松原駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
松原駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、271万円/坪(10年前比+14.8%)
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松原駅(東京都)の中古戸建て価格
- 9,013万円(271万円/坪)
- 10年前比+14.8%(前年比+0.1%)
- 平均築年 : 2008年
- 平均駅距離 : 5.94分
- 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
- 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
![松原駅(東京都)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/0/-/img_40e3a5783e17f9f3d6ebf683f1fe36aa21746.png)
◆松原駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 246万円/坪 |
2010年 | 236万円/坪 |
2015年 | 229万円/坪 |
2020年(現在) | 271万円/坪 |
2025年 | 247万円/坪 |
2030年 | 224万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
松原駅:9,013万円(271万円/坪、10年前比+14.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
目黒区:9,728万円(292万円/坪、10年前比+24.1%)
大田区:7,459万円(260万円/坪、10年前比+17.6%)
渋谷区:14,926万円(318万円/坪、10年前比+37.9%)
杉並区:8,050万円(280万円/坪、10年前比+16.9%)
三鷹市:6,629万円(243万円/坪、10年前比+15.7%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+28.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲17.2%
- グッドシナリオ
7,935万円(238.5万円/坪、10年間で▲12.0%を予想) - ノーマルシナリオ
7,462万円(224.2万円/坪、10年間で▲17.2%を予想) - バッドシナリオ
6,931万円(208.3万円/坪、10年間で▲23.1%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
目黒区:11,511万円(346万円/坪、10年後は+18.3%)
大田区:7,467万円(260万円/坪、10年後は+0.1%)
渋谷区:19,007万円(405万円/坪、10年後は+27.3%)
杉並区:7,836万円(273万円/坪、10年後は▲2.6%)
三鷹市:7,829万円(288万円/坪、10年後は+18.1%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+12.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆松原駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 301.6万円/坪 |
5年 | 275.1万円/坪 |
10年 | 282.4万円/坪 |
15年 | 263.2万円/坪 |
20年 | 237.1万円/坪 |
25年 | 200.3万円/坪 |
30年 | 231.1万円/坪 |
35年 | 208.3万円/坪 |
40年 | 190.2万円/坪 |
![松原駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/6/-/img_068bade5c3edd0356b6c788b1bceb45428284.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆世田谷区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
世田谷-1 | 住居表示 | 東京都世田谷区桜上水5−40−10 | 177.8万円/坪 (57.8万円/㎡) 前年比▲2.7% |
最寄り駅 | 桜上水駅から420m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-2 | 住居表示 | 東京都世田谷区等々力5丁目33番15 | 225.8万円/坪 (73.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 尾山台駅から300m | ||
土地面積 | 345㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-3 | 住居表示 | 東京都世田谷区上馬1−7−12 | 191.4万円/坪 (62.2万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 駒沢大学駅から780m | ||
土地面積 | 150㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-4 | 住居表示 | 東京都世田谷区南烏山2−12−6 | 181.8万円/坪 (59.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千歳烏山駅から460m | ||
土地面積 | 91㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
世田谷-5 | 住居表示 | 東京都世田谷区大原1−3−6 | 219.7万円/坪 (71.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 下北沢駅から680m | ||
土地面積 | 133㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-6 | 住居表示 | 東京都世田谷区上野毛4−13−17 | 203.7万円/坪 (66.2万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 上野毛駅から890m | ||
土地面積 | 197㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-7 | 住居表示 | 東京都世田谷区等々力6−13−12 | 284.6万円/坪 (92.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 尾山台駅から730m | ||
土地面積 | 1273㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
世田谷-8 | 住居表示 | 東京都世田谷区東玉川1−20−2 | 191.4万円/坪 (62.2万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 雪が谷大塚駅から600m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-9 | 住居表示 | 東京都世田谷区奥沢3−16−15 | 232.3万円/坪 (75.5万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 奥沢駅から380m | ||
土地面積 | 184㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-10 | 住居表示 | 東京都世田谷区喜多見9−19−6 | 116.3万円/坪 (37.8万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 喜多見駅から550m | ||
土地面積 | 163㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-11 | 住居表示 | 東京都世田谷区新町1−16−13 | 197.2万円/坪 (64.1万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 桜新町駅から1100m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-12 | 住居表示 | 東京都世田谷区用賀4−28−4 | 233.8万円/坪 (76.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 用賀駅から270m | ||
土地面積 | 258㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
世田谷-13 | 住居表示 | 東京都世田谷区桜新町2−14−8 | 265.8万円/坪 (86.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 桜新町駅から430m | ||
