東京都世田谷区祖師谷の中古戸建て価格・相場は？ 今後10年の価格推移も予想！【不動産価格データベース】

東京都世田谷区祖師谷の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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東京都世田谷区祖師谷の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、255万円／坪（10年前比+13.3%）

　東京都世田谷区祖師谷の中古戸建て価格相場は坪単価 255万円（77.1万円/㎡）となった。過去10年間で+13.3%となっている。これは東京都世田谷区祖師谷周辺の取引価格（売却価格）を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古戸建ての価格・相場となる。

■現在の中古戸建て価格

東京都世田谷区祖師谷：7,331万円（255万円/坪、10年前比+13.3%）

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
目黒区：9,728万円（292万円/坪、10年前比+24.1%）
大田区：7,459万円（260万円/坪、10年前比+17.6%）
渋谷区：14,926万円（318万円/坪、10年前比+37.9%）
杉並区：8,050万円（280万円/坪、10年前比+16.9%）
三鷹市：6,629万円（243万円/坪、10年前比+15.7%）

　不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス（ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など）により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

　一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、+23.5%

　では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向（GDP規模）は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

■10年後の中古戸建て価格

東京都世田谷区祖師谷：9,053万円（315.0万円/坪、10年後は+23.5%）

（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
目黒区：11,511万円（346万円/坪、10年後は+18.3%）
大田区：7,468万円（260万円/坪、10年後は+0.1%）
渋谷区：19,007万円（405万円/坪、10年後は+27.3%）
杉並区：7,837万円（273万円/坪、10年後は▲2.6%）
三鷹市：7,830万円（288万円/坪、10年後は+18.1%）

　コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

　日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆東京都世田谷区祖師谷の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2005年	248万円／坪
2010年	225万円／坪
2015年	255万円／坪
2020年（現在）	255万円／坪
2025年	285万円／坪
2030年	315万円／坪

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆東京都世田谷区祖師谷の築年数別の中古戸建て坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	279.5万円／坪
5年	241.5万円／坪
10年	242.8万円／坪
15年	224.9万円／坪
20年	198.4万円／坪
25年	222.5万円／坪
30年	166.6万円／坪
35年	142.0万円／坪
40年	175.6万円／坪

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　世田谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、世田谷区はどうなるのだろうか。

◆世田谷区の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2015年＝100)
2015年	903,346 人	100.0（基準年）
2020年	913,954 人	101.2
2025年	920,737 人	101.9
2030年	925,611 人	102.5
2035年	926,681 人	102.6
2040年	922,740 人	102.1
2045年	914,434 人	101.2

※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）

（参考）東京都世田谷区祖師谷のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
世田谷区：101.2

（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
目黒区：108.2
大田区：104.6
渋谷区：108.3
杉並区：104.6
三鷹市：103.7

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1673万円	5.0万円
300万円	2509万円	7.5万円
400万円	3903万円	11.7万円
500万円	4879万円	14.6万円
600万円	5855万円	17.5万円
700万円	6831万円	20.4万円
800万円	7807万円	23.3万円
900万円	8000万円	23.9万円
1000万円	8000万円	23.9万円
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

東京都世田谷区祖師谷の中古戸建ての過去の売買事例

　東京都世田谷区祖師谷付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

　不動産の購入や売却を考えているなら、査定価格（売却価格）が分かる一括査定サイト、注文住宅ハウスメーカー各社の特徴や坪単価、住宅ローン金利などを知っておきたいところ。ダイヤモンド不動産研究所では、不動産の購入や売却におすすめの3つのコンテンツを用意しているので参考にしよう。