奈良県山辺郡山添村峰寺の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
奈良県山辺郡山添村峰寺の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、63万円／坪（10年前比▲20.5%）
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奈良県山辺郡山添村峰寺の中古戸建て価格
- 2,010万円（63万円/坪）
- 10年前比▲20.5%（前年比▲2.9%）
- 平均築年 : 1995年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 平均土地面積 : 175.0㎡（53.0坪）
◆奈良県山辺郡山添村峰寺の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 78万円／坪 |
| 2010年 | 80万円／坪 |
| 2015年 | 71万円／坪 |
| 2020年（現在） | 63万円／坪 |
| 2025年 | 57万円／坪 |
| 2030年 | 50万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
奈良県山辺郡山添村峰寺：2,010万円（63万円/坪、10年前比-20.5%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
奈良市：2,904万円（91万円/坪、10年前比▲6.0%）
宇陀市：2,382万円（66万円/坪、10年前比▲47.4%）
名張市：2,007万円（58万円/坪、10年前比▲27.8%）
伊賀市：1,839万円（53万円/坪、10年前比▲31.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲28.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲21.1%
- グッドシナリオ
2,047万円（64.5万円/坪、10年間で+1.8%を予想） - ノーマルシナリオ
1,586万円（49.9万円/坪、10年間で▲21.1%を予想） - バッドシナリオ
1,071万円（33.7万円/坪、10年間で▲46.7%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
山辺郡山添村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、山辺郡山添村はどうなるのだろうか。
◆山辺郡山添村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 3,674 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 3,278 人 | 89.2 | |
| 2025年 | 2,894 人 | 78.8 | |
| 2030年 | 2,547 人 | 69.3 | |
| 2035年 | 2,215 人 | 60.3 | |
| 2040年 | 1,881 人 | 51.2 | |
| 2045年 | 1,578 人 | 43.0 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）奈良県山辺郡山添村峰寺のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
山辺郡山添村：43.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
奈良市：77.8
宇陀市：45.5
名張市：71.9
伊賀市：57.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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