東京都中央区豊海町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
東京都中央区豊海町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、239万円／坪（10年前比+22.0%）
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東京都中央区豊海町の土地価格
- 4,708万円（239万円/坪）
- 10年前比+22.0%（前年比+3.7%）
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 65.0㎡（19.7坪）
◆東京都中央区豊海町の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 234万円／坪 |
| 2010年 | 196万円／坪 |
| 2015年 | 203万円／坪 |
| 2020年（現在） | 239万円／坪 |
| 2025年 | 266万円／坪 |
| 2030年 | 292万円／坪 |
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■現在の土地価格
東京都中央区豊海町：4,708万円（239万円/坪、10年前比+22.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
千代田区：5,244万円（259万円/坪、10年前比+22.0%）
港区：6,729万円（256万円/坪、10年前比+0.7%）
台東区：6,139万円（254万円/坪、10年前比+39.6%）
墨田区：5,588万円（231万円/坪、10年前比+30.1%）
江東区：7,507万円（292万円/坪、10年前比+19.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+22.1%
- グッドシナリオ
7,136万円（362.9万円/坪、10年間で+51.6%を予想） - ノーマルシナリオ
5,747万円（292.3万円/坪、10年間で+22.1%を予想） - バッドシナリオ
3,977万円（202.3万円/坪、10年間で▲15.5%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+21.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆中央区の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 中央-1 | 住居表示 | 東京都中央区月島2−16−9 | 298.2万円/坪 （96.9万円/㎡） 前年比▲0.6% |
| 最寄り駅 | 月島駅から300m | ||
| 土地面積 | 82㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 中央-2 | 住居表示 | 東京都中央区明石町5−19 | 516.9万円/坪 （168.0万円/㎡） 前年比▲0.6% |
| 最寄り駅 | 築地駅から430m | ||
| 土地面積 | 435㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 中央-3 | 住居表示 | 東京都中央区勝どき3−4−18 | 403.1万円/坪 （131.0万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 勝どき駅から200m | ||
| 土地面積 | 799㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 中央-4 | 住居表示 | 東京都中央区月島3−25−3 | 396.9万円/坪 （129.0万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 勝どき駅から500m | ||
| 土地面積 | 558㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 中央-5 | 住居表示 | 東京都中央区佃3−11−13 | 265.5万円/坪 （86.3万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 月島駅から160m | ||
| 土地面積 | 59㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 中央-6 | 住居表示 | 東京都中央区佃3−3−9 | 609.2万円/坪 （198.0万円/㎡） 前年比▲1.5% |
| 最寄り駅 | 月島駅から120m | ||
| 土地面積 | 717㎡ | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 中央-7 | 住居表示 | 東京都中央区佃2−12−12 | 390.8万円/坪 （127.0万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 月島駅から230m | ||
| 土地面積 | 742㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 中央-8 | 住居表示 | 東京都中央区日本橋浜町3−28−2 | 378.5万円/坪 （123.0万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 浜町駅から480m | ||
| 土地面積 | 727㎡ | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 中央-9 | 住居表示 | 東京都中央区日本橋中洲2−3 | 384.6万円/坪 （125.0万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 水天宮前駅から370m | ||
| 土地面積 | 880㎡ | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 中央-10 | 住居表示 | 東京都中央区晴海5−1−9 | 323.1万円/坪 （105.0万円/㎡） 前年比▲0.9% |
| 最寄り駅 | 勝どき駅から900m | ||
| 土地面積 | 4158㎡ | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、中央区はどうなるのだろうか。
◆中央区の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 141,183 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 155,853 人 | 110.4 | |
| 2025年 | 167,587 人 | 118.7 | |
| 2030年 | 176,749 人 | 125.2 | |
| 2035年 | 183,420 人 | 129.9 | |
| 2040年 | 187,864 人 | 133.1 | |
| 2045年 | 190,496 人 | 134.9 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）東京都中央区豊海町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
中央区：134.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
千代田区：132.8
港区：134.4
台東区：116.4
墨田区：105.4
江東区：116.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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