土地面積 | 1876㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
世田谷-14 | 住居表示 | 東京都世田谷区鎌田2−8−21 | 103.1万円/坪 (33.5万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 二子玉川駅から1900m | ||
土地面積 | 161㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
世田谷-15 | 住居表示 | 東京都世田谷区赤堤5−20−6 | 181.8万円/坪 (59.1万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 下高井戸駅から560m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-16 | 住居表示 | 東京都世田谷区成城6−32−18 | 266.8万円/坪 (86.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 成城学園前駅から550m | ||
土地面積 | 242㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-17 | 住居表示 | 東京都世田谷区上祖師谷5−25−2 | 134.2万円/坪 (43.6万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 仙川駅から1100m | ||
土地面積 | 144㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
世田谷-18 | 住居表示 | 東京都世田谷区上馬4−19−9 | 211.1万円/坪 (68.6万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 駒沢大学駅から430m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
世田谷-19 | 住居表示 | 東京都世田谷区喜多見4−3−13 | 92.6万円/坪 (30.1万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 喜多見駅から1700m | ||
土地面積 | 129㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
松原駅がある世田谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、松原駅を含む、世田谷区はどうなるのだろうか。
◆世田谷区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 903,346 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 913,954 人 | 101.2 | |
2025年 | 920,737 人 | 101.9 | |
2030年 | 925,611 人 | 102.5 | |
2035年 | 926,681 人 | 102.6 | |
2040年 | 922,740 人 | 102.1 | |
2045年 | 914,434 人 | 101.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![世田谷区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/b/-/img_4bc29a2001e394ae4642ade39f8e32d56417.png)
(参考)松原駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
世田谷区:101.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
目黒区:108.2
大田区:104.6
渋谷区:108.3
杉並区:104.6
三鷹市:103.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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松原駅の中古戸建ての過去の売買事例
松原駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆世田谷区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 8,700万円 ・243.4万円/坪 (79.1万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 9,900万円 ・217.6万円/坪 (70.7万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 7,500万円 ・271.5万円/坪 (88.2万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 17,000万円 ・100.6万円/坪 (32.7万円/m²) ・床面積520㎡ (土地面積290㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1991年築、RC | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 8,200万円 ・240.3万円/坪 (78.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 8,700万円 ・232.8万円/坪 (75.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 9,400万円 ・262.9万円/坪 (85.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2004年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 22,000万円 ・676.9万円/坪 (220.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積430㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 7,400万円 ・207.0万円/坪 (67.3万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 9,100万円 ・254.5万円/坪 (82.7万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1972年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 7,000万円 ・253.4万円/坪 (82.4万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 7,500万円 ・271.5万円/坪 (88.2万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 8,100万円 ・237.4万円/坪 (77.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 7,300万円 ・280.8万円/坪 (91.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 7,100万円 ・218.5万円/坪 (71.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区桜上水 | 4,800万円 ・155.5万円/坪 (50.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、RC、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区桜上水 | 7,400万円 ・239.7万円/坪 (77.9万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区赤堤 | 18,000万円 ・276.9万円/坪 (90.0万円/m²) ・床面積200㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、鉄骨造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 7,600万円 ・311.8万円/坪 (101.3万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都世田谷区松原 | 7,700万円 ・263.2万円/坪 (85.6万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 松原駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 |
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