兵庫県伊丹市千僧の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県伊丹市千僧の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、130万円/坪(10年前比▲1.2%)
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兵庫県伊丹市千僧の中古戸建て価格
- 3,918万円(130万円/坪)
- 10年前比▲1.2%(前年比▲0.3%)
- 平均築年 : 1995年
- 平均駅距離 : 13.36分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 105.0㎡(31.8坪)
![兵庫県伊丹市千僧の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/e/-/img_ce13a19fb4e1c78c38d74272c3e74a3b17978.png)
◆兵庫県伊丹市千僧の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 135万円/坪 |
2010年 | 131万円/坪 |
2015年 | 134万円/坪 |
2020年(現在) | 130万円/坪 |
2025年 | 129万円/坪 |
2030年 | 128万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県伊丹市千僧:3,918万円(130万円/坪、10年前比-1.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
尼崎市:3,114万円(103万円/坪、10年前比▲15.6%)
西宮市:4,620万円(145万円/坪、10年前比+11.4%)
川西市:3,126万円(98万円/坪、10年前比▲38.0%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲14.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲1.1%
- グッドシナリオ
5,001万円(165.3万円/坪、10年間で+27.7%を予想) - ノーマルシナリオ
3,874万円(128.1万円/坪、10年間で▲1.1%を予想) - バッドシナリオ
3,773万円(124.7万円/坪、10年間で▲3.7%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県伊丹市千僧の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 129.1万円/坪 |
5年 | 119.6万円/坪 |
10年 | 115.5万円/坪 |
15年 | 95.4万円/坪 |
20年 | 89.2万円/坪 |
25年 | 90.7万円/坪 |
30年 | 91.4万円/坪 |
35年 | 60.2万円/坪 |
40年 | 52.8万円/坪 |
![兵庫県伊丹市千僧の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/8/-/img_488ba1eff2c6f1ea3a65d954514e855c21770.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆伊丹市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
伊丹-1 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市梅ノ木4−3−12 | 81.5万円/坪 (26.5万円/㎡) 前年比+1.1% |
最寄り駅 | 新伊丹駅から180m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
伊丹-2 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市柏木町1丁目112番 | 66.2万円/坪 (21.5万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 阪急塚口駅から830m | ||
土地面積 | 189㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-3 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市西野6丁目117番 | 36.0万円/坪 (11.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から5200m | ||
土地面積 | 139㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-4 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市池尻1丁目327番 | 45.2万円/坪 (14.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から3400m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-5 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市瑞穂町3丁目39番2 | 56.3万円/坪 (18.3万円/㎡) 前年比+1.1% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から1800m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-6 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市西台3−2−8 | 86.8万円/坪 (28.2万円/㎡) 前年比+3.3% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から350m | ||
土地面積 | 951㎡ | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
伊丹-7 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市鈴原町9丁目376番 | 57.5万円/坪 (18.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新伊丹駅から1000m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
伊丹-8 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧2丁目10番4 | 55.1万円/坪 (17.9万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から1500m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-9 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市瑞原3丁目33番1外 | 46.5万円/坪 (15.1万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から3000m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-10 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市西野2丁目43番 | 41.5万円/坪 (13.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から4000m | ||
土地面積 | 161㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-11 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市昆陽南5−13−15 | 47.7万円/坪 (15.5万円/㎡) 前年比+1.3% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から2100m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-12 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市東野4丁目1番9 | 40.3万円/坪 (13.1万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から3000m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-13 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市稲野町5丁目53番1 | 74.2万円/坪 (24.1万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 稲野駅から350m | ||
土地面積 | 233㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
伊丹-14 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市桑津2−1−58 | 34.8万円/坪 (11.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 伊丹駅から1300m | ||
土地面積 | 107㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
伊丹-15 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市平松3−1−10 | 79.1万円/坪 (25.7万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 新伊丹駅から220m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-16 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市桜ケ丘3−2−17 | 70.5万円/坪 (22.9万円/㎡) 前年比+0.9% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から700m | ||
土地面積 | 173㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
伊丹-17 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市松ケ丘2丁目23番 | 51.1万円/坪 (16.6万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から2800m | ||
土地面積 | 193㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
伊丹-18 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市安堂寺町6丁目207番 | 64.6万円/坪 (21.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 稲野駅から1000m | ||
土地面積 | 157㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊丹-19 | 住居表示 | 兵庫県伊丹市昆陽5丁目149番 | 51.4万円/坪 (16.7万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 阪急伊丹駅から1800m | ||
土地面積 | 130㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
伊丹市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、伊丹市はどうなるのだろうか。
◆伊丹市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 196,883 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 195,727 人 | 99.4 | |
2025年 | 192,539 人 | 97.8 | |
2030年 | 187,965 人 | 95.5 | |
2035年 | 182,570 人 | 92.7 | |
2040年 | 176,810 人 | 89.8 | |
2045年 | 170,955 人 | 86.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![伊丹市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/3/6/-/img_36e94e88799b596c690c2d5f5cc99e136105.png)
(参考)兵庫県伊丹市千僧のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
伊丹市:86.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
尼崎市:83.1
西宮市:90.5
川西市:84.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県伊丹市千僧の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県伊丹市千僧付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆伊丹市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 4,400万円 ・142.5万円/坪 (46.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,000万円 ・83.9万円/坪 (27.3万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1968年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 2,500万円 ・96.2万円/坪 (31.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 9,200万円 ・91.3万円/坪 (29.7万円/m²) ・床面積310㎡ (土地面積350㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1991年築、鉄骨造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 1,800万円 ・69.2万円/坪 (22.5万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1995年築、木造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 4,300万円 ・132.3万円/坪 (43.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,000万円 ・97.2万円/坪 (31.6万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 4,000万円 ・144.8万円/坪 (47.1万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,600万円 ・105.5万円/坪 (34.3万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 4,200万円 ・129.2万円/坪 (42.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2015年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,500万円 ・113.4万円/坪 (36.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 準住居地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,500万円 ・107.7万円/坪 (35.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,900万円 ・120.0万円/坪 (39.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 1,900万円 ・55.7万円/坪 (18.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1995年築、木造 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,200万円 ・103.6万円/坪 (33.7万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2005年築、木造 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 1,300万円 ・114.3万円/坪 (37.1万円/m²) ・床面積35㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1973年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,600万円 ・85.2万円/坪 (27.7万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,800万円 ・116.9万円/坪 (38.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 3,500万円 ・113.4万円/坪 (36.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2015年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県伊丹市千僧 | 1,400万円 ・71.8万円/坪 (23.3万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 伊丹駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1968年築、木造 |
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