【AI予測】東京都港区の土地売却価格相場は坪743万円(10年前比+54.8%)! 10年後の価格推移も公開

東京都港区で土地の売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」「今が売り時か」「どう売るか」を知ることが重要だ。本記事ではAIによる価格予測（過去15年＋今後10年）に加え、実際の土地売却相場・売却方法・費用・高く売るコツ・査定方法までを解説する。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

東京都港区の土地の売却価格・相場は？【AI予測】

現在の価格は、743万円／坪（10年前比+54.8%）

◆東京都港区の土地価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	422万円／坪
2014年	480万円／坪
2019年	660万円／坪
2024年	743万円／坪
2029年	817万円／坪
2034年	979万円/坪（グッドシナリオ） 890万円/坪（ノーマルシナリオ） 801万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

■現在の土地価格

東京都港区：26,754万円（743万円/坪、10年前比+54.8%）

（参考）東京都港区のあるエリアの土地価格は？
東京都：4,884万円（132万円/坪、10年前比+28.7%）

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

港区の土地相場ランキング（町＝大字）

港区の土地相場ランキング（駅）

東京都港区の土地は実際いくらで売れている？売却相場と成約事例

「相場」と「実際に売れる価格（成約価格）」は必ずしも一致しない。ここでは国土交通省が公開する実際の成約事例から、東京都港区の土地がどの価格帯で売買されているかを見ていこう。

実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、売却価格相場算定の参考としよう。

◆港区の土地の成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

東京都港区の土地には「買い手」がいるのか？

　売却を考えるうえで気になるのが「そもそも買い手がいるのか」という点だろう。上記の成約事例は、過去1年間での同市区町村内での成約事例を最大50件掲載しているが、20件以上ある市区町村であれば売買が比較的活発なエリアと言えるだろう。

売却価格を詳細に分析しよう（駅距離・築年数・公示地価）

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、東京都港区における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆東京都港区の徒歩距離別の土地坪単価
駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
1分	448万円／坪
5分	433万円／坪
10分	375万円／坪
15分	326万円／坪
20分	290万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆港区の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

東京都港区の土地の売り時はいつ？AI価格予測から考える

「今売るべきか、もう少し待つべきか」は売却を検討する誰もが悩むポイントだ。当サイトのAI価格予測をもとに、東京都港区の中古マンションの売り時を考えてみよう。

　売却のタイミングについては、将来価格予想が下落傾向にあるエリアの場合は、早期の売却を検討してもいいだろう。その際、政府が試算している人口予想も同時に確認し、エリアの人口推移を確認しておき、エリアとしての将来性も頭に入れておくと、買い主との交渉もスムーズにいきやすくなる。

　一方で将来価格予想が上昇しているエリアについては焦って売却する必要はない。ただし土地も固定資産税や雑草処理などの保有コストがかかるため、活用予定がなければ早めの売却も選択肢だ。

土地を高く売る5つのポイント

　　同じ物件でも、売り方次第で数百万円の差がつくことがある。土地を高く売るためのポイントを5つ紹介する。

土地の査定はどこがいい？一括査定の使い方

「どのタイプの会社が自分に合うか分からない」そんなときに便利なのが一括査定サービスだ。

　一括査定とは、一度の情報入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる無料サービスのこと。複数社の査定額を比較できるため売却相場が分かり、信頼できる会社を見つけやすい。1社ずつ問い合わせる手間がかからないのが最大のメリットだ。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　港区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、港区はどうなるのだろうか。

◆港区の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	260,486人	100.0（基準年）
2025年	269,627人	103.5
2030年	283,075人	108.7
2035年	294,403人	113.0
2040年	303,333人	116.4
2045年	309,348人	118.8
2050年	312,556人	120.0

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）東京都港区のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
港区：120.0

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都千代田区：119.7
東京都中央区：124.7
東京都新宿区：104.2
東京都江東区：113.0
東京都品川区：110.1