土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

上中里駅(東京都)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

上中里駅(東京都)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

上中里駅(東京都)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、244万円/坪(10年前比+71.1%)

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上中里駅(東京都)の土地価格

  • 6,273万円(244万円/坪)
  • 10年前比+71.1%(前年比▲3.3%
  • 平均駅距離 : 6.84分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
上中里駅(東京都)の土地価格推移

◆上中里駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 149万円/坪
2010年 143万円/坪
2015年 152万円/坪
2020年(現在) 244万円/坪
2025年 221万円/坪
2030年 199万円/坪
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■現在の土地価格

上中里駅:6,273万円(244万円/坪、10年前比+71.1%)

(参考)周囲の土地価格は?
文京区:7,492万円(291万円/坪、10年前比+32.3%
豊島区:7,234万円(266万円/坪、10年前比+32.4%
荒川区:5,228万円(192万円/坪、10年前比+24.6%
板橋区:5,624万円(177万円/坪、10年前比+28.7%
足立区:4,836万円(128万円/坪、10年前比+14.7%

上中里駅(東京都)の価格は過去10年で+71.1%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+33.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲18.4%

2030年の上中里駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    5,451万円(212.0万円/坪、10年間で▲13.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    5,120万円(199.1万円/坪、10年間で▲18.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,559万円(138.4万円/坪、10年間で▲43.3%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
文京区:8,549万円(333万円/坪、10年後は+14.1%
豊島区:7,679万円(282万円/坪、10年後は+6.1%
荒川区:5,139万円(189万円/坪、10年後は▲1.7%
板橋区:7,557万円(238万円/坪、10年後は+34.4%
足立区:4,492万円(119万円/坪、10年後は▲7.1%

ノーマルシナリオで、10年後に▲18.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+9.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、上中里駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆上中里駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 214.7万円/坪
5分 179.7万円/坪
10分 179.1万円/坪
15分 108.5万円/坪
20分 84.2万円/坪
上中里駅(東京都)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆北区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
北-1 住居表示 東京都北区滝野川5−48−12 154.2万円/坪
(50.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 西巣鴨駅から600m
土地面積 130㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-2 住居表示 東京都北区岩淵町9−13 129.2万円/坪
(42.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 赤羽岩淵駅から440m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-3 住居表示 東京都北区王子2−6−16 141.5万円/坪
(46.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 王子駅から750m
土地面積 202㎡
用途区分 第一種住居地域
北-4 住居表示 東京都北区赤羽西3−35−6 134.5万円/坪
(43.7万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 赤羽駅から1200m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-5 住居表示 東京都北区志茂1−14−10 142.5万円/坪
(46.3万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 赤羽駅から700m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種住居地域
北-6 住居表示 東京都北区田端2−11−13 194.5万円/坪
(63.2万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 田端駅から420m
土地面積 122㎡
用途区分 第一種住居地域
北-7 住居表示 東京都北区赤羽1−32−12 381.5万円/坪
(124.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 赤羽岩淵駅から140m
土地面積 208㎡
用途区分 商業地域
北-8 住居表示 東京都北区王子本町2−27−4 175.1万円/坪
(56.9万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 王子駅から650m
土地面積 160㎡
用途区分 第一種住居地域
北-9 住居表示 東京都北区豊島3−3−14 132.9万円/坪
(43.2万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 王子駅から1100m
土地面積 85㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-10 住居表示 東京都北区志茂3−18−14 138.5万円/坪
(45.0万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 志茂駅から220m
土地面積 73㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-11 住居表示 東京都北区滝野川6−16−9 145.2万円/坪
(47.2万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 西巣鴨駅から300m
土地面積 116㎡
用途区分 第一種住居地域
北-12 住居表示 東京都北区上中里1−26−10 178.5万円/坪
(58.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 上中里駅から370m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-13 住居表示 東京都北区浮間2−24−22 116.6万円/坪
(37.9万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 浮間舟渡駅から480m
土地面積 134㎡
用途区分 準工業地域
北-14 住居表示 東京都北区赤羽西1−26−15 163.1万円/坪
(53.0万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 赤羽駅から590m
土地面積 144㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-15 住居表示 東京都北区田端新町2−16−7 168.9万円/坪
(54.9万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 田端駅から630m
土地面積 146㎡
用途区分 準工業地域
北-16 住居表示 東京都北区十条仲原4−9−3 131.4万円/坪
(42.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 十条駅から890m
土地面積 111㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-17 住居表示 東京都北区西ケ原3−40−12 159.7万円/坪
(51.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西ケ原駅から520m
土地面積 127㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北-18 住居表示 東京都北区栄町19−16 121.2万円/坪
(39.4万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 上中里駅から720m
土地面積 170㎡
用途区分 準工業地域
北-19 住居表示 東京都北区赤羽北2−12−17 124.3万円/坪
(40.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 北赤羽駅から280m
土地面積 122㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 上中里駅がある北区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、上中里駅を含む、北区はどうなるのだろうか。

