (17.9万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 住之江公園駅から1000m | ||
土地面積 | 78㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住之江-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区南加賀屋2−5−5 | 69.2万円/坪 (22.5万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 住之江公園駅から350m | ||
土地面積 | 139㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住之江-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区御崎2−11−19 | 63.7万円/坪 (20.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 住之江公園駅から840m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住之江-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区東加賀屋2−10−12 | 67.1万円/坪 (21.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北加賀屋駅から650m | ||
土地面積 | 143㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪住之江-9 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区粉浜2−13−11 | 65.5万円/坪 (21.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 粉浜駅から300m | ||
土地面積 | 138㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪住之江-10 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区北加賀屋1−11−16 | 53.5万円/坪 (17.4万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 北加賀屋駅から400m | ||
土地面積 | 204㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪住之江-11 | 住居表示 | 大阪府大阪市住之江区平林南2−6−3 | 45.2万円/坪 (14.7万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 平林駅から320m | ||
土地面積 | 221㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
トレードセンター前駅がある大阪市住之江区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、トレードセンター前駅を含む、大阪市住之江区はどうなるのだろうか。
◆大阪市住之江区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 122,988 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 118,371 人 | 96.2 | |
2025年 | 112,897 人 | 91.8 | |
2030年 | 106,807 人 | 86.8 | |
2035年 | 100,260 人 | 81.5 | |
2040年 | 93,399 人 | 75.9 | |
2045年 | 86,628 人 | 70.4 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)トレードセンター前駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市住之江区:70.4
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市此花区:94.7
大阪市港区:68.7
大阪市大正区:63.9
大阪市住吉区:84.8
大阪市西成区:52.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
トレードセンター前駅の中古戸建ての過去の売買事例
トレードセンター前駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市住之江区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住之江区南港北 | 100,000万円 ・146.5万円/坪 (47.6万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | トレードセンター前駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、鉄骨造 | ||
2006年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市住之江区南港北 | 110,000万円 ・161.2万円/坪 (52.4万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | トレードセンター前駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1994年築、SRC |
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