大阪府堺市東区の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府堺市東区の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、84万円/坪(10年前比▲23.3%)
大阪府堺市東区の中古戸建て価格相場は坪単価 84万円(25.4万円/㎡)となった。過去10年間で▲23.3%となっている。これは大阪府堺市東区周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古戸建ての価格・相場となる。
大阪府堺市東区の中古戸建て価格
- 2,427万円(84万円/坪)
- 10年前比▲23.3%(前年比+0.4%)
- 平均築年 : 1993年
- 平均駅距離 : 12.26分
- 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
- 平均土地面積 : 105.0㎡(31.8坪)
■現在の中古戸建て価格
大阪府堺市東区:2,427万円(84万円/坪、10年前比-23.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
堺市中区:2,359万円(82万円/坪、10年前比▲14.8%)
堺市北区:4,054万円(134万円/坪、10年前比▲30.5%)
堺市美原区:2,521万円(83万円/坪、10年前比▲26.7%)
大阪狭山市:2,749万円(91万円/坪、10年前比▲30.0%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲25.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、▲6.0%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
2,945万円(102.5万円/坪、10年間で+21.3%を予想) - ノーマルシナリオ
2,282万円(79.4万円/坪、10年間で▲6.0%を予想) - バッドシナリオ
1,541万円(53.6万円/坪、10年間で▲36.5%を予想)
■10年後の中古戸建て価格
大阪府堺市東区:2,282万円(79.4万円/坪、10年後は▲6.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格(ノーマルシナリオ)は?
堺市中区:2,128万円(74万円/坪、10年後は▲9.8%)
堺市北区:3,088万円(102万円/坪、10年後は▲23.8%)
堺市美原区:2,108万円(70万円/坪、10年後は▲16.4%)
大阪狭山市:1,625万円(54万円/坪、10年後は▲40.9%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲22.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆大阪府堺市東区の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 110万円/坪 |
2010年 | 110万円/坪 |
2015年 | 97万円/坪 |
2020年(現在) | 84万円/坪 |
2025年 | 82万円/坪 |
2030年 | 79万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
堺市東区の中古戸建て価格一覧
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府堺市東区の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 89.2万円/坪 |
5年 | 84.0万円/坪 |
10年 | 72.2万円/坪 |
15年 | 57.8万円/坪 |
20年 | 48.6万円/坪 |
25年 | 46.0万円/坪 |
30年 | 34.5万円/坪 |
35年 | 30.4万円/坪 |
40年 | 23.7万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆堺市東区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
堺東-1 | 住居表示 | 大阪府堺市東区南野田554番7外 | 34.8万円/坪 (11.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 狭山駅から340m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
堺東-2 | 住居表示 | 大阪府堺市東区菩提町5丁45番 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初芝駅から1100m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
堺東-3 | 住居表示 | 大阪府堺市東区北野田472番16 | 37.5万円/坪 (12.2万円/㎡) 前年比▲1.6% |
最寄り駅 | 北野田駅から600m | ||
土地面積 | 115㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
堺東-4 | 住居表示 | 大阪府堺市東区西野146番7 | 32.9万円/坪 (10.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北野田駅から960m | ||
土地面積 | 254㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
堺東-5 | 住居表示 | 大阪府堺市東区引野町2丁90番8 | 36.0万円/坪 (11.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初芝駅から1300m | ||
土地面積 | 265㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
堺東-6 | 住居表示 | 大阪府堺市東区大美野4番2 | 49.2万円/坪 (16.0万円/㎡) 前年比−% |
最寄り駅 | 北野田駅から520m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
堺東-7 | 住居表示 | 大阪府堺市東区草尾714番43 | 30.2万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北野田駅から1100m | ||
土地面積 | 119㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
堺東-8 | 住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘原寺町227番7 | 34.8万円/坪 (11.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 萩原天神駅から500m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
堺東-9 | 住居表示 | 大阪府堺市東区丈六445番31 | 38.5万円/坪 (12.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北野田駅から1400m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
堺東-10 | 住居表示 | 大阪府堺市東区中茶屋1番37 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 北野田駅から1900m | ||
土地面積 | 129㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
堺東-11 | 住居表示 | 大阪府堺市東区野尻町70番104 | 36.3万円/坪 (11.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初芝駅から950m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
堺東-12 | 住居表示 | 大阪府堺市東区高松263番40 | 32.0万円/坪 (10.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北野田駅から1100m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
堺東-13 | 住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘西町6−30−13 | 32.0万円/坪 (10.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初芝駅から640m | ||
土地面積 | 258㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
堺東-14 | 住居表示 | 大阪府堺市東区野尻町241番17 | 36.3万円/坪 (11.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初芝駅から500m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
堺東-15 | 住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘西町5−6−22 | 41.8万円/坪 (13.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初芝駅から450m | ||
土地面積 | 98㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
大阪府堺市東区の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府堺市東区付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆堺市東区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区大美野 | 2,000万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2013年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区菩提町 | 1,500万円 ・57.7万円/坪 (18.8万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2003年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘田中町 | 900万円 ・19.1万円/坪 (6.2万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 萩原天神駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区丈六 | 470万円 ・48.2万円/坪 (15.7万円/m²) ・床面積30㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 萩原天神駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1974年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区大美野 | 1,600万円 ・44.8万円/坪 (14.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 北野田駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘田中町 | 1,400万円 ・23.9万円/坪 (7.8万円/m²) ・床面積180㎡ (土地面積150㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区北野田 | 2,800万円 ・95.7万円/坪 (31.1万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 北野田駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘西町 | 2,600万円 ・84.2万円/坪 (27.4万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区野尻町 | 2,500万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区高松 | 500万円 ・19.2万円/坪 (6.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 萩原天神駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区野尻町 | 3,700万円 ・119.8万円/坪 (38.9万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区西野 | 520万円 ・16.8万円/坪 (5.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 北野田駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区北野田 | 7,300万円 ・89.8万円/坪 (29.2万円/m²) ・床面積250㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 北野田駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区北野田 | 750万円 ・22.0万円/坪 (7.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 北野田駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区南野田 | 600万円 ・19.4万円/坪 (6.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 北野田駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1969年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘原寺町 | 500万円 ・22.0万円/坪 (7.1万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 萩原天神駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘西町 | 3,000万円 ・87.9万円/坪 (28.6万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区野尻町 | 4,500万円 ・131.9万円/坪 (42.9万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 初芝駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区南野田 | 480万円 ・19.7万円/坪 (6.4万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 北野田駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘原寺町 | 13,000万円 ・33.3万円/坪 (10.8万円/m²) ・床面積1200㎡ (土地面積1400㎡) |
最寄り駅 | 萩原天神駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1981年築、鉄骨造 |
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