◆北区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 341,076 人 100.0(基準年)
2020年 343,622 人 100.7
2025年 344,551 人 101.0
2030年 344,086 人 100.9
2035年 342,553 人 100.4
2040年 339,942 人 99.7
2045年 336,281 人 98.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

北区の将来推計人口

(参考)上中里駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
北区:98.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
文京区:113.3
豊島区:100.9
荒川区:107.9
板橋区:108.6
足立区:87.4

 北区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 98.6だ。周辺エリアの平均103.6に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

上中里駅の土地の過去の売買事例

 上中里駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆北区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都北区中里 13,000万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口20m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 東京都北区上中里 3,900万円
・240.0万円/坪
(78.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口6m、長方形
2019年
第2四半期
住居表示 東京都北区西ヶ原 4,600万円
・283.1万円/坪
(92.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口7.7m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 東京都北区西ヶ原 6,100万円
・163.1万円/坪
(53.0万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口7.3m、長方形
2018年
第2四半期
住居表示 東京都北区上中里 3,300万円
・160.0万円/坪
(52.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩7分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口5.3m、ほぼ長方形
2018年
第4四半期
住居表示 東京都北区栄町 11,000万円
・150.8万円/坪
(49.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口12m、ほぼ長方形
2018年
第3四半期
住居表示 東京都北区上中里 5,700万円
・193.8万円/坪
(63.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口8.3m、ほぼ長方形
2017年
第2四半期
住居表示 東京都北区中里 4,100万円
・252.3万円/坪
(82.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口5.1m、長方形
2017年
第1四半期
住居表示 東京都北区上中里 7,000万円
・172.3万円/坪
(56.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口8.5m、ほぼ長方形
2015年
第4四半期
住居表示 東京都北区堀船 3,200万円
・80.0万円/坪
(26.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口8.8m、長方形
2015年
第1四半期
住居表示 東京都北区西ヶ原 600万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積40㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口11m、ほぼ整形
2015年
第2四半期
住居表示 東京都北区上中里 5,200万円
・80.0万円/坪
(26.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2015年
第3四半期
住居表示 東京都北区上中里 3,100万円
・187.7万円/坪
(61.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩3分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口5.5m、台形
2014年
第1四半期
住居表示 東京都北区上中里 33,000万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積1400㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩8分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口12.8m、ほぼ整形
2014年
第4四半期
住居表示 東京都北区上中里 3,900万円
・135.4万円/坪
(44.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口10.6m、台形
2014年
第1四半期
住居表示 東京都北区上中里 3,300万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩7分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口11m、不整形
2014年
第2四半期
住居表示 東京都北区上中里 3,400万円
・203.1万円/坪
(66.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口4.8m、長方形
2014年
第3四半期
住居表示 東京都北区上中里 1,800万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口7.7m、ほぼ正方形
2014年
第1四半期
住居表示 東京都北区上中里 5,400万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積135㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口12m、ほぼ整形
2014年
第4四半期
住居表示 東京都北区上中里 11,000万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積300㎡
最寄り駅 上中里駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口15.3m、不整形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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